Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.135.236/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: 1356671 CV EXPL 12-31105
Arrest van 10 maart 2015
in de zaak van
[huurder],
wonende te Rotterdam,
appellant,
hierna te noemen: [huurder] ,
advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,
tegen
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam.
1.De verdere loop van het geding
Bij tussenarrest van 28 januari 2014 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie is niet gehouden. Nadat de zaak weer naar de rol was verwezen heeft [huurder] bij memorie van grieven (met producties) negen grieven aangevoerd, die door Woonstad bij memorie van antwoord (eveneens met producties) zijn bestreden. Vervolgens zijn stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
2.Beoordeling van het hoger beroep
2.1
De door de rechtbank in haar vonnis onder 2.1, 2.4, 2.6 en 2.8-2.20 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden. Ook het hof gaat van die feiten uit.
2.2
Het gaat in deze zaak om het volgende:
- Op 1 september 1986 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte [adres] . Het gaat om een 2-kamer portiekwoning van circa 40 m2 op de derde etage. De huurprijs bedroeg laatstelijk (circa) € 80,52 per maand.
- Bij dagvaarding van 5 juli 2012 heeft Woonstad tegen [huurder] een vordering ingesteld tot
- Woonstad baseert haar vordering op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274, lid 1, onder c, BW.
- De rechtbank heeft de vorderingen bij uitvoerbaar verklaard vonnis van 5 april 2013 toegewezen, ingaande 1 juni 2013.
2.3
[huurder] concludeert in hoger beroep tot afwijzing van de vordering van Woonstad en - in wezen - tot veroordeling van Woonstad tot vergoeding van de door hem geleden schade. Woonstad concludeert tot bekrachtiging van het vonnis.
2.4
Grief 1 bestrijdt dat - zoals in het vonnis onder 2.2 is overwogen - het Masterplan Oude Westen (productie 2 bij de inleidende dagvaarding) door Woonstad in samenwerking met de gemeente Rotterdam, deelgemeente Rotterdam Centrum, is opgesteld. Die grief verdraagt zich niet met hetgeen in dat plan staat vermeld op bladzijde 9, onder het kopje "Proces". Aangezien [huurder] niet aanvoert dat het Masterplan in dit opzicht onjuiste gegevens bevat, faalt de grief.
2.5
Grief 2 bestrijdt dat het Masterplan inhoudt dat er 16 sociale huurwoningen en 17 tot 25 kluswoningen komen, zoals in het vonnis onder 2.5 is overwogen. Die grief is gegrond, doch dat leidt - blijkens hetgeen hierna wordt overwogen - niet tot een andere uitkomst van de zaak.
2.6
Grief 3 richt zich tegen overweging 2.3 van het vonnis. Die grief miskent dat de gewraakte passage een citaat uit het Masterplan is, en als zodanig in het vonnis is vermeld. De grief houdt niet in dat in het vonnis onjuist uit het Masterplan is geciteerd.
2.7
In de toelichting op grief 4 voert [huurder] aan dat het feitelijk onjuist is - zoals in het vonnis onder 2.7 staat - dat Woonstad na funderingsherstel op de begane grond een wand zal terugplaatsen. Woonstad heeft aangevoerd dat met het oog op de funderingswerkzaamheden eerst onder meer alle tussenwanden van de twee aangrenzende elk uit drie woningen bestaande panden zullen worden verwijderd en dat - als die werkzaamheden zijn voltooid - in haar opdracht een wand zal worden geplaatst die als scheiding dient tussen de twee woningen waaruit de betrokken panden in de beoogde nieuwe situatie zullen bestaan. [huurder] heeft dat niet gemotiveerd bestreden. Dit onderdeel van de grief faalt aldus.
2.8
De overige (onderdelen van de) grieven, alsmede de toelichting op grief 3, betreffen de kern van de zaak, te weten of de vordering tot beëindiging van de huur toewijsbaar is op grond van artikel 7:274, lid 1, onder c, BW (dringend eigen gebruik). Daartoe wordt het volgende overwogen.
2.9
Woonstad beoogt met de plannen die aan haar vordering ten grondslag liggen om het pand waarin zich onder meer de door [huurder] gehuurde woning bevindt, alsmede naastgelegen panden, te renoveren, in die zin dat de panden - in haar visie - weer in een goede bouwkundige staat worden gebracht en de bestaande woningen worden vervangen door in meerdere opzichten betere woningen, waarbij de indeling van het onderhavige pand zodanig wordt gewijzigd dat de woning van [huurder] en twee andere daaronder gelegen woningen verdwijnen en aldus één nieuwe eengezinswoning wordt gecreëerd.
2.1
In aanmerking nemende dat artikel 7:274, lid 3, BW bepaalt dat onder eigen gebruik mede wordt begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, kan een dergelijke renovatie onder omstandigheden als dringend eigen gebruik in de zin van de wet worden gekwalificeerd.
2.11
Daarvoor is onder meer vereist dat zowel de beoogde renovatie als zodanig, als de uitvoeringsmodaliteiten daarvan - vooral die welke tot gevolg hebben dat de onderhavige huurovereenkomst niet kan voortduren - als redelijk kunnen worden aangemerkt.
2.12
Bij de beoordeling of aan dat vereiste is voldaan, zijn onder meer van betekenis de bouwkundige staat van het pand waarin de woning zich bevindt, de bouwkundige staat van de woning zelf, alsmede de vraag in hoeverre die woning anderszins voldoet aan de huidige maatstaven.
2.13
Ondanks hetgeen [huurder] daarover heeft aangevoerd, geeft de staat van de fundering van het onderhavige pand, mede gelet op de fundering van de aangrenzende panden, voldoende reden voor Woonstad om die fundering te verbeteren.
De door Woonstad gekozen wijze van funderingsherstel houdt in dat onder meer alle tussenwanden van de woning op de begane grond worden gesloopt. Die keuze - waarin naast bouwkundige, economische factoren een rol spelen - kan niet als onredelijk worden aangemerkt.
[huurder] bestrijdt de inhoud van de in het vonnis genoemde rapporten van de deskundigen waarop Woonstad zich in dit verband beroept, doch het hof onderschrijft - ook na lezing van de bij memorie van grieven in het geding gebrachte producties op dit onderdeel - hetgeen in het vonnis daarover onder 4.4 en 4.6 is overwogen, inhoudende dat Woonstad op voldoende wijze heeft onderbouwd dat de fundering in slechte staat verkeert en dat [huurder] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat in het onderhavige geval een andere dan de door Woonstad gekozen wijze van herstel van de fundering (in redelijkheid) mogelijk is.
2.14
Er is evenmin reden om te oordelen dat Woonstad de betrokken woningen, waaronder die van [huurder] , ten onrechte heeft gekwalificeerd als vochtig, koud, tochtig, klein en gehorig (inleidende dagvaarding sub 15) met een steile smalle toegangstrap (akte van 13 september 2012). Bovendien staat vast dat de voorgevel van het pand dient te worden gerestaureerd.
Op grond van deze naar de huidige maatstaven in meerdere opzichten kwalitatief mindere, rond 1890 gebouwde, woning heeft Woonstad - zeker in samenhang met de ingrijpende funderingsherstelwerkzaamheden - in redelijkheid kunnen besluiten tot de genoemde renovatie, waarbij in de plaats van drie kleine kwalitatief mindere woningen - waaronder die van [huurder] - één ruimere meer comfort biedende woning ontstaat.
Tegen hetgeen de rechtbank onder 4.13 van het vonnis op dit onderdeel dienovereenkomstig heeft overwogen, heeft [huurder] bovendien geen grief gericht.
2.15
In dit geval is er geen sprake van dat Woonstad de noodzaak van renovatie aan zichzelf te wijten heeft. Ook bij het betrachten van de gewone jegens de huurder te betrachten onderhoudsplicht is een renovatie als de onderhavige op den duur onvermijdelijk.
Voortzetting van de huurovereenkomst is bij de onderhavige renovatie niet mogelijk, aangezien de onderhavige woning door de als redelijk aan te merken herindeling van het pand verdwijnt.
2.16
Er is derhalve voldaan aan het onder 2.11 vermelde vereiste dat zowel de beoogde renovatie als de uitvoeringsmodaliteiten daarvan als redelijk moeten kunnen worden aangemerkt.
2.17
Daaraan doet niet af dat Woonstad de renovatie niet geheel zelf zal (doen) uitvoeren, maar, indien daar een gegadigde voor is te vinden, een wezenlijk deel daarvan wil laten uitvoeren door degene die het pand - voorzien van nieuwe fundering, betonnen vloer, gerenoveerde voorgevel en ontdaan van binnenmuren en trappenhuis - als casco/kluswoning zal kopen. Uit hetgeen Woonstad daartoe heeft aangevoerd volgt dat voldoende verzekerd is dat de renovatie aldus - zij het in twee fasen - zal worden uitgevoerd. Als er geen koper wordt gevonden zal Woonstad de hele renovatie zelf uitvoeren.
2.18
De omstandigheid dat Woonstad beoogt om onder meer het pand waartoe te woning van [huurder] behoort te verkopen, staat er niet aan in de weg om dringend eigen gebruik aan haar zijde aan te nemen. Artikel 7:274, lid 1, sub c, BW bepaalt weliswaar dat onder eigen gebruik niet mede wordt begrepen vervreemding van de woonruimte, doch het gaat hier niet om het oogmerk van Woonstad om de woning te vervreemden, doch om het oogmerk om tot renovatie over te gaan. De renovatie is in dit geval geen middel om tot verkoop te komen, maar verkoop is een in dit geval als redelijk te kwalificeren uitvoeringsmodaliteit van (financiering van) de renovatie die past in het Masterplan.
2.19
Hoewel de vordering van Woonstad ook zonder acht te slaan op deze belangen toewijsbaar is, leggen belangen van meer algemeen maatschappelijke/publieke aard extra gewicht in de schaal, te meer nu Woonstad een woningcorporatie is met een dienovereenkomstige brede doelstelling. Uit de - in zoverre onvoldoende bestreden - stellingen van Woonstad vloeit immers voort dat de renovatie mede dienstbaar is aan doelstellingen op het gebied van met name stedenbouw en volkshuisvesting.
2.2
Aan het uit artikel 7:274, lid 1, onder c, BW voortvloeiende vereiste dat [huurder] andere passende woonruimte kan verkrijgen, is blijkens hetgeen daarover - in hoger beroep onbestreden - in het vonnis onder 4.15 is overwogen (en hetgeen Woonstad daarover in de inleidende dagvaarding onder 38 heeft aangevoerd) voldaan.
2.21
De rechtbank heeft mede gelet op het voorafgaande terecht geoordeeld (vonnis sub 4.13, in het bijzonder de laatste zin) dat het belang van [huurder] bij voortduring van de huur minder gewicht toekomt dan het - hiervoor besproken - belang van Woonstad bij beëindiging van de huur voor dringend eigen gebruik, meer in het bijzonder voor renovatie.
2.22
Het hof passeert elk bewijsaanbod, als niet ter zake doende, althans onvoldoende gespecificeerd.
2.23
De grieven falen, leiden althans niet tot vernietiging van (het dictum) van het vonnis.
2.24
[huurder] is niet-ontvankelijk in zijn in hoger beroep ingestelde onder 2.3 weergegeven vordering, aangezien een dergelijke reconventionele vordering slechts bij antwoord in de eerste instantie kan worden ingesteld (artikel 137 Rv Pro jo. artikel 353 lid 1 Rv Pro). Overigens mist de vordering tot schadevergoeding, blijkens hetgeen hiervoor is overwogen, een deugdelijke grondslag.
2.25
De conclusie is dat het vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [huurder] , als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
verklaart [huurder] niet-ontvankelijk in zijn reconventionele vordering;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Woonstad worden bepaald op € 683,- aan griffierecht en € 894,- (tarief II, 1 punt) aan salaris voor de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.H.W. de Planque en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 maart 2015 in aanwezigheid van de griffier.