ECLI:NL:RBMNE:2025:4151

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Amersfoort

Zaaknummer: 11331195 \ AC EXPL 24-2404

Vonnis van 6 augustus 2025

in de zaak van

[eiseres],

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. T.F.J. van Oorschot,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats] ,

gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand,

gedaagde partij 1,

hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2.[gedaagde sub 2] ,

te [woonplaats] ,

procederend in persoon,

gedaagde partij 2,

hierna te noemen: [gedaagde sub 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van [eiseres] van 17 september 2024,
de akte houdende in het geding brengen van stukken van [eiseres] , met producties G1 tot en met G12,
de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] , met producties 13 tot en met 15,
de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] , met producties 1 tot en met 4,
de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
de aanvullende producties G13 tot en met G21 van [eiseres] ,
de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
het bericht van de gemachtigde van [gedaagde sub 1] van 13 februari 2025, dat met [eiseres] geen regeling tot stand is gekomen,
het bericht van [eiseres] van 17 februari 2025 met producties G22 tot en met G27, waarbij tevens is verklaard dat met de beide gedaagden geen regeling tot stand is gekomen,
de akte uitlating producties G-13 tot en met G-27 van [gedaagde sub 1] ,
de reactie op producties G13 tot en met G21 van [gedaagde sub 2] ,
de e-mail van de gemachtigde van [eiseres] met het verzoek om te mogen reageren op de laatste akte van [gedaagde sub 1] , met tevens een voorstel tot het houden van een descente,
de brief van de gemachtigde van [gedaagde sub 1] met verzoek de wens van de gemachtigde van [eiseres] om te mogen reageren op de laatste akte van [gedaagde sub 1] niet te honoreren,
de brief waarin is meegedeeld dat een voortgezette mondelinge behandeling is bepaald,
de producties G28 tot en met G30 van [eiseres] ,
de brief van [eiseres] met productie G31,
de mondelinge behandeling van 8 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
de schriftelijke reactie van [gedaagde sub 2] op producties G28 tot en met G31, overhandigd en toegelicht tijdens de mondelinge behandeling.

1.2.

De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2.De kern van de zaak

2.1.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren beiden van [eiseres] woonruimte (een kamer) in de voormalige personeelsflat [voormalige personeelsflat] , op het instellingsterrein [instellingsterrein] . [gedaagde sub 1] sinds 1 april 1989 en [gedaagde sub 2] sinds 16 december 2011. [eiseres] wil (in het kader van de herstructurering van het gehele instellingsterrein) [voormalige personeelsflat] (laten) slopen en het deel van het terrein waarop [voormalige personeelsflat] staat verkopen. [eiseres] heeft op 15 april 2024 de huurovereenkomsten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opgezegd per 1 juni 2026 op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben met de opzegging niet ingestemd. Volgens hen is er geen sprake van dringend eigen gebruik en is de door [eiseres] aangeboden vervangende woonruimte niet passend. [eiseres] vordert daarom in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomsten beëindigt per 1 juni 2026, wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter wijst beide vorderingen toe.

3.De beoordeling

3.1.

De vraag die in deze procedure beantwoord moet worden is of [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat zij de voormalige personeelsflat [voormalige personeelsflat] , waarin [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een kamer huren, zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomsten met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te laten voortduren. Alleen dan kunnen de vorderingen van [eiseres] worden toegewezen. De kantonrechter moet bij de beoordeling de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] andere passende woonruimte kunnen krijgen.^[1]

Dringend eigen gebruik

3.2.

De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de voormalige personeelsflat [voormalige personeelsflat] (verder: het gebouw) dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

3.3.

[eiseres] stelt dat het gebouw moet worden gesloopt en daarvoor nieuwbouw in de plaats zal komen. Dit kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt, als de sloop als redelijk kan worden aangemerkt.^[2]Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan sprake. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat de sloop niet (uitsluitend) een financieel oogmerk heeft, maar (ook) een maatschappelijk doel dient.^[3]De kantonrechter legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

3.4.

[eiseres] is een stichting die specialistische hulp biedt aan mensen met psychische problemen. Het gebouw kan [eiseres] echter al geruime tijd niet gebruiken voor deze zorg. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat het gebouw in de jaren ’60 is gebouwd voor de huisvesting van zorgmedewerkers, maar omdat voor die huisvesting uiteindelijk geen subsidie meer werd ontvangen, het gebouw niet geschikt was voor de zorg en om leegstand en verpaupering tegen te gaan, is zij overgegaan tot verhuur aan particulieren en het [organisatie] . Deze exploitatie is echter verlieslatend. [eiseres] heeft een overzicht overgelegd waaruit volgt dat de huurinkomsten van het gebouw, ook toen het [organisatie] nog een groot deel van het gebouw huurde, aanzienlijk lager zijn dan de exploitatiekosten. Namelijk € 282.274,75 aan huuropbrengsten tegenover € 451.653,34 aan jaarlijkse exploitatiekosten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat een verlieslatende exploitatie niet nodig hoeft te zijn als [eiseres] renderende huren in rekening zou brengen en kosten doorbelast aan huurders. [eiseres] kan de (all-in) huurprijs die zij met haar huurders is overeengekomen echter niet eenzijdig verhogen tot de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemde huurprijs. Bovendien is [eiseres] geen commerciële verhuurder, maar een organisatie voor specialistische geestelijke gezondheidszorg die het gebouw – dat de bestemming ‘maatschappelijk’ heeft – noodzakelijkerwijs is gaan verhuren. Onder die omstandigheden is het naar het oordeel van de kantonrechter niet redelijk van haar te verwachten dat zij, voor zover al mogelijk, als een commerciële verhuurder opereert. [eiseres] heeft daarnaast onderbouwd gesteld dat het gebouw bouwkundig in slechte staat verkeert en niet voldoet aan de huidige standaarden. Op basis van de toelichting van [eiseres] is dat voldoende aannemelijk. Dat betekent dat wanneer het gebouw niet wordt gesloopt, [eiseres] forse onderhouds- en/of renovatiekosten zal moeten maken om het gebouw te kunnen blijven verhuren, (temeer) omdat zij tot op heden alleen het hoogst noodzakelijke en geen structureel, preventief onderhoud (heeft) verricht gericht op instandhouding van het gebouw. De exploitatiekosten zullen dan nog veel hoger worden, met als gevolg dat de exploitatie verlieslatend blijft. Dit is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende (gemotiveerd) weersproken.

3.5.

[eiseres] heeft verder toegelicht dat het voornemen om (nu) over te gaan tot sloop van het gebouw, is ingegeven door het plan om het gehele instellingsterrein [instellingsterrein] (verder: het instellingsterrein) te gaan herstructureren. [eiseres] heeft toegelicht dat zij dit moet doen, om te kunnen voldoen aan de eisen en wensen van de veranderende zorg en om de toekomst van de bedrijfsvoering van [eiseres] op de locatie [instellingsterrein] te waarborgen. Door de veranderende eisen en wensen van de zorg, is het instellingsterrein en het aantal gebouwen daarop te groot geworden en niet meer geschikt voor de dienstverlening zoals [eiseres] die wil en moet aanbieden. Daarnaast zijn de gebouwen verouderd en heeft [eiseres] te maken met hoge onderhouds- en energielasten. Voor de herstructurering is door [eiseres] in samenwerking met de gemeente [gemeente] het ‘Ruimtelijk Ontwikkelkader [instellingsterrein] ’ opgesteld. Daarbij is het instellingsterrein opgedeeld in vier deelgebieden. Het deelgebied waarop het gebouw staat is niet langer nodig voor de zorg en krijgt een nieuwe bestemming, voornamelijk wonen. Het is de bedoeling dat er 500 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. [eiseres] heeft aannemelijk gemaakt dat (ook) in dat kader het noodzakelijk is dat het gebouw wordt gesloopt, zodat op basis van het vastgestelde ruimtelijk ontwikkelkader nieuwbouw, kan worden gerealiseerd.

3.6.

Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat het besluit tot sloop als redelijk kan worden aangemerkt. Het staat vast dat het gebouw niet kan worden gebruikt voor de zorg en [eiseres] heeft aannemelijk gemaakt dat de huidige exploitatie van het gebouw verlieslatend is, waardoor geld dat bedoeld is voor de zorg wegvloeit. Dit leidt ertoe dat de sloop en nieuwbouw bijdraagt aan het maatschappelijke doel dat [eiseres] nastreeft. Daar komt nog bij dat vaststaat dat er een plan ligt, dat in samenspraak met de gemeente [gemeente] is opgesteld, om het gehele instellingsterrein te herstructureren, en sloop van het gebouw deel uitmaakt van dit plan. Dit plan dient, behalve het volkshuisvestelijk doel van de gemeente [gemeente] , ook het maatschappelijk doel dat [eiseres] nastreeft. Immers, met dit plan wordt beoogd te kunnen voldoen aan de eisen en wensen van de veranderende zorg en om de toekomst van de bedrijfsvoering van [eiseres] op de locatie [instellingsterrein] te waarborgen. Onder deze omstandigheden kan de wens tot sloop van het gebouw als redelijk worden aangemerkt.

3.7.

Dat verkoop van het deelgebied waarop het gebouw staat ook deel uitmaakt van het plan om het instellingsterrein te herstructureren, en (daardoor) nog niet duidelijk is of [eiseres] zelf of de koper van het deelgebied het gebouw zal slopen, staat er naar het oordeel van de kantonrechter niet aan in de weg om dringend eigen gebruik aan de zijde van [eiseres] aan te nemen. Weliswaar stelt [eiseres] dat het gebouw
ookmoet worden gesloopt omdat zij de verkoopopbrengst van het deelgebied waarop het gebouw staat nodig heeft om de nieuwbouw voor of ten behoeve van haar zorgverlening te bekostigen, maar het is de kantonrechter voldoende duidelijk geworden dat, ook wanneer het deelgebied waarop het gebouw staat niet zal worden verkocht, het gebouw moet en zal worden gesloopt en de sloop geen middel is om tot (een hogere) verkoop(opbrengst) te komen. De kantonrechter heeft daarbij in aanmerking genomen dat het de koper niet vrij staat het deelgebied in te richten zoals hij wil, maar dat hij daarbij gebonden is aan het ‘Ruimtelijk Ontwikkelkader [instellingsterrein] ’ zoals opgesteld door [eiseres] en de Gemeente [gemeente] , wat betekent dat op het deelgebied nieuwbouwwoningen moeten worden gerealiseerd.

3.8.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben nog aangevoerd dat [eiseres] het gebouw ook zou kunnen renoveren. Onder de door [eiseres] genoemde omstandigheden en dan met name het feit dat het de bedoeling is om op het deelgebied waar het gebouw staat 500 nieuwe woningen te bouwen, het gebouw niet is ontworpen voor reguliere verhuur, het gebouw in slechte staat verkeert en er (dus) forse verbouwingskosten gemaakt zullen moeten, is de kantonrechter van oordeel dat dit redelijkerwijs van [eiseres] niet kan worden verwacht.

Passende woonruimte

3.9.

De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] ook aannemelijk heeft gemaakt dat voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] andere passende woonruimte beschikbaar is. [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zelf andere passende woonruimte aangeboden, op het huidige instellingsterrein. Namelijk een nog te bouwen zelfstandige (sociale) huurwoning. Omdat deze woning niet per 1 juni 2026 beschikbaar is, heeft [eiseres] een tussenoplossing geboden, eveneens op het instellingsterrein (in een zogenoemde brandweerwoning). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit aanbod echter niet geaccepteerd en tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat zij dit aanbod dan niet meer handhaaft. [eiseres] heeft echter onderbouwd gesteld dat er (desondanks) andere passende woonruimte voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beschikbaar is. [eiseres] heeft een overzicht overgelegd van verschillende seniorenwoningen buiten het instellingsterrein, waarop [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zouden kunnen reageren ( [gedaagde sub 1] is 82 jaar en [gedaagde sub 2] is 65 jaar). [eiseres] heeft hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat er andere passende woonruimte beschikbaar is. Dat deze woningen niet op het instellingsterrein zijn gelegen, leidt er niet toe dat de woningen niet passend zijn.

Belangenafweging

3.10.

De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat aan het belang van [eiseres] bij beëindiging van de huur voor dringend eigen gebruik, meer in het bijzonder voor de sloop van het gebouw en nieuwbouw (mede) in het kader van de herontwikkeling van het gehele instellingsterrein, groter gewicht toekomt dan aan het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij voortduring van de huur. Het belang van [eiseres] betreft immers, zoals hierboven ook is overwogen, een maatschappelijk belang. Daar wegen de individuele belangen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voldoende tegen op.

Conclusie

3.11.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gebouw zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomsten met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te laten voortduren. De vordering van [eiseres] om de huurovereenkomsten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] per 1 juni 2026 te beëindigen wordt daarom toegewezen.

De veroordeling tot beëindiging van de huurovereenkomsten wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard

3.12.

De beslissing om de huurovereenkomsten te beëindigen per 1 juni 2026 wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Uit de wet volgt dat de opgezegde huurovereenkomsten van rechtswege van kracht blijven tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beëindiging.^[4]Daarop kan een uitzondering worden gemaakt na afweging van de belangen van partijen, of als een huurder een rechtsmiddel aanwendt met alleen, dan wel hoofdzakelijk als doel de huurbeëindiging uit te stellen.^[5]De kantonrechter is van oordeel dat er in dit geval geen aanleiding is om een dergelijke uitzondering te maken. Het belang van [eiseres] om de huurbeëindiging uitvoerbaar bij voorraad te verklaren weegt op dit moment niet zwaarder dan het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de voortzetting van de huurovereenkomsten totdat de beslissing onherroepelijk is.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten betalen

3.13.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden in totaal begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,47

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

510,00

(2,5 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

879,47

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden beiden veroordeeld tot betaling van de helft van de proceskosten van [eiseres] , dat is € 879,47/2=€ 439,74.

De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

3.14.

De proceskostenveroordeling wordt wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd. Dat betekent dat deze beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

beëindigt de tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst (d.d. 1 april 1989) met betrekking tot kamer [..] in [voormalige personeelsflat] per 1 juni 2026,

4.2.

beëindigt de tussen [eiseres] en [gedaagde sub 2] bestaande huurovereenkomst (d.d. 11 december 2011) met betrekking tot kamer [....] in [voormalige personeelsflat] per 1 juni 2026,

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten van € 439,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.4.

veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 439,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 2] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.5.

verklaart de veroordelingen onder 4.3 en 4.4. uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.

Beëindiging huurovereenkomsten wegens dringend eigen gebruik door een zorginstelling