Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7090
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 30 november 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.429.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2024 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en diverse aanvullende stukken overgelegd. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
Het geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022. De woning is een in 1988 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 281 m² en een perceeloppervlakte van 2.265 m². Eiser bepleit een lagere waarde van €1.299.000,- De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.429.000,-.
Procedeergedrag
3. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrieven’ en andere brieven van de gemachtigde van eiser staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] De rechtbank zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiser en komt derhalve voor rekening van eiser namens wie hij optreedt. [2] De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing. Nadat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiser op 24 juni 2025 een ‘verbijzonderingsbrief’ gestuurd. Deze brief is de enige brief die inhoudelijke en op de woning toegespitste standpunten bevat over waarom eiser het niet eens is met de vastgestelde waarde. De rechtbank zal daarom in deze uitspraak alleen ingaan op de gronden die de gemachtigde in zijn verbijzonderingsbrief op schrift heeft gesteld en die zaakspecifiek zijn geconcretiseerd.
Beoordeling van het geschil
4.1.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
4.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 2 november 2022 voor € 1.250.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 maart 2021 voor € 1.117.500,-; en
- [adres 4] , verkocht op 29 januari 2022, voor €1.525.000.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde, omdat het gaat om drie vrijstaande woningen die gelegen zijn in dezelfde wijk in [plaats] als de woning van eiser, en die wat betreft bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt, en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De prijs per m2 die de heffingsambtenaar voor de woning hanteert is aanzienlijk lager dan die van de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser daartegen heeft aangevoerd maakt dat niet anders.
4.4.
Eiser heeft in zijn ‘verbijzonderingsbrief’ van 24 juni 2025 aangevoerd dat de heffingsambtenaar er bij de waardering ten onrechte van is uitgegaan dat op het perceel van eiser een binnenbak en een schuur van 115 m2 staan. Deze beroepsgrond slaagt niet. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat de afzonderlijke elementen van de taxatiematrix niet ter beoordeling voorliggen. Het gaat daarentegen om de vraag of de eindwaarde van het object als geheel niet te hoog is vastgesteld. Zelfs als de binnenbak en de schuur niet zouden worden meegerekend en de aan die objectonderdelen toegekende waardes volledig zouden worden toegerekend aan het woningdeel, dan zou de prijs per m2 van de woning van eiser nog steeds aanzienlijk lager zou zijn dan die van de referentiewoningen. Reeds daarop stuit de beroepsgrond af. Daar komt bij dat de taxateur op zitting luchtfoto’s van de woning heeft getoond waarop wel degelijk een binnenbak en schuur te zien zijn. De gemachtigde van eiser heeft nog wel gesteld dat die delen van het perceel inmiddels verkocht zouden zijn, maar heeft dat op geen enkele manier onderbouwd. Bovendien heeft de taxateur onweersproken gesteld dat in het kadaster geen aktes te vinden zijn waaruit blijkt van de gestelde eigendomsoverdracht. Ook gelet daarop dient de beroepsgrond te falen.
4.5.
Eiser heeft tegen de bepaling van de WOZ-waarde voorafgaand aan de zitting verder geen concrete, op de specifieke zaak toegesneden beroepsgronden aangevoerd. Zoals onder 3 hierboven is overwogen, laat de rechtbank de voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden buiten beschouwing. Eiser heeft voorts de beroepsgrond ten aanzien van de opbrengstlimiet ter zitting ingetrokken.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
5.1.
Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
5.2.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 17 januari 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Kasi, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 21 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.