Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 12/4420 en 12/4421
Uitspraakdatum: 2 mei 2014
Uitspraak van de meervoudige kamer in het geding tussen
[X] N.V.te [Z],
gemachtigde: mr. B.S. Kats,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 november 2007 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: het zwembad) voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 13.441.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2007 bekendgemaakt.
1.2.
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2010 de waarde van het zwembad voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 12.622.500. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2010 bekendgemaakt.
1.3.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2007 verlaagd naar € 8.565.000 en de aanslagen overeenkomstig verminderd. Tevens heeft verweerder een kostenvergoeding toegekend van € 1.844,68, waarvan € 545 in verband met kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 1.299,68 voor de kosten van een deskundige.
1.4.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2010 verlaagd naar € 9.012.500 en de aanslagen overeenkomstig verminderd. Tevens heeft verweerder een kostenvergoeding toegekend van € 1.844,68, waarvan € 545 in verband met kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 1.299,68 voor de kosten van een deskundige.
1.5.
Eiseres heeft ten beide uitspraken beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2014. Namens eiseres is daar verschenen B.S. Kats, bijgestaan door[B] en [C]. Namens verweerder is verschenen mr. B. Brekveld, bijgestaan door T. Sint en R. Gordinou de Gouberville.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
Eiseres is onderdeel van de [D], een groep vennootschappen die zich op commerciële basis bezighoudt met de exploitatie van sportfaciliteiten, waaronder zwembaden. Zij was in de jaren 2007 en 2010 exploitant van het zwembad.
2.2.
Uit de overgelegde stukken blijkt het volgende:
- [E] heeft in het jaar 2000 na overleg met het stadsdeel Amsterdam [F] en vaste gebruikers van het toenmalige [G] een rapport opgemaakt met daarin een drietal varianten om te komen tot een nieuw zwembad met diverse bijbehorende voorzieningen. Het rapport voorzag in een jaarlijkse gemeentelijke bijdrage van het stadsdeel tussen de fl 1.340.000 en fl 1.468.000, afhankelijk van de gekozen variant.
- Op basis van een investeringsbegroting van fl 20.841.000 (exclusief omzetbelasting) heeft de Provincie Noord-Holland in 2002 een bijdrage toegezegd van fl 4.000.000.
- In 2003 heeft het Stadsdeel [F] met eiseres een realisatieovereenkomst gesloten met het oog op de realisatie van een combinatiegebouw en de exploitatie daarvan gedurende een periode van 30 jaar. Het stadsdeel zou de grond in erfpacht uitgeven aan eiseres. De stichtingskosten voor het combinatiegebouw werden vooralsnog berekend op € 18.103.767 (exclusief omzetbelasting); voor deze stichtingskosten waren subsidies beschikbaar tot een bedrag van € 7.746.377. Het stadsdeel zou aan [H]-bank zekerheden verlenen voor de door die bank aan eiseres te verstrekken hypothecaire financiering tot een bedrag van € 9.000.000. Het stadsdeel heeft in de overeenkomst een jaarlijkse exploitatiebijdrage toegezegd van € 450.000.
- In april 2010 heeft het stadsdeel met eiseres een vervangende exploitatieovereenkomst gesloten met een aan eiseres te betalen geïndexeerde exploitatiebijdrage van € 587.573 per jaar. Deze overeenkomst bevat de volgende passages:
“(D) partijen zich ervan bewust zijn dat het niet mogelijk is om, zonder exploitatiebijdrage, op kostenneutrale wijze de Accommodatie te exploiteren,” (…)
“3.2 De Vennootschap is niet gerechtigd de exploitatie van de Accommodatie door derden te laten uitvoeren.
3.3
De Vennootschap is met inachtneming van deze Exploitatieovereenkomst zelf bevoegd om te bepalen op welke wijze de Accommodatie wordt geëxploiteerd.
3.4
De Vennootschap zal bij de exploitatie van de Accommodatie de maatschappelijke functie in acht nemen die de Accommodatie heeft.” (…)
“6.7 De Vennootschap is verplicht de tarieven voor recreatief zwemmen, doelgroepzwemmen en verhuur aan niet commerciële verenigingen vast te stellen na overleg met het Stadsdeel.” (…)
“9.2 De Gebruikers kunnen gebruik maken van de Accommodatie voor een vergoeding die de Vennootschap vaststelt, met uitzondering van de tarieven voor recreatief zwemmen en doelgroepzwemmen en verhuur aan niet commerciële verenigingen. Deze tarieven worden vastgesteld na overleg met het Stadsdeel.
9.3
De Vennootschap garandeert een minimale openstelling voor Recreatief Zwemmen van 2 970 uren per jaar. (…) De Vennootschap garandeert een minimale openstelling van het buitenbad van 500 uur per jaar.” (…)
“10.1 De Vennootschap zal de Accommodatie voor het Stadsdeel reserveren ten behoeve van het zogenaamde “schoolzwemmen.” (…)
“15.1 Indien met inachtneming van het aanwenden van het vermogen van de Vennootschap, de exploitatie van de Accommodatie met inbegrip van de toegekende exploitatiebijdrage, niet op kostendekkende wijze kan worden geëxploiteerd (…) is de Vennootschap gerechtigd om deze Exploitatieovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden tussentijds te beëindigen”
2.3.
Eiseres is erfpachter van het combinatiegebouw en gebruiker van het daarin opgenomen zwembad. De bouw van het combinatiegebouw is in 2004 begonnen en in 2006 opgeleverd.
Eiseres heeft ten behoeve van de heffingsambtenaar een Inlichtingenformulier Stichtingskosten niet-woningen ingevuld en daarin een bedrag aan stichtingskosten voor het gehele complex opgenomen van in totaal € 16.610.000, exclusief ondergrond.
2.4.
Het zwembad, waarvan de waarde nu in geschil is, is onderdeel van het combinatiegebouw met de huidige aanduiding [I]. Het zwembad bevat meerdere binnenzwembaden, fitnessruimte, kinderopvangruimte en buitenterrein. Tot het zwembad behoren niet de horecaruimte en een feestzaal: deze complexonderdelen heeft eiseres afzonderlijk verhuurd aan derden.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van het zwembad voor de kalenderjaren 2007 en 2010, naar de respectievelijke waardepeildata, 1 januari 2005 en 1 januari 2009. Eiseres stelt zich op het standpunt dat voor de bepaling van de waarde van het object moet worden uitgegaan van de bedrijfswaarde. Eiseres bepleit voor het kalenderjaar 2007 een waarde van € 3.928.544 en voor het kalenderjaar 2010 een waarde van € 5.115.706.
3.2.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en bevestiging van de bestreden uitspraken. Volgens verweerder dient de bedrijfswaarde buiten beschouwing te worden gelaten bij de waardebepaling. Hij baseert zich op de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij rekening is gehouden met een functionele afschrijving van 21,3%: 2,5% in verband met doelmatigheid, 5% in verband met excessief onderhoud en 15% in verband met economische veroudering. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde voor het kalenderjaar 2007 € 8.565.000 bedraagt en voor 2010 € 9.012.500.
3.3.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer, waarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling Wet WOZ) wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking op basis van marktgegevens, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.4.
Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
4.5.
Niet in geschil is dat de waarde van het pand moet worden vastgesteld op basis van de berekening gecorrigeerde vervangingswaarde.
Eiseres heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat moet worden aangeknoopt bij de hiervoor onder 4.4 beschreven bedrijfswaarde van het pand.
Verweerder heeft hieromtrent gesteld dat de gemeente dan wel het stadsdeel nagenoeg alle risico’s draagt ten aanzien van de exploitatie van het zwembad en dat zonder de subsidies van de gemeente de exploitatie van het zwembad niet mogelijk is zodat geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie in de commerciële sfeer en daarom niet naar de bedrijfswaarde dient te worden gewaardeerd.
4.6.
De Hoge Raad heeft in het arrest van 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, het volgende overwogen:
“3.1.4. Belanghebbende bepleit uit te gaan van de lagere bedrijfswaarde van het stadion. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep gesteld dat het stadion niet bedrijfsmatig in de commerciële sfeer wordt geëxploiteerd en daarom niet naar de bedrijfswaarde dient te worden gewaardeerd. Daartoe heeft hij (…) gesteld dat de doelstelling bij de exploitatie van het stadion niet is het behalen van een maximaal rendement, zoals bij een commerciële belegger, maar dat een sportieve en een maatschappelijke doelstelling alsmede het voortbestaan van het stadion bij die exploitatie voorop staat.
3.3.1.
Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Het Hof heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat deze waardering op bedrijfswaarde is voorbehouden aan bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken.
3.3.2.
Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken zoals bedoeld in 3.3.1 slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (vgl. HR 17 februari 1999, nr. 33844, LJN AA2612, BNB 1999/174). Daartoe volstaat in het onderhavige geval dus niet dat het overwegende belang bij de exploitatie is gelegen in de commerciële verhuur. (…) Bovendien is het Hof er kennelijk van uitgegaan dat alleen drijfveren van algemeen belang in de weg kunnen staan aan een bedrijfsmatige exploitatie in de hier bedoelde zin. Ook in zoverre getuigt zijn uitspraak van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien ook andersoortige niet-commerciële drijfveren aan een zodanige exploitatie in de weg kunnen staan, zoals het nastreven van doelstellingen als weergegeven in 3.1.4 hierboven.
4.7.
De rechtbank concludeert op basis van de realisatie- en de exploitatieovereenkomst dat een puur bedrijfsmatige exploitatie van het zwembad niet mogelijk is en dat een kostendekkende exploitatie pas mogelijk is bij een aanzienlijke bijdrage uit publieke middelen voor de stichting van het zwembad en bij een aanzienlijke bijdrage uit publieke middelen gedurende een reeks van jaren ten behoeve van de jaarlijkse exploitatie. Op basis van de bepalingen van de overgelegde exploitatieovereenkomst, waarin opgenomen de maatschappelijke functie en concrete eisen met betrekking tot het tot stand komen van de tariefstelling, de openstelling en het gebruik, is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet enkel een commercieel belang heeft bij de exploitatie van het zwembad maar in de gekozen samenwerkingsvorm ook een maatschappelijke doelstelling wil realiseren. Naar het oordeel van de rechtbank is er in dezen dan ook geen sprake van uitsluitend een winstoogmerk.
4.8.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat bij de waardering van het zwembad geen sprake dient te zijn van een waardering op basis van de bedrijfswaarde voor eiseres als erfpachter, maar dat er sprake moet zijn van een waardering als verwoord in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
Eiseres heeft de onderbouwing van de vastgestelde waarde betwist op het punt van de economische veroudering en de disconteringsvoet. Ter zitting hebben partijen geen duidelijkheid kunnen geven over de te hanteren gegevens ter berekening van de vast te stellen waarde. In verband daarmee zal de rechtbank een tussenuitspraak doen en partijen in de gelegenheid stellen zich nader te beraden over de berekening van de vast te stellen waarde.
5.Beslissing
De rechtbank
- heropent het vooronderzoek en stelt partijen in de gelegenheid zich binnen vier weken na verzenden van deze uitspraak schriftelijk uit te laten over de vast te stellen waarde als verwoord onder 4.8 en
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, voorzitter, mr. A.A. Fase en mr. M.C.A. Onderwater, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.J.M. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2014.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak kunnen partijen geen hoger beroep instellen.