Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11951605 \ UC EXPL 25-8576
Vonnis van 24 juni 2026
in de zaak van
JANSDAM INVESTMENTS BV,
gevestigd in De Bilt,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. W. Vos,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
allen wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. A.A. Bhagwandin.
Partijen worden hierna respectievelijk genoemd: Jansdam, [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] . De gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie worden samen en in vrouwelijk enkelvoud genoemd: [gedaagde c.s.]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van Jansdam met producties 1 tot en met 19,
de akte houdende vermeerdering eis en overlegging aanvullende producties van Jansdam, met producties 20 tot en met 26,
de brieven aan partijen waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagde c.s.] , met productie A,
de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis in conventie van Jansdam ten aanzien van elk van gedaagden (dus 4 stuks),
de akte overlegging aanvullende producties van Jansdam, met producties 27 tot en met 54,
vier e-mails van [gedaagde c.s.] van 12 april 2026 (om: 21:04 uur, 21:44 uur; 22:48 uur en 23:17 uur) met producties B tot en met O,
twee op 13 april 2026 door [gedaagde c.s.] bij de rechtbank afgegeven USB-sticks met daarop beeldmateriaal, audiobestanden en transcripten,
de akte in een e-mail van 17 april 2026 van Jansdam met producties 55 en 56,
de e-mail van 20 april 2026 van Jansdam met producties 57 en 58,
de e-mail van 21 april 2026 van [gedaagde c.s.] met een leesbare versie van haar productie N,
de mondelinge behandeling van 22 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De zaak is daarna op verzoek van partijen aangehouden, om te onderzoeken of zij in minnelijk overleg tot overeenstemming konden komen. Bij e-mail van 13 mei 2026 heeft Jansdam laten weten dat dit niet is gelukt en heeft Jansdam de kantonrechter verzocht om een vonnis uit te spreken.
1.3.
Daarna volgt dit vonnis.
2.De zaak in het kort
Waar gaat de zaak over
2.1.
Jansdam is sinds 16 december 2024 eigenaresse van het pand met het adres [adres] in [woonplaats] . [gedaagde c.s.] huurde op het moment van dagvaarden elk een kamer (onzelfstandige woonruimte) in dat pand. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben intussen de huur opgezegd en hebben hun kamers verlaten. De geschillen tussen partijen zien op de volgende onderwerpen:
1. Betaling van de huurprijs. Op verzoek van [gedaagde c.s.] heeft de Huurcommissie op 27 augustus 2025 [1] en de voorzitter van de Huurcommissie op 28 augustus 2025 [2] de respectievelijke huurprijs tijdelijk verlaagd op grond van gebreken. Jansdam is het daarmee niet eens en heeft daarom een procedure bij de kantonrechter ingesteld [3] . Jansdam wil dat [gedaagde c.s.] de volledige huur betaalt en vordert betaling van de huurachterstand (in totaal € 7.022,58), met rente. [gedaagde c.s.] is het daarmee niet eens. Volgens haar zijn er wel degelijk gebreken. [gedaagde c.s.] vordert in reconventie onder meer de volgens haar teveel betaalde huur terug.
2. Werkzaamheden in het pand. Volgens Jansdam frustreert [gedaagde c.s.] de voortgang van die werkzaamheden en Jansdam vordert schadevergoeding en medewerking van de huurders.
3. Een brand en de nasleep daarvan. In de kamer van [gedaagde sub 2] is op 27 oktober 2025 brand uitgebroken. Volgens Jansdam is ten aanzien daarvan sprake van verwijtbaar handelen van [gedaagde c.s.] Jansdam wil schadevergoeding van [gedaagde sub 2] en vordert nadere informatie van [gedaagde c.s.] over de toedracht en verslaglegging van de brand. [gedaagde c.s.] stelt dat zij van Jansdam door de brand het pand, de kamers moest verlaten en stelt dat zij daarvoor kosten heeft gemaakt. [gedaagde c.s.] eist in reconventie van Jansdam vergoeding van die kosten.
[gedaagde c.s.] vordert in reconventie in totaal betaling van Jansdam van € 23.810,24, met nevenvorderingen.
Wat oordeelt de kantonrechter
2.2.
In conventie veroordeelt de kantonrechter [gedaagde c.s.] tot betaling van de volledige huurprijs en de huurachterstanden. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] hebben nog een lopende huurovereenkomst. Zij krijgen nog één maand na dit vonnis de tijd om te betalen. Betalen zij de volledige achterstand niet binnen die maand, dan worden hun huurovereenkomsten ontbonden. [gedaagde sub 2] moet gegevens overleggen over de brand. De overige vorderingen in conventie worden afgewezen. In reconventie moet Jansdam in totaal € 830,04 aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] betalen voor het rapport woonbaarheid.
De overige vorderingen in reconventie wijst de kantonrechter af.
De overige vorderingen in reconventie wijst de kantonrechter af.
3.De beoordeling
Stukken/gegevens
3.1.
Partijen hebben ieder een groot aantal producties in het geding gebracht.
Het is aan partijen om in het lichaam van hun processtukken duidelijk en concreet te verwijzen naar waar in hun producties een eventuele onderbouwing van hun stelling te vinden is. Het is niet aan de kantonrechter om daar zelfstandig naar op zoek te gaan [4] . Voor zover partijen – ook tijdens de mondelinge behandeling – dat niet hebben gedaan, betrekt de kantonrechter die (in deze zaak vele) overgelegde producties niet bij de beoordeling [5] .
3.2.
Jansdam heeft verder, naar eigen zeggen, de door [gedaagde c.s.] overgelegde beeldmateriaal en audio-bestanden (op de USB-sticks) niet ontvangen. De kantonrechter gaat daarvan uit en laat die producties buiten beschouwing. Als gevolg daarvan worden op verzoek van Jansdam ook de transcripten van die bestanden [6] buiten beschouwing gelaten worden, omdat Jansdam de juistheid daarvan niet kan verifiëren.
3.3.
De kantonrechter heeft ook de kort voor de zitting toegestuurde productie het
“Laatste woord”van [gedaagde c.s.] niet meegenomen bij de beoordeling. Voordracht daarvan heeft de kantonrechter op de mondelinge behandeling in strijd geacht met de beginselen van de goede procesorde. [gedaagde c.s.] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar behoren de mogelijkheid geacht om naar voren te brengen wat zij belangrijk acht.
“Laatste woord”van [gedaagde c.s.] niet meegenomen bij de beoordeling. Voordracht daarvan heeft de kantonrechter op de mondelinge behandeling in strijd geacht met de beginselen van de goede procesorde. [gedaagde c.s.] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar behoren de mogelijkheid geacht om naar voren te brengen wat zij belangrijk acht.
3.4.
Na de sluiting van de mondelinge behandeling hebben partijen nog diverse e-mails aan de griffie van de rechtbank gestuurd. Behalve de mededeling van Jansdam dat partijen na de mondelinge behandeling geen overeenstemming hebben bereikt en dat vonnis wordt gevraagd, bevatten die e-mails naar het oordeel van de kantonrechter een nadere uiteenzetting van de eigen standpunten van partijen. Dat is in strijd met de beginselen van de goede procesorde. Na sluiting van de mondelinge behandeling hebben partijen die gelegenheid namelijk niet gekregen. De inhoud van die e-mails heeft de kantonrechter daarom buiten beschouwing gelaten en dus niet meegenomen in de beoordeling. De griffier van de rechtbank heeft dit partijen bij e-mail van 4 juni 2026 laten weten.
in conventie
[gedaagde c.s.] moet de overeengekomen huur betalen
3.5.
Over de verplichting tot betaling van de huurprijs kan de kantonrechter kort zijn. [gedaagde c.s.] kan geen beroep meer doen op de uitspraken van (de voorzitter van) de Huurcommissie, omdat Jansdam daartegen tijdig deze procedure bij de kantonrechter is gestart. De uitspraken van de Huurcommissie zijn daarmee vervallen [7] . Een verlaging van de huurprijs had [gedaagde c.s.] dus moeten vorderen [8] . Omdat [gedaagde c.s.] dat niet heeft gedaan, blijft de overeengekomen huurprijs geldend. [gedaagde c.s.] moet daarom de overeengekomen huur betalen, dus zonder vermindering.
3.6.
De kantonrechter hoeft ook niet te beoordelen of de kamers gebreken vertonen die tot een vermindering van de huurprijs zouden moeten leiden. [gedaagde c.s.] namelijk ook niet dat gebreken moeten worden vastgesteld en ook niet dat Jansdam deze zou moeten herstellen. De discussie over de gebreken is daarmee voor wat de hoogte van de huurprijs betreft, afgedaan.
[gedaagde c.s.] moet de huurachterstand betalen; [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] moeten ook de lopende huur betalen
3.7.
[gedaagde c.s.] heeft de hoogte van de achterstand in de overeengekomen huurbetalingen zoals Jansdam die stelt, niet betwist. Dat betekent dat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Jansdam heeft de huurachterstanden en voor welke maanden die geldt, gespecificeerd weergegeven in haar productie 54. Op basis daarvan wordt:
- [gedaagde sub 1] veroordeeld tot betaling van € 1.312,69 voor de maanden tot en met februari 2026. Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen Jansdam en [gedaagde sub 1] op 28 februari 2026 is beëindigd. Meer huur is zij dus niet verschuldigd,
- [gedaagde sub 2] veroordeeld tot betaling van € 1.319,62 voor de maanden tot en met december 2025. Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen Jansdam en [gedaagde sub 2] op 31 december 2025 wordt geacht te zijn beëindigd. Meer huur is zij dus niet verschuldigd,
- [gedaagde sub 4] veroordeeld tot betaling van € 2.430,82
- [gedaagde sub 3] veroordeeld tot betaling van € 1.959,45 voor de maanden tot en met april 2026, plus betaling van de volledige huur met ingang van 1 mei 2026.
3.8.
Het beroep van [gedaagde c.s.] op opschorting van hun betalingsverplichting faalt. Zie wat hierover onder 3.10. staat.
[gedaagde c.s.] is met de betaling van de huur in verzuim geraakt
3.9.
In de processtukken heeft [gedaagde c.s.] zich voor het niet betalen van de huur steeds beroepen op haar stelling dat zij recht zou hebben op huurprijsvermindering, gezien de uitspraken van (de voorzitter van) de Huurcommissie. Maar zoals hiervoor al is overwogen, zijn die uitspraken vervallen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde c.s.] zich er nog op beroepen dat zij de betaling van de huur zou mogen opschorten. [gedaagde c.s.] ervaart namelijk naar haar zeggen veel last van werk dat door Jansdam wordt uitgevoerd.
3.10.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde c.s.] geen recht op opschorting heeft. Het kan zijn dat zij hinder ondervindt van de werkzaamheden. Maar de noodzakelijkheid van die werkzaamheden door Jansdam staat niet ter discussie en [gedaagde c.s.] moet die dulden. [gedaagde c.s.] stelt verder niets concreets over welke verplichtingen Jansdam zou moeten nakomen die de opschorting zouden moeten beëindigen. Gezien deze rechtsprocedure, was dit nu wel het moment voor [gedaagde c.s.] om daarover duidelijkheid te geven. Voor zover [gedaagde c.s.] haar betalingen zou hebben opgeschort, is die opschorting daarom niet rechtmatig.
3.11.
[gedaagde c.s.] is op grond van al het bovenstaande met haar betalingen van de huur in verzuim geraakt. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstanden wordt daarom toegewezen, steeds vanaf het verschuldigd worden van de respectievelijke maandtermijnen.
De huurovereenkomsten van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] worden voorwaardelijk ontbonden
3.12.
Door het laten ontstaan van huurachterstanden zijn [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] (net als [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] ) tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen van hun huurovereenkomsten. Zij verkeren wat betreft deze betalingsverplichting ook in verzuim. De huurachterstanden van genoemde huurders bedragen meer dan drie maandhuren en zijn daarmee van voldoende gewicht [10] voor de ontbinding van de huurovereenkomsten [11] . Feiten en/of omstandigheden die de ontbinding in de weg staan, hebben [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] niet aangevoerd [12] en zijn de kantonrechter niet gebleken.
3.13.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] gezegd dat zij geen financiële problemen hebben in die zin, dat zij de huur niet meer zouden kunnen betalen. Naar eigen zeggen hebben zij de volledige huur al gereserveerd in hun budgetten en kunnen zij ook de huurachterstand binnen één maand na vonnis betalen. Voor zover Jansdam zich niet heeft gehouden aan de termijnen voor de verplichte melding van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] in het kader van de schuldhulpverlening [13] , verbindt de kantonrechter daaraan op die grond geen gevolgen. [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] hebben op de mondelinge behandeling verzocht om een terme de grâce [14] . De kantonrechter ziet in het voorgaande en de onjuiste veronderstelling van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] dat de uitspraken van (de voorzitter van) de Huurcommissie over de huurprijsvermindering nog steeds gelden, aanleiding om dat toe te kennen. [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] krijgen dus één maand te tijd om de huurachterstand in te lossen. Hebben zij binnen één maand niet aan al hun verplichtingen voldaan, dan worden hun huurovereenkomsten ontbonden en moeten zij hun kamers ontruimen. [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] moeten dat binnen 14 dagen na één maand na dit vonnis doen.
[gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] worden niet veroordeeld tot onvoorwaardelijke medewerking
3.14.
In conventie heeft Jansdam gevorderd dat [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] worden veroordeeld tot onvoorwaardelijke medewerking aan de dringende herstelwerkzaamheden, op straffe van een dwangsom als zij daaraan niet voldoen. Jansdam vordert die medewerking niet alleen voor de kamers van de respectievelijke kamers van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] , maar ook voor de kamers die niet aan [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] verhuurd zijn en de algemene ruimten.
3.15.
Deze vordering wordt als te onbepaald afgewezen. Niet valt in te zien waarom de medewerking van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] ‘onvoorwaardelijk’ zou moeten zijn. Jansdam heeft geen vrijbrief om te doen wat haar maar goed dunkt, maar zal in redelijkheid de belangen van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] moeten respecteren. Dat betekent onder meer dat Jansdam de overlast van het werk zoveel mogelijk moet beperken en in overleg met [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] zal moeten treden over de uren waarin zij haar werkzaamheden wil uitvoeren. Vallen die uren buiten de contractueel overeengekomen uren (08:00 tot 18:00 [15] ), dan zal dit niet kunnen plaatsvinden zonder dat Jansdam daarvoor een specifiek en zwaarwegend belang heeft. Jansdam moet in redelijkheid [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] over dat belang informeren. Verder heeft Jansdam niet uitgelegd welke specifieke werkzaamheden zij wenst uit te voeren en welke concrete medewerking daarvoor van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] nodig is.
[gedaagde c.s.] word niet veroordeeld tot schadevergoeding in relatie totwerkzaamheden van Jansdam
3.16.
De vordering tot betaling van schadevergoeding door [gedaagde c.s.] omdat zij de werkzaamheden van Jansdam zou frustreren/zou hebben gefrustreerd, wordt afgewezen. Jansdam heeft onvoldoende duidelijk uiteengezet waaruit de gestelde obstructie van
[gedaagde c.s.] zou bestaan. Daarbij speelt een rol dat zoals hiervoor gezegd ook op Jansdam verplichtingen rusten en Jansdam niet precies genoeg duidelijk heeft gemaakt dat zij wél aan haar verplichtingen heeft voldaan.
[gedaagde c.s.] zou bestaan. Daarbij speelt een rol dat zoals hiervoor gezegd ook op Jansdam verplichtingen rusten en Jansdam niet precies genoeg duidelijk heeft gemaakt dat zij wél aan haar verplichtingen heeft voldaan.
Vordering tot inzage/afgifte bescheiden van de brand wordt deels toegewezen
Vordering tot schadevergoeding in relatie tot de brand en verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt afgewezen
3.17.
Op 27 oktober 2025 is in de kamer van [gedaagde sub 2] een brand ontstaan. Op dat moment was [gedaagde sub 2] niet in haar kamer aanwezig. [gedaagde sub 2] had een vriendin (‘ [A] ’) toestemming gegeven om in haar kamer aanwezig te zijn, en die vriendin (zo begrijpt de kantonrechter) had twee mannen op bezoek. De brand is kennelijk ontstaan door toedoen van deze mannen, doordat een brandende kaars omviel en daardoor een gordijn vlam heeft gevat.
3.18.
Jansdam wil dat [gedaagde c.s.] wordt veroordeeld tot het geven van inzage in of tot het verstrekken van een afschrift van ‘alle beschikbare afschriften, uittreksels en bescheiden met betrekking tot de brand, brandrapportage en aansprakelijkheidstelling van de aanwezigen in de kamer van [gedaagde sub 2] ’ [16] .
3.19.
Jansdam veronderstelt dat [gedaagde c.s.] op dit punt als groep kan worden aangesproken, omdat zij in de rechtsbetrekking tot Jansdam ook altijd als eenheid zouden zijn opgetreden. Daarin gaat de kantonrechter niet mee. De omstandigheid dat [gedaagde c.s.] gezamenlijk hebben gecommuniceerd met Jansdam, houdt niet automatisch in dat zij als rechtseenheid zijn te beschouwen. Elke huurder heeft een individuele rechtsbetrekking tot Jansdam. Van groepsaansprakelijkheid is geen sprake.
3.20.
Ten aanzien van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] stoelt Jansdam haar vordering blijkbaar op een vermeende verplichting tot schadevergoeding. Genoemde huurders hebben volgens Jansdam ten onrechte en verwijtbaar toegelaten dat derden gebruik hebben gemaakt van de kamer van [gedaagde sub 2] en zijn zodoende mede aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade. Die aansprakelijkheid heeft Jansdam onvoldoende onderbouwd. Jansdam verwijst niet naar waar een dergelijke verplichting zou moeten zijn opgenomen. Er is ook geen sprake van een algemene maatschappelijke verplichting om na te gaan of derden al dan niet met toestemming van een andere huurder gebruik maken van diens kamer. Van belang daarbij is dat niet gesteld of gebleken is dat de aanwezigheid van [A] en de mannen in de kamer van [gedaagde sub 2] kennelijk en openlijk illegaal zou zijn, bijvoorbeeld door inbraak of iets dergelijks. Van een verplichting tot schadevergoeding door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] blijkt daarom niets. Ten aanzien van hen is er daarmee geen sprake van een rechtsbetrekking op basis waarvan Jansdam een vordering tot inzage in of afgifte van bescheiden over de brand en de in de kamer van [gedaagde sub 2] aanwezige personen zou kunnen instellen. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] hebben niets te maken met de brand en uit niets blijkt dat zij beschikken over de gegevens waarvan Jansdam afgifte vordert. Ten aanzien van genoemde huurders wordt de vordering van Jansdam op dit punt daarom afgewezen.
3.21.
Dat is anders voor [gedaagde sub 2] . De brand is in haar kamer ontstaan en zij is mogelijk schadeplichtig ten opzichte van Jansdam. Maar de enkele omstandigheid dat [gedaagde sub 2] derden heeft toegelaten in haar kamer en zelf niet aanwezig was, is voor de vaststelling van aansprakelijkheid onvoldoende. [gedaagde sub 2] is voor de gedragingen van derden die met haar toestemming in haar kamer verblijven wel aansprakelijk zoals zij zelf is [17] . Maar dat die derden (specifiek de twee mannen die de brand in de kamer hebben veroorzaakt) aansprakelijk zijn in de zin dat zij onrechtmatig hebben gehandeld, staat op dit moment ook nog niet vast. Dat [gedaagde sub 2] schadeplichtig is, staat dus ook nog niet vast. De vordering van Jansdam dat [gedaagde sub 2] de schade van de brand moet betalen wordt daarom afgewezen. De vordering van Jansdam tot verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt ook afgewezen.
3.22.
Jansdam heeft wel voldoende belang [18] bij haar vordering tot inzage in of afgifte van nadere informatie. [gedaagde sub 2] beschikt over die informatie en van een uitzondering waarom zij die niet zou hoeven te geven [19] is niet gebleken. Bij de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] verklaard dat zij alle gegevens over de brand heeft gedeeld met de politie, de brandweer, Salvage [20] en haar verzekeraar. [gedaagde sub 2] wordt veroordeeld om inzage in of kopieën van die gegevens aan Jansdam te verstrekken, zoals in het dictum is bepaald.
Proceskosten in conventie
3.23.
[gedaagde c.s.] is het meest in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld [21] . Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van Jansdam aan haar moet betalen. Na eiswijziging is Jansdam een hoger bedrag aan griffierecht verschuldigd. De griffier van de rechtbank zal het extra griffierecht nog aanvullend in rekening brengen bij Jansdam. De proceskosten van Jansdam worden zo begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
Totaal
€
1.407,47
3.24.
Tot de proceskosten behoren ook de nakosten. Deze kosten worden na de beoordeling in reconventie begroot, in verband met de samenhang tussen de zaak in conventie en in reconventie.
in reconventie
3.25.
In reconventie vordert [gedaagde c.s.] dat Jansdam aan haar diverse kosten (terug)betaalt. De verschillende onderdelen worden hierna beoordeeld.
Terugbetaling van teveel betaalde huur wordt afgewezen
3.26.
De kantonrechter begrijpt de vorderingen van [gedaagde c.s.] onder de noemer
“terugvordering huurcommissie uitspraak”(in totaal € 5.289,83) zo, dat [gedaagde c.s.] daarmee bedoelt dat zij te veel huur heeft betaald. Uit de overwegingen en beslissingen in conventie blijkt dat van teveel betaalde huur door [gedaagde c.s.] geen sprake is. Integendeel juist. De vordering van [gedaagde c.s.] op dit punt wordt daarom afgewezen.
“terugvordering huurcommissie uitspraak”(in totaal € 5.289,83) zo, dat [gedaagde c.s.] daarmee bedoelt dat zij te veel huur heeft betaald. Uit de overwegingen en beslissingen in conventie blijkt dat van teveel betaalde huur door [gedaagde c.s.] geen sprake is. Integendeel juist. De vordering van [gedaagde c.s.] op dit punt wordt daarom afgewezen.
Herstelkosten elektra worden afgewezen
3.27.
[gedaagde c.s.] heeft herstelkosten gevorderd voor elektra (in totaal € 387,04 [22] ). Ervan uitgaande dat dit kosten zijn die anders moeten worden beoordeeld dan als ‘kleine herstellingen’ die de huurder zelf moet uitvoeren [23] , wordt vergoeding voor die kosten afgewezen. [gedaagde c.s.] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij Jansdam voldoende gelegenheid heeft gegeven om die werkzaamheden zelf uit te voeren en dat Jansdam daaraan niet heeft voldaan [24] .
Kosten van het opstellen rapport woonbaarheid wordt toegewezen
3.28.
Na de brand heeft Jansdam [gedaagde c.s.] per e-mail van 30 oktober 2025 verzocht om de kamers per 9 november 2025 te verlaten en volledig leeg te hebben [25] . Na de e-mail heeft [gedaagde c.s.] daarom de kamers verlaten. Tijdens de mondelinge behandeling bleek, zoals Jansdam ook stelt, dat volledige ontruiming (behalve voor de kamer van [gedaagde sub 2] ) onnodig was (waarover later meer). In ieder geval is Jansdam volgens [gedaagde c.s.] daarna tekortgeschoten in het verstrekken van informatie over wanneer zij hun kamers weer konden betrekken, hoewel [gedaagde c.s.] meermaals daarnaar heeft gevraagd. Dat heeft Jansdam onvoldoende gemotiveerd weersproken. [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 1] hebben vervolgens een deskundige ingeschakeld, die de woonbaarheid van hun kamers heeft gecontroleerd [26] . Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 1] in redelijkheid die kosten kunnen maken. Omdat Jansdam is tekortgeschoten in haar verplichting als goed verhuurder om duidelijk te zijn over of en wanneer [gedaagde c.s.] naar de kamers kon terugkeren en met die verplichting in verzuim is geraakt, moet Jansdam die kosten (€ 830,06 [27] ) aan [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 1] betalen. De hoogte van die kosten beschouwd de kantonrechter als redelijk.
3.29.
Volgens [gedaagde c.s.] was er uitsluitend voor de kamer van [gedaagde sub 2] duidelijkheid in die zin, dat die kamer door de brand niet bewoonbaar was. [gedaagde c.s.] eist daarom betaling aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] , voor elk € 276,69 (zijnde 1/3e van het totaal [28] ). Dat wordt zo toegewezen.
Kosten elders wonen worden afgewezen
3.30.
Zoals hiervoor al is gezegd, is volledige ontruiming van de kamers van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] niet nodig geweest voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden door Jansdam. De kantonrechter oordeelt dat Jansdam tekortgeschoten is in haar verplichting als goed verhuurder om die huurders daarover naar behoren te informeren en met die verplichting in verzuim geraakt. In principe moet Jansdam de schade die genoemde huurders daardoor lijden (namelijk het achteraf gezien onnodig verblijf buiten de kamers) aan die huurders betalen [29] . Dat geldt niet voor [gedaagde sub 2] , omdat de brand in haar kamer is ontstaan en vooralsnog niet duidelijk is in hoeverre zij voor de brandschade aansprakelijk is. Maar het is aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] om hun schade dan concreet en feitelijk te onderbouwen met objectieve verifieerbare gegevens. Dat hebben genoemde huurders [30] niet gedaan. Dat zij daadwerkelijk kosten hebben gemaakt voor de tijd dat zij buiten de kamers moesten verblijven, blijkt uit niets. De kosten voor het elders wonen worden daarom, als onvoldoende onderbouwd, afgewezen.
Kosten schoonmaak na brand
3.31.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] vorderen in totaal € 555,00 aan schoonmaakkosten als gevolg van de brand. Zij betogen dat Jansdam deze kosten moet betalen
omdatbrandblussers en brandmelders niet (goed) gefunctioneerd hebben. Zou dit wel het geval zijn geweest, dan zou volgens de huurders de brand snel geblust geweest zijn. Maar volgens Jansdam functioneerde de brandblussers en brandmelders prima. Genoemde huurders hebben vervolgens hun stelling op dit punt niet nader onderbouwd. Hun vordering op dit punt wordt daarom afgewezen.
omdatbrandblussers en brandmelders niet (goed) gefunctioneerd hebben. Zou dit wel het geval zijn geweest, dan zou volgens de huurders de brand snel geblust geweest zijn. Maar volgens Jansdam functioneerde de brandblussers en brandmelders prima. Genoemde huurders hebben vervolgens hun stelling op dit punt niet nader onderbouwd. Hun vordering op dit punt wordt daarom afgewezen.
Incasso- en proceskosten
3.32.
[gedaagde c.s.] vordert
“Advocaatkosten”,
“Tijd emails / bellen / regelen / verweer opzetten”, in totaal € 5.854,00. De kantonrechter houdt het ervoor dat deze kosten voor een deel buitengerechtelijke incassokosten zijn en voor het andere deel proceskosten.
“Advocaatkosten”,
“Tijd emails / bellen / regelen / verweer opzetten”, in totaal € 5.854,00. De kantonrechter houdt het ervoor dat deze kosten voor een deel buitengerechtelijke incassokosten zijn en voor het andere deel proceskosten.
3.33.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn in het gelijk gesteld voor de kosten voor het opstellen van het rapport woonbaarheid (€ 830,06). Zij hebben voldoende gesteld waaruit blijkt dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Als redelijke kosten hebben genoemde huurders recht op vergoeding volgens de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Genoemde huurders hebben onvoldoende gesteld of onderbouwd waaruit blijkt dat zij op meer dan die staffel aanspraak kunnen maken. De vergoeding wordt voor de huurders samen berekend, omdat zij via één gemachtigde in gezamenlijkheid de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben laten verrichten. De kantonrechter wijst op dit punt € 150,66 inclusief btw toe.
3.34.
De gevorderde vergoeding voor de werkelijke proceskosten van [gedaagde c.s.] wordt afgewezen. In reconventie is juist [gedaagde c.s.] namelijk de meest in het ongelijk gestelde partij en moet zij de proceskosten van Jansdam betalen. De proceskosten van Jansdam worden in reconventie begroot op € 577,00 (2 punten × factor 0,5 vanwege de samenhang tussen de zaak in conventie en in reconventie × € 577,00).
3.35.
Tot de proceskosten behoren ook de nakosten. Deze kosten worden hierna begroot, in verband met de samenhang tussen de zaak in conventie en in reconventie.
in conventie en in reconventie
3.36.
Omdat er sprake is van samenhang tussen de zaken in conventie en in reconventie worden de nakosten vastgesteld op € 144,00 aan salaris gemachtigde, die [gedaagde c.s.] aan Jansdam moet betalen. [gedaagde c.s.] moet ook de kosten van de betekening van het vonnis aan Jansdam betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.37.
De kantonrechter verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad [31] , zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
verzoekt de griffier van de rechtbank om het extra griffierecht tot € 543,00 aan Jansdam in rekening te brengen,
4.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Jansdam en [gedaagde sub 3] betreffende de onzelfstandige woonruimte op de [adres] te [woonplaats] , als [gedaagde sub 3] niet binnen één maand na dit vonnis volledig aan al haar betalingsverplichtingen voor de huur heeft voldaan,
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 3] om, voor zover zij niet aan bovengenoemde verplichting heeft voldaan, om de onder 4.2. vermelde onzelfstandige woonruimte binnen veertien dagen na voormelde maand te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Jansdam, en om deze onzelfstandige woonruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Jansdam te stellen,
4.4.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Jansdam en [gedaagde sub 4] betreffende de onzelfstandige woonruimte op de [adres] te [woonplaats] , als [gedaagde sub 4] niet binnen één maand na dit vonnis volledig aan al haar betalingsverplichtingen voor de huur heeft voldaan,
4.5.
veroordeelt [gedaagde sub 4] om, voor zover zij niet aan bovengenoemde verplichting heeft voldaan, om de onder 4.4. vermelde onzelfstandige woonruimte binnen veertien dagen na voormelde maand te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Jansdam, en om deze onzelfstandige woonruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Jansdam te stellen,
4.6.
veroordeelt:
- [gedaagde sub 1] tot betaling van € 1.312,69 aan huurachterstand,
- [gedaagde sub 2] tot betaling van € 1.319,62 aan huurachterstand,
- [gedaagde sub 4] tot betaling van:
€ 2.430,82 aan tot en met april 2026 berekende huurachterstand
en
en
de volledige huur met ingang van 1 mei 2026,
- [gedaagde sub 3] tot betaling van:
€ 1.959,45 aan tot en met april 2026 berekende huurachterstand
en
en
de volledige huur met ingang van 1 mei 2026,
te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 vanaf Pro het verschuldigd worden van de respectievelijke maandtermijnen,
4.7.
veroordeelt [gedaagde sub 2] tot het geven van inzage in of het afgeven van kopieën van de gegevens die zij over de brand heeft overgelegd aan de politie, de brandweer, Salvage en haar verzekeraar,
4.8.
veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk [32] in kosten; zij moet de proceskosten van Jansdam van € 1.407,47 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.9.
veroordeelt Jansdam tot betaling van in totaal € 830,06 aan kosten voor het opstellen van het rapport woonbaarheid, te weten:
- € 276,69 aan [gedaagde sub 1] ,
- € 276,69 aan [gedaagde sub 3] ,
- € 276,69 aan [gedaagde sub 4] ,
4.10.
veroordeelt Jansdam tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] van in totaal € 150,66,
4.11.
veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk in de kosten; zij moet de proceskosten in reconventie van Jansdam van € 577,00 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.12.
veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk in de nakosten van € 144,00, te betalen aan Jansdam binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.13.
veroordeelt [gedaagde c.s.] tot betaling van de kosten van betekening als het vonnis aan haar wordt betekend [33] ,
4.14.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2. tot en met 4.13. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.15.
wijst het meer of anders in conventie en/of in reconventie gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.
RW1368