Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
Zaaknr/repnr.: 6050781 HZ VERZ 17-15
Uitspraakdatum: 27 september 2017
Beschikking op een verzoek ex art. 7:291 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek
in de zaak van:
de besloten vennootschap Exploitatie Circuit Park Zandvoort B.V.
te Zandvoort
verzoekende partij in de zaak van het verzoek, verwerende partij in de zaak van het tegenverzoek
verder ook te noemen: verhuurder
gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg
- en -
de besloten vennootschap Kuwait Petroleum (Nederland) B.V., handelend onder de naam Tango
te ‘s-Gravenhage
verwerende partij in de zaak van het verzoek, verzoekende partij in de zaak van het tegenverzoek
verder ook te noemen: huurder
gemachtigde: mr. A. van der Heuvel.
Het procesverloop
Verhuurder heeft op 1 juni 2017 een verzoek ingediend, strekkende, primair tot niet-ontvankelijkverklaring in haar subsidiaire verzoek, subsidiair om goed te keuren de afwijkende bedingen als bedoeld in artikel 7:291, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek (BW), opgenomen in de artikelen 5.1. en 14.5 van de huurovereenkomst d.d. 2 juni 2010.
Huurder heeft op 21 augustus 2017 een verweerschrift ingediend en tevens een zelfstandig tegenverzoek tot vernietiging van de artikelen 5.1 en 14.5 van de huurovereenkomst en voorwaardelijk, indien sprake is van 230a-ruimte, de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na de datum waartegen rechtsgeldig de ontruiming is aangezegd.
Op 29 augustus 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. Verhuurder heeft hierbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaande aan de zitting heeft verhuurder nadere stukken in het geding gebracht.
De vaststaande feiten
Partijen hebben op 2 juni 2010 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot “een bebouwd stuk grond, gelegen aan de [adres] ”, hierna te noemen: het gehuurde. Huurder wordt in deze overeenkomst aangeduid met “KPN” en verhuurder met “Circuit Park Zandvoort”. In de kop van de huurovereenkomst is opgenomen: “Huurovereenkomst bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW”.
Bij aanvang van de huurovereenkomst exploiteerde verhuurder een tankstation op het gehuurde.
In de huurovereenkomst is bepaald dat huurder het bestaande tankstation zal verbouwen tot een onbemand credit en debetcard tankstation.
In de artikelen 13 en 14 is bepaald dat alle kosten voor de motorbrandstoffenpomp en de daarbij behorende besturingsststemen, camerasystemen en merkuitingen voor rekening van huurder komen, waarbij nadrukkelijk is overeengekomen dat huurder deze materialen in eigendom behoud. Tevens is bepaald dat de ondergrondse installatie en vloeistofdichte vloer eigendom blijven van verhuurder en dat de brandstoffenpomp, inclusief betaalterminal, op de einddatum van de huurovereenkomst om niet overgaan naar verhuurder.
Artikel 5.1. van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Deze overeenkomst gaat in op de dag dat deze overeenkomst door beide partijen is ondertekend en eindigt 6 jaar nadat KPN een aanvang heeft gemaakt met de exploitatie van het Tankstation”.
Artikel 14.5 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de door partijen afgesloten “Overeenkomst tot adoptie van onderdelen Circuit Park Zandvoort”, welke ingaat op 1 april 2010. Indien de “Overeenkomst tot adoptie van onderdelen Circuit Park Zandvoort” tussentijds een einde neemt, zal ook deze huurovereenkomst een einde nemen.
Artikel 5.1 en 14.5 van de huurovereenkomst zullen hierna ook worden aangeduid als: de afwijkende bedingen.
Op 20 februari 2016 hebben partijen de huurovereenkomst en de sponsorovereenkomst met één jaar verlengd, tot respectievelijk 2 juni 2017 en 1 april 2017.
De “Overeenkomst tot adoptie van onderdelen Circuit Park Zandvoort”, hierna te noemen: de sponsorovereenkomst, is op 31 maart 2017 geëindigd.
Verhuurder heeft de intentie om een partnerschip-overeenkomst te sluiten met Shell Nederland B.V. met betrekking tot o.a. de exploitatie van brandstoffen, branding activiteiten en activatie-programma’s voor publieksevenementen op het Circuit Park Zandvoort.
Bij brief van 15 augustus 2017 heeft de gemachtigde van huurder de afwijkende bedingen buitengerechtelijk vernietigd.
Bij brief van 25 augustus 2017 heeft de gemachtigde van verhuurder aan huurder aangezegd het gehuurde per 31 augustus 2017 te ontruimen.
Het verzoek
Verhuurder verzoekt primair tot niet-ontvankelijkverklaring in haar subsidiaire verzoek en subsidiair om goed te keuren de afwijkende bedingen als bedoeld in artikel 7:291, tweede lid van het BW.
Verhuurder legt aan haar primaire verzoek ten grondslag dat de huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst met betrekking tot onbebouwde grond zodat de regels voor de huur van bedrijfsruimte niet van toepassing zijn. Aan het subsidiaire verzoek legt verhuurder ten grondslag dat, indien geen sprake is van verhuur van onbebouwde grond, de huurovereenkomst betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte en verzoekt zij op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW om goedkeuring van de bedingen zoals neergelegd in de artikelen 5.1. en 14.5 van de huurovereenkomst. Verhuurder stelt dat de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat huurder de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW niet behoeft. Verhuurder is een kleine onderneming met 20 werknemers terwijl huurder een landelijk opererende brandstofhandelaar/benzinemerk is, met meer dan 100 verkooppunten in Nederland. Daar komt bij dat huurder de tekst van de huurovereenkomst heeft opgesteld en hierbij werd bijgestaan door juristen terwijl verhuurder zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet had voorzien van juridische bijstand. Tenslotte heeft huurder het gehuurde inmiddels 7 jaar in gebruik en daardoor haar investeringen ruimschoots kunnen terugverdienen.
Het verweer en het tegenverzoek
Huurder heeft als verweer aangevoerd dat het gehuurde kwalificeert als 290-bedrijfsruimte en verwijst hierbij naar een vonnis van de kantonrechter te Assen van 20 oktober 2011 (TvHB 2012/4). Gelet op de voor 290-bedrijfsruimte geldende huurbescherming is de huurovereenkomst op grond van artikel 7:292 lid 2 BW van rechtswege geconverteerd in een huurovereenkomst met een looptijd tot 2 juni 2020.
Daarnaast heeft huurder aangevoerd dat een verzoek om goedkeuring van de afwijkende bedingen te laat is. De bedingen zijn immers door haar buitengerechtelijk vernietigd bij brief van 15 augustus 2017. Voor zover verhuurder niet te laat is met het verzoek, is niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:291 BW voor goedkeuring. Huurder behoeft, ondanks haar maatschappelijke positie, wel huurbescherming. De gedane investeringen zijn nog niet afgeschreven en het tankstation maakt onderdeel uit van het landelijk netwerk van tango-tankstations in Nederland en dit is haar enige tankstation in deze omgeving.
Subsidiair voert huurder aan dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte en doet zij een beroep op ontruimingsbescherming.
Als tegenverzoek heeft huurder verzocht de artikelen 5.1 en 14.5 van de huurovereenkomst te vernietigen en voorwaardelijk, indien sprake is van 230a-ruimte, de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na de datum waartegen rechtsgeldig de ontruiming is aangezegd.
De beoordeling
1. De eerste vraag die beantwoord dient te worden is hoe het gehuurde gekwalificeerd moet worden. Verhuurder stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van onbebouwde grond. Huurder betwist dit en voert aan dat sprake is van 290-bedrijfruimte, subsidiair 230a-bedrijfsruimte.
2. Voor de vraag of het gehuurde kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a en 7:290 BW is van belang dat onder “een gebouw” dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als “gebouw”. (HR 11 april 2014, NJ 2014/438)
3. Het is derhalve de vraag of het gehuurde voldoet aan voormelde omschrijving. Daartoe is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. Huurder heeft blijkens de huurovereenkomst gehuurd een bebouwd stuk grond waarbij de bebouwing uit niet meer dan een vloeistofdichte vloer en ondergrondse tank bestond. De zich daarop bevindende brandstoffenpomp maakt geen onderdeel uit van het gehuurde. In de artikelen 13 en 14 van de huurovereenkomst is immers bepaald dat de vloeistofdichte vloer en ondergrondse tank eigendom zijn van de verhuurder en dat de brandstoffenpomp, die na aanvang van de huurovereenkomst door huurder is verbouwd, eigendom is van huurder. De omstandigheid dat de brandstoffenpomp door natrekking mogelijk eigendom van verhuurder is geworden als eigenaar van de grond, maakt dit niet anders. Vast staat ook dat de luifel en winkelruimte die zich in de nabijheid van het huurobject bevinden, geen deel uitmaken van het huurobject. De winkel wordt gehuurd door een derde en als onweersproken staat vast dat huurder geen toegang heeft tot de winkel, ook niet tot het gedeelte waarin zich een technische installatie bevindt ten behoeve van de brandstoffenpomp.
4. Naar het oordeel van de kantonrechter is een ondergrondse tank met vloeistof dichte vloer naar normaal spraakgebruik geen “gebouw” en ook niet in de onder 2 bedoelde zin. In een dergelijk geval spreekt men er eerder van dat dit is aangelegd dan gebouwd. Voorts is van belang dat niet is gesteld of gebleken, dat bij het tot stand brengen van het gehuurde sprake is geweest van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door huurder beoogde exploitatiemogelijk maken. Het gehuurde bestaat slechts uit een ondergrondse tank en een vloeistof dichte vloer, die al waren aangelegd ten behoeve van de exploitatie van een tankstation door verhuurder. Door huurder zijn verder geen omstandigheden aangevoerd die aanleiding geven het gehuurde als gebouwde onroerende zaak aan te merken. De omstandigheid dat de huurovereenkomst vermeldt dat sprake is van 290-bedrijfsruimte en spreekt over “bebouwde grond” is in de gegeven omstandigheden niet bepalend voor de kwalificatievraag.
5. Een en ander leidt tot de slotsom dat het gehuurde onbebouwde grond betreft. Verhuurder is dan conform zijn primaire verzoek, niet ontvankelijk in zijn subsidiaire verzoek.
6. De tegenverzoeken van huurder liggen bij deze stand van zaken voor afwijzing gereed.
7. Huurder zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten van het tegenverzoek zullen, gelet op de samenhang met het verzoek, aan de zijde van verhuurder worden begroot op nihil.
De beslissing
De kantonrechter:
in het verzoek:
verklaart verhuurder niet ontvankelijk in haar verzoek;
veroordeelt huurder in de kosten van dit geding aan de zijde van verhuurder begroot op:
griffierecht € 117,00
galaris gemachtigde € 600,00 ( 2 x 300,00);
in het tegenverzoek:
wijst de verzoeken af;
veroordeelt huurder in de kosten van dit geding aan de zijde van verhuurder begroot op nihil.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 27 september 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter