ECLI:NL:RBMNE:2025:2135

• Datum uitspraak: 23 april 2025
• Publicatiedatum: 1 mei 2025
• Zaaknummer: 23/5246
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. Es-de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een woning in [plaats 2]

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 23 april 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in [plaats 2]. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 483.000,- per 1 januari 2022, wat door eiser werd betwist. Eiser had bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar, maar dit bezwaar werd ongegrond verklaard. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Tijdens de zitting op 24 maart 2025 heeft de gemachtigde van eiser zijn standpunten gepresenteerd, maar de rechtbank merkte op dat de ingediende stukken vaak onsamenhangend en onvoldoende onderbouwd waren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting de WOZ-waarde nader toegelicht met een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen in de buurt. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Eiser voerde aan dat de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen niet klopte, maar de rechtbank volgde de uitleg van de heffingsambtenaar. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond en wees het verzoek om schadevergoeding af, omdat de redelijke termijn niet was overschreden. De uitspraak werd openbaar gemaakt en partijen werden geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

Zaaknummer: UTR 23/5246

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats 1] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Inleiding

1.1.

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 483.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

1.2.

Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4.

Het beroep wordt behandeld per zitting van 24 maart 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) nemen deel aan de zitting.

Beoordeling van de rechtbank

2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. ^[1]

3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 16 mei 2024 en doorgezonden op 22 mei 2024 met verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. Dit procedeergedrag verdraagt zich niet met de goede procesorde. De rechtbank zal daar rekening mee houden bij hetgeen eiser op de zitting naar voren heeft gebracht.

Feiten

4. De woning is een in 1994 gebouwde hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 111 m², een berging van 5 m² en een aanbouw van 13 m². De woning ligt op een perceel van 236 m².

Geschil

5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 483.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.

Beoordelingskader

6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

8.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde buurt in [plaats 2] , namelijk:

- [adres 2] , verkocht op 26 september 2021 voor € 578.000,-;

- [adres 1] , verkocht op 15 april 2021 voor € 475.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 30 augustus 2021 voor € 491.058,-.

Beoordeling van het geschil

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- en hoekwoningen zijn, die in dezelfde plaats zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Eén van de gehanteerde referentiewoningen betreft de verkoop van de woning zelf op 15 april 2021. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Stijgingspercentage rij- en hoekwoningen [plaats 2]

11. Eiser voert aan dat niet duidelijk is wat de bron is van het stijgingspercentage hoek- en rijwoningen in [plaats 2] . De heffingsambtenaar voert op zitting aan dat het stijgingspercentage een berekening is waaraan verkopen ten grondslag liggen, die worden afgezet tegen WOZ-waarden. Het is een gemiddelde van de rij- en hoekwoningen in [plaats 2] . De rechtbank volgt deze uitleg, de beroepsgrond slaagt niet.

Verschil in oppervlakte iWOZ

12. Eiser voert aan dat de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen en de woning niet klopt, omdat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix niet overeenkomt met de gebruiksoppervlakten uit de iWOZ-kaarten.

13. De heffingsambtenaar heeft ter zitting met betrekking tot de referentiewoningen toegelicht dat de verschillen ontstaan, omdat de iWOZ-kaarten een verzameling van gegevens zijn die uit verschillende bronnen komen. Daardoor zijn de iWOZ-rapporten gevoelig voor fouten. Volgens de heffingsambtenaar neemt eiser de aanbouw bij de eigen woonruimte niet mee met de totale oppervlakte en daardoor op een lager aantal m² uitkomt. De gegevens die de heffingsambtenaar gebruikt zijn doorgegeven door het Kadaster. De rechtbank kan deze uitleg volgen, de beroepsgrond slaagt niet.

Proceskosten van de heffingsambtenaar

14. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om de gemachtigde van eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. De heffingsambtenaar heeft dit verzoek op zitting ingetrokken. Dat betekent dat de rechtbank daarover geen beslissing meer hoeft te nemen.

Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade

15. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

16. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van twee jaar en drie maanden voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. De rechtbank verwijst daarbij naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 ^[2] . Die handelswijze kan aan de gemachtigde van eiser worden toegerekend.

17. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 13 maart 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen twee jaar en drie maanden verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

18. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.

19. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep voor ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 april 2025.

griffier

Rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze) ” op
www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.

2. ECLI:NL:RBMNE:2023:6191.