Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2199
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. G.A. Willigenburg)
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.2
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.500.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.401.000,-.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 23 januari 2025. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Overwegingen
Beoordelingskader
3. Eiser is eigenaar van de woning, een geschakelde woning uit 2020. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 178 m². De woning beschikt over een garage van 24 m² en een woonkelder van 72 m².
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.401.000,-.
5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 10 juli 2021 voor € 921.416,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 augustus 2022 voor € 1.465.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 945.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in de nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
[adres 5] en [adres 6]
10.1
Eiser stelt dat de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 5] meegenomen had moeten worden bij de waardebepaling. [adres 5] is namelijk vergelijkbaar met de woning van eiser, maar met een groter woonoppervlak en een groter perceel. De waarde van de [adres 5] is lager dan de WOZ-waarde van zijn woning. Ook heeft eiser een taxatierapport overgelegd van de andere helft van de twee-onder-1-kap woning, namelijk [adres 6] . De heffingsambtenaar had ook deze waarde moeten laten meewegen bij de waardebepaling. Ter zitting heeft eiser daaraan toegevoegd het tegenstrijdig te vinden dat de heffingsambtenaar aangeeft dat WOZ-waarden met elkaar in lijn moeten liggen, maar dat vervolgens de waarde van de [adres 5] mag afwijken omdat het een vrijstaand pand is. Bovendien zou een vrijstaande woning meer waard moeten zijn dan een twee-onder-een-kap woning. Ook is het verschil tussen de WOZ-waarde van eisers woning en de getaxeerde waarde van de andere helft erg groot. Dat die verschillen zo groot zijn, roept bij eiser vragen op.
10.2
De heffingsambtenaar wijst erop dat de WOZ-waarde gebaseerd wordt op daadwerkelijke verkoopprijzen. De WOZ-waarde van een andere woning is daarom niet betrokken bij de waardebepaling. Bovendien valt [adres 5] in een andere categorie omdat het een vrijstaande woning betreft. Ten aanzien van het door eiser overgelegde taxatierapport wijst de heffingsambtenaar er op dat er een referentie uit 2019 wordt gebruikt en een referentie uit 2020. Om de WOZ-waarde te bepalen dienen referenties rondom de waardepeildatum 1 januari 2022 te worden gebruikt. In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de woning vergeleken met verkopen uit 2021 en 2022 en deze worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat er in de gemeente Hilversum veel twee-onder-een-kap woningen zijn verkocht voor hoge prijzen, bijvoorbeeld de referentiewoning aan de [adres 3] , en dat dat er ook voor zorgt dat de waarde omhoog gaat.
10.2
De rechtbank begrijpt dat eiser moeite heeft met de genoemde verschillen. De rechtbank overweegt echter dat, gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ, de waarde van een woning niet kan worden afgeleid uit een vergelijking met de WOZ-waarde van een andere woning, een andere waardepeildatum of uit een percentage van een vorige WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Een vergelijking met de WOZ-waarde van een andere woning kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Daarnaast staat het de heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht [1] , waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd [2] . De heffingsambtenaar heeft goed vergelijkbare referentieobjecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, gebruikt om de waarde van de woning de onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Online waardecheck
11.1
Eiser heeft een online waardecheck gedaan via mijnwaardecheck.nl. In deze waardecheck zijn dezelfde referentiewoningen gebruikt als in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar maar de waarde van eisers woning wordt op € 902.039,- geschat. Deze online waardecheck is specifiek bedoeld voor het controleren van de juistheid van de WOZ-waarde maar de heffingsambtenaar verwerpt de vergelijking zonder onderbouwing.
11.2
De heffingsambtenaar wijst erop dat de waardecheck te weinig detailinformatie bevat om te beoordelen hoe de waarde is berekend. Om een goede vergelijking te maken zijn die gegevens wel nodig, zoals gehanteerde grondprijzen en gehanteerde prijsindexen.
11.3
De rechtbank is van oordeel dat het minder uitgebreide verslag van de online waardecheck dan de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet voldoende is om aan te nemen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de juiste wijze de waarde van de woning vastgesteld, namelijk met de vergelijkingsmethode. Eiser heeft ook geen andere punten ingebracht waaruit blijkt dat de methodiek onjuist is toegepast, bijvoorbeeld omdat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn en daarom niet kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 maar 2026.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.