Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/781
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 575.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2006 gebouwde tussenwoning met een aangebouwde berging/schuur van 10 m² en een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 111 m2.. De woning ligt op een kavel van 114 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 575.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 615.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 november 2021 voor € 641.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 18 mei 2022 voor € 675.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 7 februari 2022 voor € 620.250,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussen- en eindwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan twee in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken en badkamer kunnen een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het voorzieningenniveau gewaardeerd is als normaal. De woning heeft eind 2017 te koop gestaan. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift een foto van de keuken en badkamer opgenomen zoals die waren ten tijde van de verkoop. De foto’s bij de verkoopinformatie laten een nette keuken en badkamer zien. Dit komt overeen met het voorzieningenniveau van de referentiewoningen. Ook als de voorzieningen na 2017 niet zijn gemoderniseerd kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen dat deze ten opzichte van de referentiewoningen niet ondergemiddeld zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [2] .
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het hem vrij staat te kiezen voor die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht om de vastgestelde waarde te onderbouwen. Dit gelet op de vrije bewijsleer in het belastingrecht. In bezwaar en beroep is de heffingsambtenaar dan ook niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van dezelfde gegevens die gehanteerd zijn bij het vaststellen van de initiële beschikking die op modelmatige wijze tot stand komt [3] . De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren en te bepalen of hij daartegen beroep wilde instellen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 4]
11. Eiser voert aan dat deze referentiewoning volgens hem een lagere waarde onderbouwt. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser deze stelling niet heeft uitgewerkt. De verkoop van referentiewoning [adres 4] wordt in de taxatiematrix gebruikt en onderbouwt de waarde van de woning volgens de heffingsambtenaar wel degelijk. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De stelling van eiser wordt niet toegelicht. De rechtbank is van oordeel dat deze referentiewoning prima vergelijkbaar is met de woning. Gezien de m²-prijs van de woning en deze referentiewoning onderbouwt deze de WOZ-waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
11.1
De rechtbank overweegt dat eiser deze stelling niet nader wordt onderbouwd met objectieve gegevens. Uit de stukken van eiser volgt eerder het tegendeel: volgens het door eiser ingebrachte ‘woningwaarderapport’ heeft de woning energielabel A. De beroepsgrond slaagt niet
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.