ECLI:NL:RBNHO:2020:10225

• Datum uitspraak: 10 december 2020
• Publicatiedatum: 7 december 2020
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 1404
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C. van As
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen de vastgestelde waarde van onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 10 december 2020 uitspraak gedaan in een geschil tussen eiser, wonende te [Z], en de heffingsambtenaar van Cocensus. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de beschikking van verweerder, die op 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 heeft vastgesteld op € 151.000. Eiser was het niet eens met deze vaststelling en heeft bezwaar aangetekend, dat door verweerder op 10 januari 2020 ongegrond is verklaard. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld, waarbij hij onder andere aanvoert dat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) door bepaalde gegevens niet te verstrekken.

De rechtbank heeft vastgesteld dat verweerder de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 171.000 per waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser betwist deze waarde en stelt dat de woning niet correct is gewaardeerd, onder andere omdat de verkoopcijfers binnen de vereniging van eigenaren niet zijn gecorrigeerd. De rechtbank heeft overwogen dat verweerder niet alleen de waarde heeft vastgesteld, maar ook voldoende onderbouwing heeft geleverd voor deze waarde door middel van een matrix met vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft geoordeeld dat de verplichtingen van verweerder niet beperkt zijn tot terinzagelegging van stukken, maar dat eiser recht heeft op toezending van relevante documenten. Desondanks heeft de rechtbank geoordeeld dat de inbreuk op artikel 7:4 van de Awb niet heeft geleid tot benadeling van eiser, aangezien de relevante informatie voldoende kenbaar was in de beroepsfase.

De rechtbank heeft het beroep van eiser ongegrond verklaard en de bestreden uitspraak op bezwaar in stand gelaten, met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, en is niet openbaar uitgesproken vanwege coronamaatregelen. Partijen kunnen binnen zes weken na verzending van de uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/1404

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 151.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2020 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [B] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 2009 gebouwd appartement. De inhoud van de woning is 291 m³.
De woning is voorzien van een schuur/berging en balkon.

2. Verweerders taxateur heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) getaxeerd op € 171.000.

3. In zijn aanvullend bezwaarschrift van 2 juli 2019 heeft eisers gemachtigde onder meer het volgende verzocht:

“(…) Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen.

Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. (…)”

Geschil

4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

5. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 139.000 en stelt daartoe het volgende. Geen rekening is gehouden met het feit dat de verkoopcijfers binnen een vereniging van eigenaren (hierna: vve) dienen te worden gecorrigeerd. Van de verkoopcijfers zoals door verweerder genoemd op het taxatieverslag is ten onrechte niet inzichtelijk in hoeverre deze cijfers gecorrigeerd moeten worden. Geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Ondanks een daartoe strekkend verzoek zijn de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren niet overgelegd. Deze gegevens dienen gelet op het arrest van de Hoge Raad (gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2018:1316), verstrekt te worden. De objecten [C] en [D] onderbouwen niet de waarde aangezien deze objecten een lagere vierkante meterprijs onderbouwen dan aan de woning is toegekend. Bovendien zijn deze objecten, anders dan de woning, voorzien van een berging.

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [C] , [E] , [F] en [G] , alle te [Z] .

7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

8. Verweerder heeft zich ter zitting op het nadere standpunt gesteld dat hij zijn eerder ingenomen standpunt dat eiser in zijn beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard vanwege het ontbreken van enig procesbelang, niet langer handhaaft. Nu de rechtbank evenmin een reden ziet op grond waarvan eiser niet in zijn beroep kan worden ontvangen, acht de rechtbank eiser ontvankelijk in zijn beroep.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

9. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder in strijd met het bepaalde in artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) ondanks een daartoe strekkend verzoek, de taxatiekaart met daarop vermeld de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren niet heeft verstrekt.
Verweerder heeft gesteld dat de gevraagde stukken voorafgaand aan de hoorzitting ten minste een week ter inzage hebben gelegen. Eiser(s) gemachtigde heeft evenwel geen afspraak gemaakt om de stukken in te zien. Evenmin heeft eisers gemachtigde tijdens de hoorzitting hiervan melding gemaakt. Ter zitting heeft verweerder aanvullend verklaard dat van een professionele rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht dat hij ervan op de hoogte is dat de gevraagde stukken ter inzage liggen. Verweerder heeft in dit verband gewezen op niet nader genoemde jurisprudentie.

10. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de gevraagde stukken had moeten toezenden.

11. De rechtbank overweegt in verband hiermee het volgende.

12. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage.

13. Niet in geschil is dat de door eiser gevraagde stukken bij verweerder ter inzage hebben gelegen.

14. De verplichtingen van verweerder uit hoofde van artikel 7:4 van de Awb zijn evenwel niet beperkt tot terinzagelegging. Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat belanghebbenden van de in bezwaar ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschriften kunnen verkrijgen. Die bepaling geeft een belanghebbende het recht op toezending van alle op de zaak betrekking hebbende stukken (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7568, r.o. 5.1). Nu eiser uitdrukkelijk heeft verzocht om toezending van bepaalde op de zaak betrekking hebbende stukken was verweerder naar het oordeel van de rechtbank gehouden die stukken aan hem toe te zenden, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder dit niet heeft gedaan.

15. Vervolgens rijst de vraag welke gevolgen moeten worden verbonden aan deze inbreuk op het voorschrift van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb. De rechtbank acht vernietiging en terugwijzing naar verweerder niet aangewezen, omdat de gevraagde gegevens in beroep, anders dan eiser heeft gesteld, voldoende kenbaar zijn geworden aan de hand van de door verweerder overgelegde matrix. Voor zover eiser heeft gesteld dat het verzuim van verweerder de beroepsfase noodzakelijk heeft gemaakt om een gefundeerd oordeel te kunnen vormen over de door verweerder vastgestelde waarde, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat het beroep achterwege zou zijn gebleven, indien eiser in de bezwaarfase bekend was geworden met deze gegevens. Eiser heeft immers in beroep zijn inhoudelijke grieven met betrekking tot de vastgestelde waarde niet laten varen. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiser is benadeeld door de inbreuk op artikel 7:4, vierde lid, van de Awb en zal op grond van dat oordeel de bestreden uitspraak op bezwaar in stand laten met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, tenzij de overige klachten van eiser tot een andere beslissing nopen. Het beroep van eiser op schending van artikel 8:42 van de Awb faalt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, eveneens. Met het overleggen van onder meer de matrix heeft verweerder aan zijn plicht tot overlegging van de stukken van het geding voldaan.

De waarde

16. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

17. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Bij dit oordeel heeft de rechtbank het vergelijkingsobject [G] buiten beschouwing gelaten aangezien de verkoopdatum van dit vergelijkingsobject ruim 1½ jaar na, en daarmee te ver van de waardepeildatum, is gelegen.
Met betrekking tot de overige vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat deze wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

De rechtbank acht hierbij van belang dat verweerder bij het verweerschrift een matrix heeft gevoegd waarbij gebruik is gemaakt van een berekening met kubieke meterprijzen. Uit deze berekening blijkt dat verweerder, anders dan eiser heeft gesteld, rekening heeft gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke meter afneemt naarmate de inhoud van de woning groter is. Eiser heeft betoogd dat aan het vergelijkingsobject [C] ten opzichte van de woning een lagere prijs per kubieke meter is toegekend, terwijl de inhoud van dit object kleiner is. De rechtbank acht dit verklaarbaar. Daartoe overweegt zij dat de reden voor deze lagere prijs per kubieke meter is gelegen in de omstandigheid dat dit object ten opzichte van de woning weliswaar minder inhoud maar (ten opzichte van de woning) ook een mindere kwaliteit heeft en een eerder bouwjaar. Voor de objecten [E] en [F] geldt dat ook deze objecten een eerder bouwjaar hebben, hetgeen is verdisconteerd in de kubieke meterprijs.

De rechtbank overweegt voorts dat verweerder met de overgelegde matrix voor elk van de vergelijkingsobjecten inzichtelijk heeft gemaakt voor welk bedrag aan reserve- en onderhoudsfondsen van de vve, de verkoopprijs is gecorrigeerd.
Bovendien heeft verweerder met de matrix (“gecorr. transactieprijs naar waardepeildatum”) inzichtelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van elk van de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de marktontwikkelingen in de verschillende perioden, op voldoende wijze zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het object [C] , waarvan eiser heeft weersproken dat indexatie heeft plaatsgevonden. Dit object is immers zeer kort na de waardepeildatum, namelijk minder dan drie maanden, verkocht.
Gelet op het voorgaande alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerders taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 171.000, zijnde € 20.000 hoger dan de vastgestelde waarde van € 151.000, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

18. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

19. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier, op 10 december 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.