ECLI:NL:RBNHO:2020:10224 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde en weigering toezendi...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/1405

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 213.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 9 januari 2020 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning. De oppervlakte van het perceel is 132 m². De woning is voorzien van een schuur/berging.

2. In zijn aanvullend bezwaarschrift van 2 juli 2019 heeft eisers gemachtigde onder meer het volgende verzocht:

“(…) Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen.

Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. (…)”

Geschil

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).

4. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 159.000 en stelt daartoe het volgende. Het object [C] onderbouwt, anders dan verweerder stelt, niet de voor de woning vastgestelde waarde. Dit vergelijkingsobject heeft ten opzichte van de woning een groter perceel- en vloeroppervlak. Een deel van de grond van de woning is in gebruik als brandgang en kan niet privé door eiser worden gebruikt. De brandgang dient dan ook niet meegenomen te worden in de waardering. De verkoopgegevens van het object [H] tonen aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Dit vergelijkingsobject is compleet gemoderniseerd zodat het niveau voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen op niveau “5” gesteld dient te worden. De woning beschikt over een inpandige berging en deze kan niet volledig voor dezelfde eenheidsprijs worden gewaardeerd. Aangezien deze ruimte goedkoper te bouwen is en eenvoudiger is afgewerkt dan de woning, komt de eenheidsprijs per m² lager uit dan voor de woning. In bezwaar is verzocht de opbouw van de kavelwaarde, de taxatiekaart met de daarop vermelde KOUDV-factoren te overleggen. Door het niet overleggen van deze gegevens is eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende waarde van de woning te controleren. Verweerder heeft de waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en de beschikking en verlaging van de waarde.

5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix (hierna: de matrix). Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [D] , [E] , [F] , [G] , [H] en [C] , alle te [Z] .

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Op de zaak betrekking hebbende stukken

7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder in strijd met het bepaalde in artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) ondanks een daartoe strekkend verzoek, de taxatiekaart met daarop vermeld de zogenoemde KOUDV-factoren en de opbouw van de kavelwaarde niet heeft verstrekt.
Verweerder heeft ter zitting het volgende verklaard. De gevraagde gegevens zijn bij het bestreden besluit verstrekt. Bovendien hebben de betreffende stukken ter inzage gelegen. Van een professionele rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht dat hij hiervan op de hoogte is. Op de hoorzitting heeft eiser niet meer om deze stukken verzocht. In beroep zijn de in bezwaar gevraagde gegevens verstrekt. In dit verband heeft verweerder gewezen op de uitspraken van 7 juli 2020 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:5157) en van het Gerechtshof Amsterdam van 24 maart 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:909).

8. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de gevraagde stukken had moeten toezenden terwijl de toezending van de opbouw van de kavelwaarde met het bestreden besluit, niet tijdig is.

9. De rechtbank overweegt in verband hiermee het volgende.

10. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage.

11. Niet in geschil is dat de door eiser gevraagde stukken bij verweerder ter inzage hebben gelegen terwijl de opbouw van de kavelwaarde (grondstaffel) met de toezending aan eiser van het bestreden besluit, is meegezonden. De rechtbank gaat hier derhalve van uit.

12. De verplichtingen van verweerder uit hoofde van artikel 7:4 van Pro de Awb zijn evenwel niet beperkt tot terinzagelegging. Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat belanghebbenden van de in bezwaar ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschriften kunnen verkrijgen. Die bepaling geeft een belanghebbende het recht op toezending van alle op de zaak betrekking hebbende stukken (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7568, r.o. 5.1). Nu eiser uitdrukkelijk heeft verzocht om toezending van bepaalde op de zaak betrekking hebbende stukken was verweerder naar het oordeel van de rechtbank gehouden die stukken aan hem toe te zenden, een en ander tegen vergoeding van ten hoogste de kosten. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder dit niet heeft gedaan. Dat verweerder de grondstaffel met de toezending van het bestreden besluit aan eiser, heeft meegezonden maakt het voorgaande niet anders gelet op het dwingend bepaalde in artikel 7:4, tweede lid, voornoemd.

13. Vervolgens rijst de vraag welke gevolgen moeten worden verbonden aan deze inbreuk op het voorschrift van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb. De rechtbank acht vernietiging en terugwijzing naar verweerder niet aangewezen, omdat de gevraagde gegevens in beroep voldoende kenbaar zijn geworden aan de hand van de door verweerder overgelegde matrix. Hoewel eiser stelt dat het verzuim van verweerder de beroepsfase noodzakelijk heeft gemaakt om een gefundeerd oordeel te kunnen vormen over de door verweerder vastgestelde waarde, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat het beroep achterwege zou zijn gebleven, indien eiser in de bezwaarfase bekend was geworden met deze gegevens. Eiser heeft immers in beroep zijn inhoudelijke grieven met betrekking tot de vastgestelde waarde niet laten varen. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiser is benadeeld door de inbreuk op artikel 7:4, vierde lid, van de Awb en zal op grond van dat oordeel het bestreden besluit in stand laten met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb, tenzij de overige klachten van eiser tot een andere beslissing nopen. Het beroep van eiser op schending van artikel 8:42 van Pro de Awb faalt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, eveneens. Met het overleggen van onder meer de matrix heeft verweerder aan zijn plicht tot overlegging van de stukken van het geding voldaan.

De waarde

14. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

15 . Eiser heeft ter zitting gesteld dat verweerder de bij de woning aanwezige berging ten onrechte heeft meegerekend bij de inhoud van 327 m³ van de woning. Eiser heeft zijn stelling met betrekking tot de inhoud niet onderbouwd. De enkele verwijzing naar het vergelijkingsobject [H] is onvoldoende. Verweerder heeft daarentegen met de ter zitting gegeven toelichting en de matrix naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de woning exclusief berging 327 m³ bedraagt. Voor zover eiser in dit verband heeft verwezen naar het vergelijkingsobject [E] , heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat woningen aan [DEFG] niet geheel identiek zijn aan in de [AH] gelegen woningen. De rechtbank gaat in het onderstaande derhalve uit van de inhoud van de woning zoals door verweerder is vastgesteld.

16. De rechtbank overweegt dat verweerder de waarde van de woning heeft vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft zich, nu eiser ter zitting heeft bestreden dat voldoende rekening is gehouden met de betere kwaliteit van deze objecten, op het nadere standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten [C] en [G] bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, buiten beschouwing dienen te worden gelaten. De rechtbank zal verweerder hierin volgen.
De rechtbank acht de resterende vergelijkingsobjecten bij uitstek vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in dezelfde straat dan wel directe omgeving van de woning gelegen tussen- dan wel eindwoningen zijn uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning. Bovendien hebben alle objecten eenzelfde onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging als de woning.
De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

17. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, een ander zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

Aan de woning is de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Gelet op het verschil in grootte alsmede gelet op de omstandigheid dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning en de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare kwaliteit en staat van onderhoud hebben, is eiser hierdoor niet tekort gedaan.
De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat op het perceel van de woning geen erfdienstbaarheid (brandgang) rust. Daartoe overweegt zij dat verweerder zich ter zitting op de leveringsakten van de vergelijkingsobjecten [I] en [E] heeft beroepen. Verweerder heeft in dit verband verklaard dat uit deze akten, anders dan uit de leveringsakte van de woning, blijkt dat op de percelen van deze objecten een brandgang aanwezig is. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat eiser zijn stelling met betrekking tot de aanwezigheid van een brandgang op het perceel van de woning, op geen enkele wijze heeft onderbouwd, gaat de rechtbank ervan uit dat op de grond bij de woning geen brandgang aanwezig is. Nader bewijs zoals door verweerder is aangeboden, acht de rechtbank niet nodig.

Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

18. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

19. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier, op 10 december 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.