ECLI:NL:RBMNE:2026:1054

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 25/2268

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: M. Bontenbal),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lopik, verweerder

(gemachtigde: mr. N. Brands).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[derde belanghebbende], uit [plaats] , vergunninghouder.

Samenvatting

Deze uitspraak gaat over een omgevingsvergunning voor het verbouwen van kantoren en een drukkerij naar appartementen. Eiser voert aan dat het college het bouwplan in de beslissing op bezwaar niet aan het bestemmingsplan had mogen toetsen zoals dat luidde ten tijde van het indienen van de aanvraag maar aan het bestemmingsplan dat van toepassing was ten tijde van het nemen van het bestreden besluit. Verder vindt eiser dat er een evidente privaatrechtelijke belemmering aan verlening van de omgevingsvergunning in de weg staat.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het beroep gegrond is en dat het college de omgevingsvergunning niet had mogen verlenen. Eiser krijgt gelijk. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Inleiding

1. Met het besluit van 22 december 2023 heeft het college aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van kantoren en een drukkerij naar appartementen op het perceel Dorp 184 in Benschop (het perceel). Het college heeft dit besluit op 14 mei 2024 (het primaire besluit) ingetrokken en daarbij het standpunt ingenomen dat de omgevingsvergunning inmiddels van rechtswege is verleend. Het college heeft deze vergunning van rechtswege met het besluit van 14 mei 2024 aan vergunninghouder bekendgemaakt.

1.1.

Eiser, woonachtig op het adres [adres] in [plaats] , heeft aanvankelijk tegen het besluit van 22 december 2023 bezwaar gemaakt. Dit bezwaar wordt geacht te zijn gericht tegen de van rechtswege verleende omgevingsvergunning. In de beslissing op bezwaar van 18 februari 2025 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de omgevingsvergunning in stand gelaten.

1.2.

Tegen het bestreden besluit heeft eiser beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend.

1.3.

De rechtbank heeft het beroep op 13 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:

- eiser, vergezeld door zijn partner [A] en zijn gemachtigde;

- de gemachtigde van het college; en

- vergunninghouder, vergezeld door zijn partner [B] .

1.4.

Het college heeft op 14 januari 2026, op verzoek van de rechtbank, nog een nadere reactie ingediend. De rechtbank heeft op 15 januari 2026 het onderzoek gesloten.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of het college de omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

2.1.

De rechtbank komt tot het oordeel dat het college de omgevingsvergunning niet had mogen verlenen en dat het beroep van eiser gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Waar gaat de zaak over?

3. De zaak gaat over het in strijd met de planologische regels verlenen van een omgevingsvergunning voor het verbouwen van kantoren en een drukkerij naar zes appartementen op het perceel.

3.1.

Op het perceel rust op grond van het bestemmingsplan “Kernen Lopik”^[1]de enkelbestemming ‘Wonen – 2’ met de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van bedrijf – 2’ en ‘specifieke vorm van detailhandel – detailhandel 2’. Het perceel heeft verder de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. In artikel 21.2.1 van het bestemmingsplan is bepaald dat het aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan in de bestaande situatie.

3.2.

Ten tijde van de aanvraag om de omgevingsvergunning gold op de locatie nog het bestemmingsplan “Kern Benschop” en rustte op het perceel de enkelbestemming ‘Wonen’. met de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van bedrijf – 2’ en ‘detailhandel’. Het perceel had in dit plan verder de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’.

De omgevingsvergunning is van rechtswege verleend voor de activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a en c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Overgangsrecht en het toetsingskader

4. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt. De aanvraag om omgevingsvergunning in deze zaak is ingediend vóór 1 januari 2024. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.

4.1.

Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en het moet de betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.

De beoordeling van de beroepsgronden

Ex nunc of ex tunc toetsing

5. Niet in geschil is dat het bouwplan van eiser vanwege de hoogte van de afscheiding van het dakterras in strijd was met het bestemmingsplan “Kern Benschop”. De bouw van de zes appartementen was echter niet in strijd met dit bestemmingsplan. Evenmin in geschil is dat de bouw van de zes appartementen wel in strijd is met het, thans geldende, bestemmingsplan “Kernen Lopik”.

5.1.

Het college heeft in het bestreden besluit het bouwplan getoetst aan het bestemmingsplan “Kern Benschop” en niet aan het bestemmingsplan "Kernen Lopik" dat gedurende de voorbereiding van de beslissing op het bezwaar is vastgesteld en in werking is getreden op 17 juni 2024.

5.2.

Eiser voert aan dat ten onrechte is getoetst aan het oude bestemmingsplan “Kern Benschop”. De argumentatie van de commissie om af te zien van een toetsing aan het bestemmingsplan “Kernen Lopik” is voor eiser onnavolgbaar. Eiser meent dat de commissie op onjuiste gronden tot de conclusie is gekomen dat de rechtszekerheid zich verzet tegen de toetsing aan het bestemmingsplan “Kernen Lopik” in bezwaar. De enkele omstandigheid dat een heroverweging ‘ex nunc’ uitermate nadelig is voor vergunninghouder, leidt op zichzelf niet tot de conclusie dat die ex nunc toetsing ook strijdig is met de rechtszekerheid. Verder wijst eiser erop dat de Afdelingsrechtspraak waarin wordt geoordeeld dat een heroverweging van een besluit ex nunc strijdig is met de rechtszekerheid, niet vergelijkbaar is met het onderhavige geval en daarop dus niet van toepassing is. Tot slot meent eiser dat ook in het geval dat de regelgeving op ongunstige wijze verandert, de hoofdregel is dat de heroverweging ex nunc dient plaats te vinden. Het college had de aanvraag volgens eiser dus moeten toetsen aan de regelgeving die gold ten tijde van het bestreden besluit.

5.3.

Het college stelt zich op het standpunt dat het in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel om ex nunc te toetsen. Het college benadrukt dat niet enkel vanwege het feit dat sprake is van ernstige nadelige gevolgen besloten is om ex tunc te toetsen. De nadeliger situatie waarin vergunninghouder zou komen te verkeren is namelijk niet aan hem toe te rekenen. Het college meent dat door het trage handelen van het college de beslissing onnodig lang heeft geduurd. Daarnaast richtten de bezwaren van eiser zich niet op het verbouwen en gebruiken van zes appartementen, maar enkel en alleen op de privacy die wordt geschonden door het dakterras. Dit maakt het volgens het college gerechtvaardigd dat, in verband met het rechtszekerheidsbeginsel, bij het bestreden besluit ex tunc is getoetst aan het bestemmingsplan zoals dat luidde ten tijde van de ingediend aanvraag. De aanvraag was, op de hoogte van de balustrade na (een ondergeschikt deel van het bouwplan dat bovendien dient ter bescherming van de privacy van eisers), passend in het oude bestemmingsplan “Kern Benschop”. Gelet op bovenstaande is het volgens het college in strijd met de rechtszekerheid van de vergunninghouder als in het besluit op bezwaar de omgevingsvergunning geweigerd zou zijn wegens strijd met het nieuwe bestemmingsplan “Kernen Lopik”.

5.4.

De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt bij de beoordeling van een bezwaarschrift door het college is dat het recht wordt toegepast zoals dat op dat moment geldt. Dit wordt een ex nunc beoordeling genoemd. Ex nunc beoordelen in bezwaar houdt in dat het bestuursorgaan de heroverweging in beginsel in bezwaar moet laten plaatsvinden aan de hand van het recht en de feiten en omstandigheden zoals die golden ten tijde van het nemen van het bestreden besluit. Op deze hoofdregel van ex nunc beoordeling bestaat een aantal uitzonderingen. Ten eerste de uitzondering dat de aanvrager ten tijde van het indienen van de aanvraag een rechtstreekse aanspraak kon maken op het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Ten tweede kan het verbod van
reformatio in peiusmeebrengen dat er getoetst moet worden aan het ten tijde van de aanvraag geldende recht. Tot slot kan de rechtszekerheid zich verzetten tegen ex nunc toetsing.^[2]

5.5.

Naar het oordeel van de rechtbank geeft de rechtszekerheid in dit geval geen aanleiding om tijdens de bezwaarfase het oude bestemmingsplan toe te passen. De reden daarvoor is dat het bouwplan ook in strijd was met dit oude bestemmingsplan en er dus ook op grond van dit plan geen rechtstreekse aanspraak bestond op het verkrijgen van de omgevingsvergunning. De enkele omstandigheid dat het bouwplan in een mindere mate in strijd was met het oude plan, is onvoldoende om van het uitgangspunt dat ex nunc getoetst moet worden af te wijken. Alleen in geval van bijzondere omstandigheden kan verder van dit uitgangspunt worden afgeweken. Een zodanig bijzonder geval doet zich hier echter niet voor.^[3]De rechtbank oordeelt daarom dat de rechtszekerheid zich er niet tegen verzet om het nieuwe bestemmingsplan “Kernen Lopik” op de aanvraag van eiser toe te passen. De beroepsgrond slaagt.

Evident privaatrechtelijke belemmering

6. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling, bestaat voor het oordeel dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vergunningverlening in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.^[4]Een privaatrechtelijke belemmering is eerst evident in de hiervoor bedoelde zin, indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven.

6.1.

Eiser voert aan dat het college de vergunning niet had mogen verlenen, omdat er evidente privaatrechtelijke belemmeringen zijn die zich tegen vergunningverlening verzetten. Daarbij verwijst hij naar de kwalitatieve bedingen die zijn opgenomen in de notariële akte van 10 juni 1999. Daarin staat onder andere (i) dat geen openingen in de oostgevel mogen worden gerealiseerd, (ii) dat het gehele dakvlak van de eerste verdieping niet mag worden gebruikt en (iii) dat het niet geoorloofd is woonruimte te creëren in het verkochte pand. De kwalitatieve bedingen in de notariële akte vormen volgens eiser een evidente privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan de verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.

Het college stelt zich op het standpunt dat de hoogte van de balustrade de enige afwijking van het bestemmingsplan “Kern Benschop” is. De overige aspecten uit het bouwplan zijn passend binnen het bestemmingsplan “Kern Benschop” en op grond daarvan had het college de vergunning niet kunnen weigeren, omdat sprake is van een gebonden beschikking. Het college verwijst ook nog naar de notariële akte, waarin het kwalitatieve beding is opgenomen dat: ‘
indien uit hoofde van arbo- c.q. veiligheidsvoorschriften op het plattedak een hek dient te worden geplaatst, dit geplaatst zal worden zo vèr mogelijk van de dakrand grenzend aan verkopers tuin verwijderd’. Op grond hiervan meent het college dat van een evidente privaatrechtelijke belemmering geen sprake is, omdat vanwege de hoogte van de balustrade moet worden afgeweken van het bestemmingsplan “Kern Benschop” en niet vanwege de locatie van de balustrade.

6.3.

Naar het oordeel van de rechtbank is met de kwalitatieve bedingen in de notariële akte sprake van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter die aan het realiseren van het bouwplan en dus aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Voor de beoordeling of de in de notariële akte opgenomen kwalitatieve bedingen een evidente privaatrechtelijke belemmering vormen, is de letterlijke tekst in de akte van belang. In de notariële akte is concreet opgenomen (i) dat in de oostgevel boven het platte dak, ter bescherming van de privacy, geen openingen mogen worden aangebracht, (ii) dat op het platte dak geen activiteiten mogen worden uitgeoefend en (iii) dat het niet geoorloofd is woonruimte te creëren in het verkochte pand. De rechtbank is van oordeel dat deze kwalitatieve bedingen duidelijk zijn, geen nadere uitleg behoeven en daarmee evident zijn. Niet van belang is de vraag of de balustrade door vergunninghouder geplaatst zal worden vanwege arbo- c.q. veiligheidsvoorschriften. Van belang is dat er geen sprake is van een gebonden beschikking. De balustrade die wordt aangebracht op het dak wordt hoger dan op grond van het op de aanvraag van toepassing zijnde bestemmingsplan “Kernen Lopik” is toegestaan en strekt ertoe het dak te kunnen gebruiken als dakterras. Hieraan staan de kwalitatieve bedingen evident in de weg. Verder voorziet het bouwplan in het realiseren van extra appartementen hetgeen eveneens in strijd is met het toepasselijke bestemmingsplan. Ook hieraan staan de kwalitatieve bedingen evident in de weg. Het college heeft dit niet onderkend. Zonder aanpassing van de kwalitatieve bedingen in de notariële akte of toestemming van eiser kan het bouwplan dus niet gerealiseerd worden. Ook deze beroepsgrond slaagt.

Immateriële schadevergoeding

7. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

7.1.

De rechtbank gaat bij de beoordeling van dit verzoek van eiser uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016.^[5]De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.

7.2.

In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 27 mei 2024, toen het bezwaarschrift tegen de van rechtswege verleende omgevingsvergunning door het college was ontvangen. De rechtbank moet binnen twee jaar, dus uiterlijk op 27 mei 2026, uitspraak doen.

7.3.

Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit nog geen 2 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Verbeurde dwangsom

8. Eiser voert aan dat uiterlijk op 11 maart 2025 een beslissing op bezwaar aan eiser toegestuurd had moeten worden. Deze is pas op 14 maart 2025 aan eiser toegestuurd. Er is dus een dwangsom verbeurd van € 100,- per dag.

8.1.

Het college erkent dat het bestreden besluit op 14 maart 2025 is verzonden naar eiser. In de nadere reactie van het college van 14 januari 2026 heeft het college bevestigd dat de dwangsom wegens niet tijdig beslissen alsnog, overeenkomstig de uitspraak van deze rechtbank van 24 februari 2025^[6], betaald zal worden. Hierover zal het college contact opnemen met gemachtigde van eiser. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding meer om inhoudelijk in te gaan op dit punt.

Conclusie en gevolgen

9. Het beroep van eiser is gegrond. Tijdens de zitting is gebleken dat beide partijen de noodzaak zien om verder met elkaar in overleg te treden over de mogelijkheid om toch overeenstemming te bereiken over een uitvoerbaar bouwplan. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om zelf in deze zaak te voorzien. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit en draagt het college op om met inachtneming van het bepaalde in deze uitspraak opnieuw te beslissen op het bezwaar van eiser.

9.1.

Dit betekent dat het college bij de afwijking van het bestemmingsplan in ieder geval moet toetsen aan het bestemmingsplan “Kernen Lopik”. Zonder aanpassingen staan eveneens de kwalitatieve bedingen in de notariële akte aan realisering van het bouwplan en dus aan de verlening van de omgevingsvergunning in de weg.

10. Omdat het beroep gegrond is, moet het college het door eiser betaalde griffierecht vergoeden en krijgt hij een vergoeding voor de proceskosten die hij heeft gemaakt. Het college moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert twee punten op (één punt voor het indienen van een beroepschrift en één punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,- en wegingsfactor 1). Toegekend wordt

€ 1.868,- voor rechtsbijstand.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- draagt het college op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;

- bepaalt dat het college het griffierecht van € 194,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt het college tot betaling van € 1.868,- aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vernietiging omgevingsvergunning wegens strijd met bestemmingsplan en privaatrechtelijke belemmering