Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer22/00663
Datum16 juni 2023
ARREST
In de zaak van
[de huurder],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
hierna: de huurder,
advocaat: R.T. Wiegerink,
tegen
STICHTING VESTIA,
gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: Vestia,
advocaat: P.A. Fruytier.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. het vonnis in de zaak 7989839 \ CV EXPL 19-36668 van de rechtbank Rotterdam van 10 januari 2020;
b. de arresten in de zaak 200.273.688/01 van het gerechtshof Den Haag van 25 augustus 2020 en 30 november 2021.
De huurder heeft tegen het arrest van het hof van 30 november 2021 beroep in cassatie ingesteld.
Vestia heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor Vestia mede door N. Thorborg.
De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van de huurder heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Vestia is een toegelaten instelling als bedoeld in art. 19 Woningwet Pro.
(ii) De huurder huurt sinds 1987 van Vestia een woning in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in Rotterdam-Zuid (hierna: de woning).
(iii) Op 29 november 2018 hebben Vestia en de gemeente Rotterdam een samenwerkingsovereenkomst gesloten over herstructurering van de Tweebosbuurt. De beoogde herstructurering houdt onder meer in dat 535 sociale huurwoningen worden gesloopt en 90 sociale huurwoningen worden gerenoveerd, en dat de gesloopte woningen worden vervangen door 220 sociale huurwoningen, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.
(iv) De woning behoort tot de woningen die Vestia wil slopen. Vestia heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.
(v) De huurder heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.2
Vestia vordert, voor zover in cassatie van belang, te bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen op een door de rechter te bepalen tijdstip, alsmede ontruiming van het gehuurde door de huurder. De kantonrechter [1] heeft de vorderingen afgewezen.
2.3
Het hof [2] heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, voor zover in cassatie van belang, bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2022, de huurder veroordeeld de woning uiterlijk op die datum te ontruimen en zijn arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.
Uit art. 7:274 lid 3 BW Pro volgt dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, ‘eigen gebruik’ in de zin van art. 7:274 lid 1 BW Pro oplevert. Sloop wordt onder ‘renovatie’ begrepen, zo volgt uit art. 7:220 lid 2 BW Pro. Sloop (en nieuwbouw) kan aldus dringend eigen gebruik in de zin van de wet opleveren. (rov. 7.2)
Van dringend eigen gebruik kan ook sprake zijn indien een woning of een complex van woningen wordt gerenoveerd met een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogmerk, al dan niet in samenhang met bouwtechnische redenen. Als het gaat om renovatie (sloop en nieuwbouw) voor een dergelijk doel, is niet vereist dat ook een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds. (rov. 7.5)
Om aannemelijk te maken dat de verhuurder een woning wegens renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat de voorgenomen sloop en nieuwbouw aan die doelen kunnen bijdragen. Daarvoor is niet vereist dat sloop en nieuwbouw de enige manier is om in die doelen te voorzien. Een verhuurder zal een zekere vrijheid hebben om te kiezen voor een bepaalde maatregel. De rechter moet toetsen of de dringende redenen die de verhuurder aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, die beslissing kunnen dragen. Indien het gaat om stedenbouwkundige en/of sociale motieven, zal daarbij belangrijk gewicht toekomen aan de vraag of die motieven breed worden gedeeld, bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij, of volgen uit, beleid van de Rijksoverheid of de gemeente, en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuze betrokken zijn. (rov. 7.6)
Er is sprake van dringend eigen gebruik door Vestia in verband met de voorgenomen renovatie. (rov. 7.8)
De stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan, is voldoende onderbouwd. (rov. 7.12)
Dat er andere keuzes dan sloop en nieuwbouw mogelijk zouden zijn (Vestia heeft dat betwist), is niet voldoende voor de conclusie dat de afweging die Vestia heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. Datzelfde geldt voor het gegeven dat er andere visies op de leefbaarheid van de wijk en de samenstelling van de populatie van een wijk naar inkomen en werk mogelijk zijn. (rov. 7.13)
3.Beoordeling van het middel
3.1
Met onderdeel I van het middel bestrijdt de huurder het oordeel van het hof dat de voorgenomen sloop en nieuwbouw dringend eigen gebruik van Vestia oplevert.
Volgens onderdeel 1.1 heeft het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door in rov. 7.5 te overwegen dat voor een beroep op dringend eigen gebruik in verband met sloop en nieuwbouw niet vereist is dat een structurele wanverhouding bestaat tussen huuropbrengsten en exploitatielasten.
Onderdeel 1.2 klaagt dat het hof, met het oordeel in rov. 7.6 dat de verhuurder aannemelijk moeten maken dat de voorgenomen sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, heeft miskend dat als er alternatieven voorhanden zijn, de verhuurder aannemelijk moet maken dat instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat deze redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden.
Onderdeel 1.3 verwijt het hof te hebben miskend dat, ook als een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten geen vereiste is om sloop en nieuwbouw aan te merken als dringend eigen gebruik, een onrendabele exploitatie wel een voorwaarde is om sloop en nieuwbouw als dringend eigen gebruik aan te merken.
3.2.1
Een verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik; als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (art. 7:271 lid 4 BW Pro en art. 7:274 lid Pro 1, onder c, BW).
3.2.2
In het Herenhuis-arrest [3] heeft de Hoge Raad als volgt geoordeeld. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, levert geen dringend eigen gebruik op, in de regel ook niet indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
3.2.3
Deze overwegingen moeten aldus worden begrepen dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Indien, zoals in het onderhavige geval, de beoogde renovatie of sloop in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Onderdeel 1.1 berust dus op een onjuiste rechtsopvatting en faalt daarom.
3.2.4
Ook onderdeel 1.2 berust op een onjuiste rechtsopvatting. Voor de vaststelling dat sprake is van dringend eigen gebruik volstaat in een geval als het onderhavige dat de verhuurder aannemelijk maakt dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft. Mogelijke alternatieven voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw kunnen worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als dergelijke alternatieven voorhanden zijn, is voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van hem verlangd kan worden.
3.2.5
Anders dan onderdeel 1.3 bepleit, geldt in geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw met een overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, niet als voorwaarde voor het aannemen van dringend eigen gebruik dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel is.
3.3
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vestia begroot op € 857,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [de huurder] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren H.M. Wattendorff, S.J. Schaafsma, F.R. Salomons en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
16 juni 2023.
16 juni 2023.