Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 17/1223
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 juni 2018 in de zaak tussen
[X] , gevestigd te [Z] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 508.000. In hetzelfde geschrift is ook de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting 2016 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 januari 2017 het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2018 te Haarlem.
Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door W. Heeremans, taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een kantine uit 2004 met een oppervlakte van 199 m², een was/kleedruimte uit 2004 met een oppervlakte van 190 m², een kunstgrasveld uit 2004 met een oppervlakte van 2.160 m², een kunstgrasveld uit 2011 met een oppervlakte van 1.560 m² en een tweetal lichtmasten uit 2004. De onroerende zaak is voorts voorzien van grond bij niet-woning met een oppervlak van 583 m² en extra grond met een oppervlak van 3.340 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum). Meer specifiek is uitsluitend de restwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in geschil.
3. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot een bedrag van € 455.000. Daartoe stelt zij het volgende. De uitspraak op bezwaar voldoet niet aan het vereiste van een deugdelijke motivering. Eerst in de vijfde alinea wordt aangegeven dat gelet op de taxatiewijzer Sport de correcte kengetallen zijn overgenomen waardoor de waardering juist zou zijn. Eiseres wijst in dit verband op de uitspraak van 24 januari 2013 van de rechtbank (ECLI:NL:RBNHO:2013:BY:9583). Verweerder is niet op een juiste manier ingegaan op en heeft niet op juiste manier alle aangevoerde bezwaren weerlegd. Eiseres wijst op het genoemde argument dat de in de taxatiewijzer genoemde kengetallen inzake de restwaarde onvoldoende zijn onderbouwd waardoor het redelijker is te rekenen met percentages voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 0, 0 en 15% dan blindelings de taxatiewijzer te volgen. Eiseres wijst in dit verband op een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:6339). Uitgangspunt is dat een opstal na de gebruiksperiode niet meer gebruikt kan worden. Sloop leidt in de praktijk tot kosten, niet tot opbrengsten. Aangezien deze in de praktijk moeilijk zijn in te schatten is het aannemelijk te rekenen met een percentage van 0 voor zowel de ruw- als afbouw en 15 voor installaties. Bij installaties valt te denken aan bruikbare elementen die nog wat kunnen opleveren. Bij het voorgaande is de aard van de opstal niet van belang. Eiseres heeft hierbij gewezen op de onroerende zaak aan het [adres 2] en de [adres 3] .
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij op de ingebrachte taxatiekaart met bijbehorende foto’s.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het is aan verweerder bij betwisting van de waarde om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) rekening wordt gehouden met:
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt onder meer, dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
7. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij haar bezwaar met betrekking tot de motivering van de uitspraak op bezwaar niet langer handhaaft. Dit bezwaar behoeft derhalve geen bespreking meer.
8. Vaststaat dat verweerder de waarde heeft vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft zich ten aanzien van de bepaling van de onroerende zaak gebaseerd op de Taxatiewijzer Sport (hierna: de taxatiewijzer). De taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben onder meer deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, een aantal met name genoemde gemeenten en taxatiebedrijven. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende deelobjecten is binnen een bandbreedte, steeds gebruik gemaakt van de kengetallen als vermeld in de taxatiewijzer. Door gebruik te maken van de taxatiewijzer heeft verweerder de waarde op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd. Voor bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van de was/kleedruimte respectievelijk kantine, verlichting en kunstgrasvelden heeft verweerder aansluiting gezocht bij het archetype S 1603002, respectievelijk S 1703302, S 2904300 en S 1201800, zoals genoemd in de taxatiewijzer. De voor de ruw-, afbouw en installaties toegekende vierkante meterprijzen heeft verweerder vastgesteld binnen de voor het betreffende archetype gestelde bandbreedten. Ook de door verweerder gehanteerde levensduur en percentages voor de restwaarden van de betreffende objectonderdelen zijn binnen de in de taxatiewijzer gestelde bandbreedten vastgesteld. De rechtbank overweegt in dit verband dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat de objectonderdelen van de onroerende zijn gebouwd in 2004 en in een prima (bouwkundige) staat van onderhoud verkeren. Bovendien is geen sprake van sloop dan wel herontwikkeling van de onroerende zaak. Gelet op het voorgaande is de rechtbank anders dan eiseres van oordeel dat de restwaarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet op nihil kan worden gesteld. De rechtbank volgt eiseres derhalve niet in haar onder verwijzing naar de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015, 24 april 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:3824), de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 14 november 2017 (ECLI:NL:GDHA:2017:3378) en de onroerende zaken [adres 2] en de [adres 3] gevoerde betoog dat de restwaarde per de waardepeildatum op nihil dient te worden gesteld. De rechtbank neemt hierbij tevens in aanmerking dat het anders dan in deze procedure, in de genoemde uitspraak van het Gerechtshof om de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een sporthal gaat, terwijl de door eiseres genoemde onroerende zaken in [adres 2] en [adres 3] een woning respectievelijk een voormalig buurtcentrum betreft, en deze onroerende zaken daarom niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak.
9. Eiseres heeft ter zitting verzocht de door verweerder genoemd transactie van het object [adres 4] , samen met verweerder te analyseren, zulks ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. De rechtbank wijst dit verzoek af. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de door eiseres gestelde herontwikkeling noch de wijziging van het ter plaatse geldende planologische regime, zich op de waardepeildatum hebben gemanifesteerd. Reeds hierom komt de rechtbank derhalve niet toe aan de extra bewijsopdracht aan verweerder en doet de door eiseres ter zitting genoemde uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 18 februari 2011 (ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ2855) in casu geen opgeld.
10. Gelet hierop heeft verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld.
11. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. G.H. de Soeten en mr. D.J. Jansen, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.