ECLI:NL:RBNHO:2020:10572 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling WOZ-waarde hoekwoning in geschil met gemeente...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/1507

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: I.L. Brandsma),

de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (gemeente [B] ) (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 146.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 januari 2020 de beschikking gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben gerepliceerd en gedupliceerd.

De rechtbank heeft op 11 november 2020 nog een nader stuk van eiser ontvangen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2020 te Haarlem.

Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [C] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1980. De woning heeft een inhoud van 263 m³.

2. De woning is door eiser aangekocht voor € 125.000; de datum van de koopovereenkomst is 3 april 2015. Eiser heeft de woning voor de onverdeelde helft verkocht op 13 juni 2018 (datum kopovereenkomst) voor € 65.000 aan zijn partner.

Geschil3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018.

4. Eiser bepleit een waarde van € 130.000. Hij heeft daartoe gewezen op zijn eigen aankoopcijfer in 2015 en de verkoopprijs van de onverdeelde helft in 2018.

Voorts zijn er drie andere vergelijkingspanden, te weten [H] en [I] en Ridderspoor [I] , die een gemiddelde kuubprijs hebben gerealiseerd van € 415.

Verder meent eiser dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de zeer slechte staat van onderhouds- en afwerkingsniveau van de woning. Deze had op een 1 gesteld moeten worden. Als een inpandige taxatie had plaatsgevonden, had verweerder dit kunnen constateren.

Eiser vindt de berekening van verweerder niet inzichtelijk.

5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door [D] , WOZ-taxateur, op 5 mei 2020. In dit rapport is de woning getaxeerd op € 146.000. Naast gegevens van de woning bevat het rapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [E] , [F] en [G] .

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Inzagerecht

7.1.

Ingevolge artikel 7:4, lid 2, van de Awb legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage. Ingevolge het vierde lid van dit artikel kunnen belanghebbenden van deze stukken tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften verkrijgen.

7.2.

In de Memorie van Toelichting op artikel 7:4, lid 2, van de Awb is omtrent het inzagerecht het volgende vermeld (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 149):

“Het inzagerecht, geregeld in het tweede lid, is als een van de fundamentele waarborgen voor een goed verlopende bezwaarschriftprocedure te beschouwen. Zoveel mogelijk moet vermeden worden dat het bestuursorgaan zijn beslissing doet steunen op informatie welke de betrokken belanghebbenden niet hebben kunnen kennen. Ongewenst ook is de situatie dat pas in een latere fase (bijvoorbeeld bij de administratieve rechter) een belanghebbende kennis kan nemen van stukken die voor hem in een eerdere fase ontoegankelijk waren. De consequentie daarvan zou immers kunnen zijn dat geschilpunten die in de bezwaarfase definitief beslist hadden kunnen worden indien alle stukken bekend waren geweest, zonder voldoende noodzaak tot een procedure voor de administratieve rechter leiden. In beginsel dient het bestuursorgaan daarom rapporten, adviezen en beleidsnota’s die aan de beroepsinstantie plegen te worden toegezonden, ook reeds in de bezwaarschriftprocedure voor belanghebbenden ter inzage te leggen. De bepaling eist derhalve niet meer, dan dat stukken die de belanghebbende in een eventuele procedure voor de rechter toch al zou kunnen inzien, reeds in de bezwaarschriftprocedure voor hem ter kennisneming beschikbaar zijn.”

De rechtbank leidt uit de laatste twee volzinnen van deze passage af dat de wetgever bewust een onderscheid heeft gemaakt tussen de verplichtingen van het bestuursorgaan in de bezwaarfase en de verplichtingen van het bestuursorgaan in de beroepsfase. Alleen in de beroepsfase is het bestuursorgaan op grond van artikel 8:42 van Pro de Awb verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken (aan de rechter) toe te zenden; in de bezwaarfase geldt ter zake van diezelfde stukken op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb enkel een (passief) inzagerecht. Nu de stelling van eiser dat een onderdeel van het dossier, te weten alle stukken waaruit blijkt hoe de gemeente tot de vastgestelde waarde is gekomen, aan hem verstrekt had moeten worden noch in de tekst van de Awb noch in de Memorie van Toelichting steun vindt, wordt zij verworpen. Dat eiser er vervolgens voor heeft gekozen geen gebruik te maken van zijn recht om te worden gehoord, waardoor hij zichzelf de mogelijkheid van inzage in het dossier van de heffingsambtenaar heeft onthouden, komt voor zijn rekening en risico (vgl. HR 7 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3833).

8. Eiser heeft ook aangevoerd dat verweerders berekeningsmodel niet inzichtelijk en daardoor niet controleerbaar is en heeft in dat verband gesteld dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Dienaangaande geldt het volgende. Verweerder heeft bij zijn verweerschrift een taxatieoverzicht met daarin verkoopgegevens van referentieobjecten overgelegd. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt - kort gezegd - dat verweerder op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, aan eiser verstrekt. Met betrekking tot woningen heeft de Waarderingskamer (Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling deel III) op grond van artikel 40, eerste lid, Wet WOZ bepaald dat er voldoende aan de rechtsbescherming tegemoet gekomen is wanneer er op verzoek drie waardegegevens van vergelijkbare woningen uit de directe omgeving verstrekt worden. Naar het oordeel van de rechtbank verplichtte de Wet WOZ, noch enige andere rechtsregel, verweerder meer gegevens te overleggen dan hij gedaan heeft. Eiser heeft geen stukken genoemd die naar het oordeel van de rechtbank tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 behoren Pro. Deze grief van eiser treft derhalve geen doel.

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

10. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn alle hoekwoningen uit dezelfde bouwperiode, gelegen aan [AEFG] te [Z] . De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voorts is naar het oordeel van de rechtbank de prijs per kubieke meter (€ 374) in verhouding met de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten (€ 424, € 437 respectievelijk € 455). Verweerder heeft rekening gehouden met de minder goede staat van onderhoud en kwaliteit van de woning, hetgeen blijkt uit het feit dat deze aspecten met een 2 zijn gekwalificeerd als gevolg waarvan ook de gehanteerde kuubprijs lager is dan die van de vergelijkingsobjecten. Eiser betwist deze kwalificaties en heeft aangevoerd dat de woning in slechte staat verkeert. Dat zou corresponderen met de kwalificatie 1. Verweerder heeft aangegeven dat een 1 wordt toegekend aan een sloopwaardig pand, wat hier niet aan de orde is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder ten onrechte de staat van onderhoud als matig heeft aangeduid en van een nog lagere kubieke meterprijs zou moeten uitgaan dan verweerder reeds heeft gedaan.

Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het taxatierapport heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

11.1.

Eiser zoekt aansluiting bij zijn eigen aankoopcijfer van de woning. De rechtbank overweegt dat als een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel er vanuit moet worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door hem betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Eiser heeft de woning op 3 april 2015 gekocht voor € 125.000. Deze transactie heeft plaatsgevonden 33 maanden vóór de waardepeildatum. Reeds om die reden bieden in casu voor het vaststellen van de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018 de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten een betere onderbouwing dan de op 3 april 2015 gerealiseerde transactieprijs van de woning.

11.2.

Ten aanzien van de transactie van de onverdeelde helft in 2018 geldt dat geen sprake is geweest van verkoop op de openbare markt. Het betrof een onderhandse transactie aan de partner van eiser, waarbij geen prijs is gerealiseerd op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde, zodat deze prijs niet kan worden aangemerkt als de waarde in het economisch verkeer.

12. Eiser beroept zich op de vergelijkingsobjecten [H] en [I] en [J] . De rechtbank acht deze referentiepanden minder goed bruikbaar omdat het tussenwoningen zijn met een grotere inhoud en minder grond en gelegen in een andere straat. Verweerder heeft gekozen voor referentieobjecten die zijn gelegen in dezelfde straat als de woning en evenals de woning hoekwoningen zijn. De door verweerder gehanteerde verkopen bieden daarom een betere onderbouwing van de gezochte waarde dan de drie referentieobjecten waar eiser naar verwijst.

Niettemin heeft verweerder de door eiser genoemde verkopen verwerkt in een matrix. Hieruit blijkt dat deze panden bij verkoop kubieke meterprijzen hebben gerealiseerd van respectievelijk € 389, € 429 en € 427. De rechtbank overweegt dat ook ten opzichte van deze referentieobjecten de door verweerder aan de woning toegekende kuubprijs niet te hoog is. Dat betekent dat ook indien de door eiser ingebrachte referentieobjecten worden gebruikt, dat niet leidt tot de door eiser voorgestane waarde.

13. Verder overweegt de rechtbank dat verweerder de woning van eiser, zoals eiser terecht stelt, in beroep heeft vergeleken met andere vergelijkingsobjecten dan bij de eerste vaststelling van de waarde. Deze handelwijze maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de waarde van de woning eiser op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Op grond van vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3172) staat het verweerder immers vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de bezwaar- en de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Deze handelwijze van verweerder kan dus niet leiden tot de conclusie dat de waardebepaling van de woning van eiser door verweerder onzorgvuldig of onjuist is geweest.

Ook anderszins heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel noch met het rechtzekerheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel.

14. Eiser heeft betoogd dat verweerder heeft nagelaten de woning inpandig te taxeren. Dienaangaande is het volgende van belang. Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Dat de belastingrechter, in het kader van de in belastingzaken geldende vrije waardering van de bewijsmiddelen, aan een taxatierapport dat is opgesteld zonder een voorafgaande inpandige opname van de desbetreffende onroerende zaak onder omstandigheden om die reden mogelijk minder bewijskracht toekent dan aan een taxatierapport dat is opgemaakt nadat de woning van binnen is gezien door de taxateur, komt vervolgens voor risico van de heffingsambtenaar.

15. Voor zover eiser stelt dat het taxatierapport niet is opgemaakt door een onafhankelijke taxateur leidt dat er niet toe dat het taxatierapport buiten aanmerking dient te blijven. Er bestaat immers geen rechtsregel die verweerder verplicht om bij het vaststellen van de waarde van een woning ingevolge de Wet WOZ een onafhankelijke deskundige in te schakelen. Het staat verweerder - net als eiser - vrij om zijn standpunten ten aanzien van de waarde te onderbouwen met een rapport van een partij-deskundige naar zijn keuze. Nog daargelaten dat verweerder ter zake wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, is ook niet gebleken dat in het onderhavige geval sprake is van een taxatie die is uitgevoerd door iemand die daartoe niet de bevoegdheid bezit of die onvoldoende capabel is. Het rapport geeft de rechtbank in casu dan ook geen aanleiding geeft te twijfelen aan het feit dat de taxatie op objectieve wijze door een deskundige taxateur is verricht.

16. Voor zover eiser van mening is dat verweerder met de door hem overgelegde stukken onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de vastgestelde WOZ-waarde tot stand is gekomen is het volgende van belang. Ingevolge artikel 6 van Pro het op grond van artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ uitgevaardigde Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling bevat het taxatieverslag tenminste de objectaanduiding, de waarde-relevante objectgegevens, de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde. De toelichting bij dit artikel vermeldt inzake de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens, voor zover hier van belang, het volgende:
“Als motivering van de individuele afwijking ten opzichte van relevante marktgegevens worden, volgens het modeltaxatieverslag woningen (vastgesteld in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken), op het taxatieverslag woningen zowel de belangrijkste waardebepalende objectkenmerken van de getaxeerde woning als van de relevante marktgegevens weergegeven.”
Nu zowel in het taxatieverslag als uitgebreider in het taxatierapport alle componenten, zoals hiervoor vermeld, zijn opgenomen is de rechtbank van oordeel dat zowel het taxatieverslag als het rapport aan de minimale eisen voldoen die daaraan gesteld worden. Hiermee heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld. De taxatieopbouw kan dienen als bewijsmiddel ter onderbouwing van de vastgestelde waarde zoals opgenomen in de beschikking (vergelijk Hoge Raad 23 december 2005, nr. 41 172, ECLI:NL:HR:2005:AU8592). Verweerder heeft dan ook op geen enkele wijze het zorgvuldigheidsbeginsel dan wel het motiveringsbeginsel geschonden.

17. Al hetgeen eiser overigens of anders nog heeft aangevoerd kan niet leiden tot een lagere waarde dan in de beschikking is vermeld.

18. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

19. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 21 december 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.