Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4263
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 429.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 429.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
2 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
2 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 februari 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres was niet aanwezig.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 79 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in het verweerschrift de vastgestelde waarde van € 429.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum
(1 januari 2022) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
(1 januari 2022) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 31 mei 2022 voor € 525.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 september 2021 voor € 500.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 november 2021 voor € 505.075,-;
- [adres 5] , verkocht op 28 juli 2021 voor € 495.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De heffingsambtenaar onderbouwt in de taxatiematrix een waarde van € 416.000,-, dat is lager dan de waarde die de heffingsambtenaar voorstaat in het verweerschrift. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat hier een fout is gemaakt en dat hij de waarde van € 429.000,- handhaaft. Daartoe ligt hij toe dat de prijs per m² uitkomt op € 5.430,- in plaats van € 5.266,- en dat dat nog steeds de laagste prijs per m² is.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn in drukke winkelstraten in [plaats] -Oost en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer perceelgrootte, ligging, bouwjaar, kwaliteit en grootte van de opstallen door voor de WOZ-waarde van de woning de laagste prijs per m² gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gebreken aan de woning en overlast
9. Eiseres voert ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 316.000,- samengevat aan dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning slecht zijn. Daarnaast is de woning zeer hokkerig ingedeeld in drie kleine kamers en ongeschikt voor normale bewoning. Verder zorgt de shoarmatent die onder de woning zit voor veel stank- en geluidsoverlast. Volgens haar onderbouwen zeven door haar aangedragen vergelijkingen een lagere waarde.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat er rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. De kwalificaties ‘slecht, onder gemiddeld’ zoals genoemd in het taxatieverslag zijn terug te vinden in de taxatiematrix als ‘matig’ voor de staat van onderhoud en ‘eenvoudig/verouderd’ voor het voorzieningenniveau. Ten aanzien van de door eiseres aangedragen vergelijkingen geeft de heffingsambtenaar aan dat [adres 4] is meegenomen in de taxatiematrix en deze referentiewoning een m²-prijs heeft van
€ 7.200,-. De m²-prijs van de woning is € 5.430,-. De overige door eiseres aangedragen referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar te ver van de waardepeildatum af verkocht. Immers, halverwege 2022 zijn de verkoopprijzen gedaald waardoor de verkopen die toen gerealiseerd zijn, gezien de waardepeildatum, minder goed vergelijkbaar zijn. Ook qua ligging zijn de door eiseres aangedragen referentiesminder goed vergelijkbaar.
11. Eiseres voert verder nog aan dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix bij de referentiewoning [adres 4] uit gaat van een gebruiksoppervlakte van 70 m² en daarmee uitkomt op een m²-prijs van € 7.200,-. In het taxatieverslag heeft deze referentiewoning echter een gebruiksoppervlakte van 98 m² wat betekent dat de m²-prijs uit komt op € 5.153,-.
12. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar en voegt hieraan toe dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, [1] waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij de referentiewoningen waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. [2] Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het verschil in gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 4] komt door een foute weergave van de woning in het systeem en dat de gebruiksoppervlakte van 70 m² volgens de vastgoedkaart de juiste is. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot merkt de rechtbank op dat de woning van eiseres met betrekking tot de staat van onderhoud is gekwalificeerd als ‘matig’ en voor het voorzieningenniveau als ‘eenvoudig/verouderd‘. De referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] , die voor de staat van onderhoud als ‘voldoende’ zijn gekwalificeerd en voor het voorzieningenniveau ‘normaal’, hebben een gemiddelde m²-prijs van € 5.871,-. Ten opzichte van de m²-prijs van de woning (€ 5.430,-) is dit een verschil van € 441,- per m². De woning van eiseres heeft een gebruiksoppervlakte van 79 m². Dit komt dus neer op een verschil van € 34.839,-. Dit is naar oordeel van de rechtbank voldoende om de verschillen tussen de woning en deze referentiewoningen te compenseren. Ten aanzien van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] , die voor de staat van onderhoud zijn gekwalificeerd als ‘goed’ en voor het voorzieningenniveau ‘modern/luxe’, komt deze zelfde berekening neer op een verschil van € 122.055,-.
14. Bovenstaande leidt tot het oordeel dat de beroepsgronden van eiseres niet slagen.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt, ook krijgt zij het door haar betaalde griffierecht niet vergoedt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.