ECLI:NL:RBMNE:2026:993

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer / rekestnummer: 11578802 \ UE VERZ 25-61

Beschikking van 4 maart 2026

in de zaak van

1.[verzoeker sub 1] ,

te [plaats] ,
2.
[verzoeker sub 2],

te [plaats] ,
3.
[verzoekster sub 3],

te [plaats] ,
4.
[verzoeker sub 4],

te [plaats] ,

verzoekende partijen,

hierna samen te noemen: [verzoekers] ,

gemachtigde: mr. J.W. Verhoeven,

tegen

1.[verweerder sub 1] ,

te [plaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de [verweerder sub 1] ,

gemachtigde: mr. J.A. Vermeulen,

2.GEMEENTE BUNSCHOTEN,

te Bunschoten-Spakenburg,

belanghebbende,

hierna te noemen: de Gemeente,

gemachtigden: mr. B.D.A. Ceulemans en mr. A.D. van den Muijzenberg.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift van 28 februari 2025, met bijlagen 1 tot en met 6;

- de aanvullende bijlagen 1 tot en met 3 van [verzoekers] ;

- het verweerschrift van de Gemeente, met één bijlage;

- het verweerschrift van de [verweerder sub 1] , met één bijlage;

- de akte wijziging verzoek van [verzoekers] ;

- de aanvullende bijlagen 4 en 5 van [verzoekers] ,

- de mondelinge behandeling van 21 januari 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de spreekaantekeningen van [verzoekers] ;

- de spreekaantekeningen van de Gemeente.

1.2.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2.De kern van de zaak

2.1.

[verzoekers] is het niet eens met een door de [verweerder sub 1] genomen besluit. Dit heeft betrekking op het dak van het pand van [verzoekers] Hierna wordt het dak van [verzoekers] (appartementsindex [nummer] ) aangeduid als “het dak”. De [verweerder sub 1] heeft dit dak als een privégedeelte gekwalificeerd, terwijl [verzoekers] van mening is dat het gemeenschappelijk is. Er zijn lekkages in het dak opgetreden, waardoor er (tijdelijke) herstelmaatregelen zijn genomen.

Ook moet er onderzoek verricht worden naar de oorzaak van de lekkages. [verzoekers] wil dat de onderzoeks- en herstelkosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. De Gemeente verzet zich als mede appartementseigenaar hiertegen. De kantonrechter is van oordeel dat het genomen besluit door de [verweerder sub 1] over van de kwalificatie van het dak nietig is. Verder wordt geoordeeld dat [verzoekers] niet-ontvankelijk is in de verzoeken over het te verrichten onderzoek aan het dak en de mogelijke verdeling van de herstelkosten.

3.De achtergrond van de zaak

3.1.

De [locatie] in [plaats] is een (appartementen)complex dat wordt beheerd en onderhouden door de [verweerder sub 1] . [verzoekers] en de Gemeente zijn lid van de [verweerder sub 1] . Zoals gezegd is [verzoekers] eigenaar van het appartementsindex [nummer] , een commerciële ruimte. Deze ruimte wordt verhuurd door [verzoekers] De Gemeente is eigenaar van de appartementsindexen [nummer] , [nummer] en [nummer] . Het gaat hierbij om een parkeergarage, roltrap en het plein. De overige appartementsindexen zijn woningen en één commerciële ruimte.

3.2.

In de zomer van 2023 zijn lekkages opgetreden in het dak van het pand van [verzoekers] De huurders van het pand hebben [verzoekers] verzocht om maatregelen te treffen. [verzoekers] heeft vervolgens noodvoorzieningen getroffen. Hij is van mening dat het herstel van het dak voor rekening van alle appartementseigenaren moeten komen. Ook wil [verzoekers] dat er onderzoek naar het dak wordt verricht op kosten van de [verweerder sub 1] .

In de e-mail van 17 januari 2025 heeft [verzoekers] gevraagd om de kwalificatie (privé of gemeenschappelijk) en het onderzoek van het dak op de algemene ledenvergadering te bespreken en een besluit hierover te nemen.

3.3.

Op 3 februari 2025 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Daarin heeft de [verweerder sub 1] onder meer het besluit genomen dat het dak tot het privégedeelte van [verzoekers] behoort. Over een mogelijk in te stellen onderzoek naar de oorzaak van de lekkages van het dak is geen besluit genomen.

4.De beoordeling

Het verzoek en de verweren

4.1.

Het primaire verzoek, zoals gewijzigd, luidt in de kern als volgt:

te verklaren voor recht dat het besluit van de vergadering van 3 februari 2025 dat het dak tot het privégedeelte van [verzoekers] behoort nietig of vernietigbaar is,

te verklaren voor recht dat het dak een gemeenschappelijke zaak is dan wel niet uitsluitend behoort tot het privégedeelte van [verzoekers] ,

te verklaren voor recht dat geen besluit is genomen over het onderzoeken van het dak op kosten van de [verweerder sub 1] , zoals door [verzoekers] verzocht,

te verklaren voor recht dat de kosten van het verhelpen van de lekkage aan het dak voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren naar rato van hun aandeel in de gemeenschap,

de [verweerder sub 1] en/of de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure.

4.2.

Volgens [verzoekers] is ten onrechte besloten dat het dak tot het privégedeelte van [verzoekers] behoort. Het dak is een gemeenschappelijke zaak, zodat de onderzoeks- en herstelkosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren moet komen.

4.3.

De Gemeente verzet zich tegen toewijzing van de verzoeken. Zij stelt zich op het standpunt dat het dak tot juist het privégedeelte van [verzoekers] behoort. Daarmee komen de onderzoeks- en/of herstelkosten niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaren. De [verweerder sub 1] refereert zich aan het oordeel van de kantonrechter wat betreft de kwalificatie van het dak. Ten aanzien van de verzoeken onder 3 en 4 voert de [verweerder sub 1] aan [verzoekers] niet-ontvankelijk is.

De primaire verzoeken onder 1 en 2 worden grotendeels toegewezen

Juridisch kader

4.4.

Uit artikel 5:124 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) volgt dat op besluiten van de [verweerder sub 1] de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW Pro is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW Pro wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.

4.5.

Vaste rechtspraak is dat het bij de uitleg van het uit de openbare registers kenbare splitsingsreglement aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de notariële akte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan.^[1]Als de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.^[2]

Het dak is gemeenschappelijk

4.6.

Om te beginnen overweegt de kantonrechter dat partijen het erover eens zijn dat de tekeningen behorend bij de splitsingsakte geen aanknopingspunten bieden voor de beantwoording van de vraag of het dak als privé of gemeenschappelijk moet worden aangemerkt.

4.7.

Van belang is artikel 9, eerste lid onder a, van het Modelreglement 1992, dat in de splitsingsakte van toepassing is verklaard. Daarin staat over de kwalificatie van het dak het volgende:

‘‘
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden

onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a.
de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk of het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen,de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten.’’[onderstreping door de kantonrechter]

In de splitsingsakte van 24 augustus 2006 is in artikel 9, eerste lid onder a, is over de gemeenschappelijk zaken de volgende bepaling opgenomen.

“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend,

voor zover aanwezig en indien daarvan in deze akte niet is/wordt afgeweken:

a.
de funderingen, eventueel aanwezig damwanden, de dragende muren en de

kolommen, hal, fietsenstalling, schoonmaakruimte(n), een en ander voorzover

zich niet bevindende in een privé-gedeelte, het geraamte van het gebouw met

de ondergrond, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de

privé-gedeelten, de buitengevels, de gangen, voorzover niet gelegen in een

privé-gedeelte, ventilatiekanalen alsmede leidingschachten.”

4.8.

In de visie van de Gemeente dwingt de tekst van de splitsingsakte tot de volgende uitleg. Door het opnemen van het zinsgedeelte ‘
indien daarvan in deze akte niet is/wordt afgeweken’ en het ontbreken van ‘de daken’ in de opsomming wordt het dak uitdrukkelijk uitgesloten van de gemeenschappelijke zaken. Dit standpunt van de Gemeente is onjuist.

In zowel het modelreglement als de splitsingsakte komen bij een omschrijving van de gemeenschappelijke zaken de bewoordingen ‘
onder meer’voor. Dit duidt niet op een limitatieve opsomming. De enkele omstandigheid dat het dak niet in de opsomming van de splitsingsakte is genoemd, wil niet zeggen dat het dak daarom tot het privégedeelte van [verzoekers] hoort. Daarbij is uit deze bepaling in de splitsingsakte ondubbelzinnig af te leiden dat het gaat om een nadere specificering van de bepaling uit het Modelreglement. Deze uitleg vindt ook steun in de leden 3 tot en met 6 van artikel 9 van Pro de splitsingsakte. Daarin zijn namelijk de daken van de appartementsindexen 1 tot en met 4 uitdrukkelijk gekwalificeerd als een privégedeelte voor zover deze behoren tot- en/of uitsluitend dienstbaar aan deze appartementsindexen.

“3. Voor zover zulks niet reeds uit deze akte en de tekeningen blijkt, worden onder meer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken gerekend:

het dak inclusief dakbedekking […], alle voor zover behoren tot- en/of uitsluitend dienstbaar aan het appartementsrecht met index 1.

4. Voor zover zulks niet reeds uit deze akte en de tekeningen blijkt, worden onder meer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken gerekend:

het dak inclusief dakbedekking […], alle voor zover behoren tot- en/of uitsluitend dienstbaar aan het appartementsrecht met index 2.

5. Voor zover zulks niet reeds uit deze akte en de tekeningen blijkt, worden onder meer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken gerekend:

het dak inclusief dakbedekking […], alle voor zover behoren tot- en/of uitsluitend dienstbaar aan het appartementsrecht met index 3.

6. Voor zover zulks niet reeds uit deze akte en de tekeningen blijkt, worden onder meer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken gerekend:

het dak inclusief dakbedekking […], alle voor zover behoren tot- en/of uitsluitend dienstbaar aan het appartementsrecht met index 4.

Indien het de bedoeling van de [verweerder sub 1] zou zijn geweest het dak van [verzoekers] als privé aan te merken dan had het voor de hand gelegen dit, net als de hiervoor genoemde daken, uitdrukkelijk in de splitsingsakte op te nemen. Omdat de overige daken niet uitdrukkelijk zijn uitgesloten zoals hierboven weergegeven, dwingt een redelijke uitleg van de splitsingsakte, in samenhang met het toepasselijke modelreglement, tot het oordeel dat het dak van [verzoekers] als gemeenschappelijk gekwalificeerd moeten worden.

Het besluit is wat betreft de kwalificatie van het dak nietig

4.9.

Het oordeel, zoals hierboven geformuleerd, betekent het bestreden besluit in strijd is met de splitsingsakte. Daarom is het nietig en zullen de verzochte verklaringen voor recht genoemd in 4.1 onder 1 en 2 worden toegewezen zoals in “de beslissing” is omschreven. Omdat deze primaire verzoeken worden toegewezen, wordt niet meer toegekomen aan de beoordeling van het subsidiaire verzoek om het besluit nietig te verklaren of te vernietigen.

[verzoekers] is niet-ontvankelijk in zijn primaire verzoeken onder 3 en 4

4.10.

Dan komt de kantonrechter nu toe aan de verzochte verklaringen voor recht genoemd in 4.1 onder 3 en 4. De [verweerder sub 1] en de Gemeente voeren uiteenlopende verweren aan tegen deze verzoeken. Hierna zal eerst worden ingegaan op het verweer van de [verweerder sub 1] . Dit slaagt om de volgende redenen.

4.11.

In deze procedure kan een verklaring voor recht slechts worden toegewezen indien de verzochte verklaring voor recht betrekking heeft op de vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit. Vast staat dat tijdens de vergadering van 3 februari 2025 over het verzochte onderzoek van het dak en mogelijke herstelkosten van lekkages geen besluiten zijn genomen. Van een niet-bestaand besluit kan geen nietigheid of vernietiging worden verzocht. Verder is ook niet gebleken van een expliciete (in de notulen opgenomen) weigering van het bestuur om deze verzoeken als agendapunt op te nemen.

Omdat het verweer van de [verweerder sub 1] slaagt, komt aan het verweer van de Gemeente geen belang meer toe. Daarom wordt daarop niet meer inhoudelijk ingegaan.

4.12.

De niet-ontvankelijkverklaring van [verzoekers] in de primaire verzoeken 3 en 4 betekent ook dat zijn hierop betrekking hebbende subsidiaire verzoek - om het besluit nietig te verklaren of te vernietigen - dit lot deelt op grond van dezelfde redenering.

Conclusie

4.13.

Het genomen besluit op de vergadering van 3 februari 2025 ten aanzien van de kwalificatie van het dak is nietig. Het dak moet gekwalificeerd worden als een gemeenschappelijke zaak en behoort daarmee niet tot het privégedeelte van [verzoekers] Wat betreft de verzoeken ten aanzien van het te verrichten onderzoek aan het dak en de verdeling van de onderzoeks- en herstelkosten van het dak is [verzoekers] niet-ontvankelijk.

De proceskosten worden gecompenseerd

4.14.

Een compensatie van de proceskosten wordt om de volgende redenen juist geacht. [verzoekers] is slechts deels in het gelijk gesteld. Ook de [verweerder sub 1] en de Gemeente hebben belang bij de kwalificatie van het dak. Na deze uitspraak is er voor partijen aanleiding verder te spreken/vergaderen over de door [verzoekers] aangekondigde vervolgstappen zoals een onderzoek aan het dak en de eventuele verdeling van de onderzoeks- en herstelkosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat het besluit van de vergadering van 3 februari 2025, inhoudende dat het dak van [verzoekers] tot diens privégedeelte behoort, nietig is,

5.2.

verklaart voor recht dat het dak van appartementsindex [nummer] een gemeenschappelijke zaak is,

5.3.

verklaart [verzoekers] in de primaire verzoeken 3 en 4 genoemd in overweging 4.1 en het subsidiaire verzoek genoemd in overweging 4.12 niet-ontvankelijk,

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.M.P. Drijkoningen en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Wachter op 4 maart 2026.

47194

Nietigverklaring besluit kwalificatie dak als privégedeelte in VvE-zaak