Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2737
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. B.G. Ronteltap)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 416.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
7 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
7 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 3 februari 2026. De gemachtigde van eiseres, eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2002 gebouwde rijwoning (bejaarden semi-bungalow) met een berging van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m² en een perceeloppervlakte van 181 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 389.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 416.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 417.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 juni 2021 voor € 520.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 4 juli 2021 voor € 419.216,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. Eiseres voert aan dat de taxatiematrix geen juridisch instrument is en vraagt zich af welk belang en welke betekenis er aan de matrix toegekend moet worden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde dorpskern liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Strijd met het gelijkheidsbeginsel
9. Eiseres voert aan dat de woning aan de [adres 5] een WOZ-waarde heeft van € 389.000,-. Dat is een lagere WOZ-waarde dan de woning van eiseres terwijl de woning aan de [adres 5] een groter woonoppervlakte heeft. Dat is volgens eiseres in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat uit een vergelijking aan de hand van WOZ-waarden van andere woningen, niet automatisch volgt dat de WOZ-waarde niet juist is vastgesteld. De heffingsambtenaar betwist dat [adres 5] identiek is gelet op de verschillen in oppervlakte. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom volgens de heffingsambtenaar niet.
9.2
De rechtbank overweegt het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiseres tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiseres. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad van
8 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee identieke woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiseres. In dit geval is hier niet aan voldaan. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat de genoemde woning identiek is. Eiseres maakt vervolgens niet aannemelijk dat er wél sprake is van een volledig gelijk geval. Eiseres heeft dus onvoldoende onderbouwd dat de meerderheidsregel is geschonden zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
Stijging WOZ-waarde disproportioneel
10. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde ten opzichte van het jaar ervoor met 34,1 % dan wel € 106.000,- gestegen is en dat dit disproportioneel is.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de WOZ-waarde ieder jaar onafhankelijk van voorgaande jaren wordt vastgesteld. Wel kan een boven- of ondergemiddelde stijging een indicatie zijn dat de WOZ-waarde wellicht te hoog of te laag is bepaald. Hier wordt echter bij de taxatie ook op gecontroleerd. Gelet op de verkoopcijfers van soortgelijke objecten zoals genoemd in de taxatiematrix kan niet gesteld worden dat de vastgestelde WOZ-waarde voor dit belastingjaar te hoog is.
10.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum is vastgesteld. [3] Ieder jaar dient de heffingsambtenaar daarom opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. [4] Deze beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
11. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De referentiewoning [adres 3] is een grote hoekwoning, met twee verdiepingen, een dakkapel en een aangebouwde garage. De woning heeft een perceeloppervlakte van 230 m². Dat is niet vergelijkbaar met de woning van eiseres met slechts één verdieping en een perceeloppervlakte van 181 m². Eiseres voert verder nog aan dat de woning van eiseres met drie hoekwoningen wordt vergeleken, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat hoekwoningen beter scoren op de woningmarkt dan tussenwoningen. Deze woningen kunnen vanwege de grote verschillen in objectkenmerken redelijkerwijs niet worden vergeleken met de rijwoning van eiseres.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de woning van eiseres en de [adres 3] goed vergelijkbaar zijn qua bouwjaar, ligging, oppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling. De onderlinge verschillen zijn verdisconteerd in de prijs per m². De heffingsambtenaar concludeert dat de [adres 3] een geschikte referentiewoning is. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat er is gekozen voor deze referentiewoningen omdat deze zijn gelegen in de kern van Werkhoven. Met de onderlinge verschillen van de referentiewoningen en de woning van eiseres is rekening gehouden.
11.2
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning van eiseres
12. Eiseres voert aan dat er te weinig rekening gehouden is met de ligging van de woning van eiseres. Buurtbewoners parkeren hun auto’s aan de voorzijde van hun woning. In het verweerschrift wordt volgens eiseres ten onrechte beargumenteerd dat de woning van eiseres aan het einde van een straat is gelegen waar slechts bestemmingsverkeer komt. De straat waarin eiseres woont, wordt juist gebruikt als doorgaande weg voor voetgangers, fietsers en gebruikers van motorvoertuigen die maximaal 45 km/uur mogen rijden. Daarnaast geldt dat in [plaats] geen supermarkt is. Dat heeft eveneens een waardedrukkend effect.
12.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben en dat hiermee rekening is gehouden bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft op de zitting nog toegelicht dat de ligging van de woning van eiseres heel gemiddeld is. De rechtbank kan hierin de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
13. Eiseres voert aan dat haar woning sober is met een eenvoudige keuken en badkamer uit 2002 en dat er slechts twee slaapkamers zijn. Verder voert ze aan dat er te weinig rekening gehouden is met de staat van onderhoud van haar woning. In de woning van eiseres zijn scheuren te zien op de binnenmuren, het buitenschilderwerk moet nodig worden gedaan en een woonkamerraam lekt. Tot slot benadrukt eiseres dat er vloer- en spouwmuurisolatie ontbreekt. Dat zijn waardedrukkende omstandigheden waar ten onrechte geen rekening mee is gehouden.
13.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de staat van onderhoud gemiddeld is. Op beschikbare (lucht)foto’s is niet te zien dat iets met de staat van het onderhoud mis is. Het energielabel van de onroerende zaak is wel naar energielabel A gebracht en de onroerende zaak heeft zonnepanelen. Er zijn de heffingsambtenaar geen feiten en omstandigheden bekend die aanleiding geven om te concluderen dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau onjuist zijn gekwalificeerd. Voor wat betreft de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat dit valt onder regulier onderhoud en dat de kwalificatie ‘3: niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk’ op zijn plaats is. Eiseres onderbouwt haar standpunt hierover ook niet nader. Bovendien is er voldoende ruimte in het prijsverschil per m² van de onroerende zaak en die van de referentiewoningen om nog verbeteringen aan de woning aan te brengen.
13.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld dat de woning van eiseres voldoet aan het gemiddelde niveau en terecht is gekwalificeerd met een ‘3’. De beroepsgrond slaagt niet.
Strijd met het evenredigheidsbeginsel
14. Eiseres verzoekt de rechtbank in het kader van de behandeling van dit beroep expliciet een toetsing aan het evenredigheidsbeginsel luit te voeren.
14.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de WOZ-waarde conform de waardebepalingen van de Wet WOZ is vastgesteld. Dit gebeurt ieder jaar opnieuw en staat los van voorgaande jaren. Er is geen sprake van voor eiseres nadelige gevolgen van een besluit dat onevenredig is in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.
14.2
De rechtbank overweegt hierover de rechtbank niet is gebleken van gevolgen die onevenredig zijn tot het besluit te dienen doelen.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
11 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.