Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2176, UTR 24/2179, UTR 24/2180, UTR 24/2181, UTR 24/2182, UTR 24/2183, UTR 24/2184 en UTR 24/2185
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 30 januari 2024.
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de hieronder genoemde onroerende zaken voor het belastingjaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Onroerende zaak
Vastgestelde waarde
UTR 24/2176
[adres 1] te [plaats 2]
€ 336.000,-
UTR 24/2179
[adres 2] te [plaats 2]
€ 331.000,-
UTR 24/2180
[adres 3] te [plaats 2]
€ 305.000,-
UTR 24/2181
[adres 4] te [plaats 2]
€ 314.000,-
UTR 24/2182
[adres 5] te [plaats 2]
€ 293.000,-
UTR 24/2183
[adres 6] te [plaats 2]
€ 319.000,-
UTR 24/2184
[adres 7] te [plaats 2]
€ 309.000,-
UTR 24/2185
[adres 8]
€ 326.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2024 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de objecten gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrices.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Het geschil
2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit dat de WOZ-waarden van de objecten maximaal vijf procent hoger kunnen zijn ten opzichte van de WOZ-waarde uit het voorgaande belastingjaar. Verweerder handhaaft in beroep de bij de bestreden besluit vastgestelde waarden.
Beoordeling door de rechtbank
Procedeergedrag
3.1.
Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3.2.
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de
WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 1 augustus 2024 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser op 5 augustus 2024) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordeling van de zaak
4.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
[adres 1]
5.1.
De woning aan de [adres 1] is een appartement uit 1960, gerenoveerd in 2015, met een gebruiksoppervlakte van 80 m2 en een tuin van 78 m2.
5.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie appartementen:
- [adres 9] , verkocht op 10 juni 2022 voor € 426.000,-;
- [adres 10] , verkocht op 18 oktober 2021 voor € 334.000,-;
- [adres 11] , verkocht op 19 maart 2021 voor € 310.000,-.
5.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat/hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 4.060,91) is lager dan die van de referentiewoningen (€ 4.158,56 - € 5.367,26). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 336.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 1]
5.4.
Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde waarden en gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix bij de referentiewoningen niet overeenkomen met de gegevens uit de iWOZ-kaarten. Daarnaast voert eiser aan dat de iWOZ-kaart van referentiewoning 2 ten onrechte niet is verstrekt. Over de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen stelt eiser dat referentiewoning 1 niet vergelijkbaar is, omdat dit appartement is gerenoveerd. Tot slot merkt eiser op dat verweerder zonder onderbouwing – in de vorm van een grondstaffel – een waarde van € 150,- per m2 heeft toegekend aan de tuinen.
5.5.
Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de op de vastgoedkaart vermelde oppervlakten onjuist zijn. Aan de hand van de bouwtekeningen berekent de taxateur de gebruiksoppervlakten opnieuw voor de taxatiematrix. Verder heeft de taxateur toegelicht dat deze onderlinge verschillen ontstaan doordat de BAG een andere methodiek gebruikt. De taxateur kijkt naar de oppervlakte van de woning waar geleefd/gewoond kan worden, terwijl de BAG uitgaat van alle meters die aan de woning vastzitten. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de taxateur.
5.6.
De taxateur heeft verder toegelicht dat niet wordt uitgegaan van de prijzen die staan vermeld in de iWOZ-kaarten, omdat het vraagprijzen betreffen. De daadwerkelijke verkoopcijfers worden pas openbaar zodra zij staan ingeschreven in het register. Tot dat moment zijn de cijfers niet openbaar en deze kunnen dan ook niet worden afgeleid uit de iWOZ-kaarten. De rechtbank kan de taxateur ook hierin volgen.
5.7.
Ten aanzien van de iWOZ-kaarten volgt de rechtbank het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 oktober 2022 [2] dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. De rechtbank merkt hierbij op dat verweerder wel de iWOZ-kaarten van de overige twee referentiewoningen heeft overgelegd en heeft toegelicht niet te beschikken over de iWOZ-kaart van de tweede referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.
5.8.
De beroepsgrond ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de eerste referentiewoning slaagt naar het oordeel van de rechtbank ook niet. Met de taxatiematrix heeft verweerder namelijk aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de renovatie door de voorzieningen van referentiewoning 1 beter te kwalificeren dan van onderhavig object. Verweerder is bij deze referentiewoning ook uitgegaan van een aanzienlijk hogere prijs per m2 (€ 5.367,26) in vergelijking tot de prijs per m2 bij onderhavig object (€ 4.060,91).
5.9.
Naar aanleiding van eisers beroepsgrond over de grondstaffel heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat bij appartementen geen grondstaffel wordt toegepast, omdat bij appartementen vaak geen sprake is van een kavel. De taxateur heeft verder toegelicht dat in Utrecht voor 2022 een waarde van € 150,- per m2 wordt aangehouden en dat het allemaal gelijkwaardig is voor tuinen bij appartementen zonder verdere staffeling. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan de toelichting van de taxateur te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
6.1.
De woning aan de [adres 2] is een maisonnette uit 1970 met een oppervlakte van 112 m2.
6.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier maisonnettes:
- [adres 12] , verkocht op 22 september 2021 voor € 325.000,-;
- [adres 13] , verkocht op 20 december 2022 voor € 395.000,-;
- [adres 14] , verkocht op 24 juni 2022 voor € 394.000,-; en
- [adres 15] , verkocht op 1 april 2022 voor € 410.000,-.
6.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat/hetzelfde complex zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 2.962,58) ligt in lijn met de prijzen per m2 van de referentiewoningen (€ 2.962,58 - € 3.766,33). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 331.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 2]
6.4.
Eiser heeft over de woning aan de [adres 2] aangevoerd dat verweerder van de eerste referentiewoning ten onrechte niet de akte van transport en geen iWOZ-kaart heeft verstrekt, waardoor eiser deze niet kan controleren. Verder heeft eiser aangevoerd dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, door de verschillen in KOUDVL-factoren en omdat bij de referentiewoningen sprake is van een balkon, berging en/of dakterras. Er dient volgens eiser vergeleken te worden met andere kale woningen. Tot slot merkt eiser op dat verweerder uitgaat van verkeerde gebruiksoppervlakten bij de referentiewoningen en verwijst hiervoor naar de iWOZ-kaarten.
6.5.
De rechtbank verwijst ten aanzien van eisers beroepsgronden over het ten onrechte niet verstrekken van de iWOZ-kaart en de verkeerde gehanteerde gebruiksoppervlakten gelet op de iWOZ-kaarten naar hetgeen reeds is overwogen onder 5.5 en 5.7. Deze beroepsgronden slagen niet.
6.6.
De rechtbank is verder van oordeel dat de akte van transport geen op de zaak betrekking hebbend stuk is, omdat deze niet door verweerder aan de waardebepaling ten grondslag is gelegd. Daar komt bij dat akten van transport bij het Kadaster kunnen worden opgevraagd. Eiser had het stuk op die wijze kunnen verkrijgen. Voor zover eiser betoogt dat de akte van transport niet te verkrijgen is bij het Kadaster is het aan eiser om op die grond de stukken op te vragen bij verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
6.7.
De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een balkon/dakterras (€ 200,- per m2) en/of een berging (€ 500,- per m2). Zoals ook onder 4.1 is overwogen, hoeven de woningen niet identiek te zijn. Verweerder dient wel rekening te houden met de onderlinge verschillen. Door de waardering van het balkon/dakterras en de berging, houdt verweerder rekening met de onderlinge verschillen. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de eerste referentiewoning ook een appartement betreft zonder balkon/dakterras of berging en exact dezelfde prijs per m2 heeft als de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
7.1.
De woning aan de [adres 3] betreft een appartement uit 1966 met een gebruiksoppervlakte van 87 m2, een balkon van 6 m2 en een berging van 4 m2.
7.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier appartementen:
- [adres 16] , verkocht op 31 december 2021 voor € 295.000,-;
- [adres 17] , verkocht op 28 september 2021 voor € 300.500,-;
- [adres 18] , verkocht op 31 december 2021 voor € 310.000,-; en
- [adres 19] , verkocht op 20 januari 2022 voor € 362.000,-.
7.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 3.478,70) ligt in lijn met de prijzen per m2 van de referentiewoningen (€ 3.357,69 - € 4.137,66). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 305.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 3]
7.4.
Eiser is van mening dat op basis van de gehanteerde referentiewoningen de vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld. Twee referentiewoningen hebben namelijk een lagere prijs per m2. Volgens eiser is het verder opmerkelijk dat er bij referentiewoning 2 een hogere prijs per m2 wordt gehanteerd, terwijl het onderhoud lager is gekwalificeerd.
7.5.
De rechtbank is van oordeel dat gelet op alle referentiewoningen de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft op de zitting aangegeven dat de lagere prijs per m2 te verklaren is door het slechtere onderhoud van referentiewoningen 1 en 2. De rechtbank overweegt verder dat één gerealiseerd verkoopcijfer boven de vastgestelde waarde ligt en één gerealiseerd verkoopcijfer nagenoeg gelijk is aan de waarde van de woning. Daarmee heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 4]
8.1.
De woning aan de [adres 4] betreft een appartement uit 1962 met een gebruiksoppervlakte van 78 m2.
8.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier appartementen:
- [adres 20] , verkocht op 26 oktober 2022 voor € 350.000,-;
- [adres 21] , verkocht op 29 april 2022 voor € 335.000,-;
- [adres 22] , verkocht op 26 november 2021 voor € 317.000,-; en
- [adres 23] , verkocht op 18 februari 2022 voor € 337.500,-.
8.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 4.031,46) is lager dan die van de referentiewoningen (€ 4.122,73 - € 4.836,42). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 314.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 4]
8.4.
Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde waarden en gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix bij de referentiewoningen niet overeenkomen met de gegevens uit de iWOZ-kaarten. Volgens eiser zijn verder de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar, omdat onderhavige woning een kale woning betreft en er wordt vergeleken met appartementen met een balkon. Daarnaast stelt eiser dat door verweerder een te lage waarde is toegekend aan de balkons, waardoor de prijs per m2 omhoog gaat. Daarom is volgens eiser de eindwaarde te hoog vastgesteld.
8.5.
De rechtbank verwijst ten aanzien van eisers beroepsgronden over de volgens eiser verkeerde gehanteerde waarden en gebruiksoppervlakten naar hetgeen reeds is overwogen onder 5.6 en 5.7. Deze beroepsgronden slagen niet.
8.6.
Zoals in overweging 6.7 ook naar voren is gekomen, overweegt de rechtbank ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen dat verweerder met de waardering van een balkon (€ 200,- per m2) en/of een berging (€ 500,- per m2) rekening heeft gehouden me de onderlinge verschillen. Verweerder heeft bovendien een referentiewoning opgenomen zonder balkon/dakterras of berging. De beroepsgrond slaagt niet.
8.7.
Tot slot overweegt de rechtbank dat verweerder heeft toegelicht dat voor balkons terecht is uitgegaan van eenheidsprijs van € 200,- per m2 en dat deze consequent wordt toegepast, wat leidt tot de in de taxatiematrix vermelde m2-prijzen. Verweerder stelt dat daaruit duidelijk blijkt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dit volgen. Voor zover eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde eenheidsprijzen onjuist zouden zijn, is dit niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 5]
9.1.
De woning aan de [adres 5] betreft een appartement uit 1962 met een gebruiksoppervlakte van 85 m2.
9.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier appartementen:
- [adres 24] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 330.000,-;
- [adres 25] , verkocht op 20 september 2022 voor € 339.500,-;
- [adres 23] , verkocht op 18 februari 2022 voor € 337.500,-;
- [adres 26] , verkocht op 18 oktober 2021 voor € 298.600,-.
9.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 3.458,58) is aanzienlijk lager dan die van de referentiewoningen (€ 3.947,23 - € 4.262,-). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 293.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 5]
9.4.
Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix bij de referentiewoningen niet overeenkomen met de gegevens uit de iWOZ-kaarten. Daarnaast voert eiser aan dat de iWOZ-kaart van referentiewoning 2 en 4 ten onrechte niet zijn verstrekt. Volgens eiser zijn verder de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar, omdat onderhavige woning een kale woning betreft en er wordt vergeleken met appartementen met een balkon.
9.5.
Onder verwijzing naar hetgeen eerder is overwogen onder 5.5, 5.7 en 6.7, is de rechtbank van oordeel dat deze beroepsgronden niet slagen.
[adres 6]
10.1.
De woning aan de [adres 6] betreft een appartement met een gebruiksoppervlakte van 78 m2 en een berging van 9 m2.
10.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier appartementen:
- [adres 20] , verkocht op 26 oktober 2022 voor € 350.000,-;
- [adres 21] , verkocht op 29 april 2022 voor € 335.000,-;
- [adres 22] , verkocht op 26 november 2021 voor € 317.000,-; en
- [adres 23] , verkocht op 18 februari 2022 voor € 337.500,-.
10.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 4.036,41) is lager dan die van de referentiewoningen (€ 4.122,73 - € 4.836,42). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 319.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 6]
10.4.
Eiser voert aan dat de iWOZ-kaarten van referentiewoning 2 en 4 ten onrechte niet zijn verstrekt. Volgens eiser zijn verder de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar, omdat onderhavige woning een kale woning betreft en er wordt vergeleken met appartementen met een balkon.
10.5.
De rechtbank stelt vast dat de iWOZ-kaarten van de referentiewoningen zijn verstrekt. Voor de beroepsgrond ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen, volstaat de rechtbank met de verwijzing naar overweging 6.7 dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen en dat een referentiewoning in de taxatiematrix is opgenomen zonder berging of balkon. De beroepsgronden slagen niet.
[adres 7]
11.1.
De woning aan de [adres 7] betreft een appartement uit 1962 met een gebruiksoppervlakte van 73 m2, een berging van 6 m2 en een dakterras van 3 m2.
11.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier appartementen:
- [adres 27] , verkocht op 16 januari 2023 voor € 320.000,-;
- [adres 28] , verkocht op 23 augustus 2021 voor € 330.500,-;
- [adres 29] , verkocht op 5 augustus 2022 voor € 310.000,-; en
- [adres 30] , verkocht op 21 november 2022 voor € 305.000,-.
11.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 4.185,81) is lager dan die van de referentiewoningen (€ 4.379,72 - € 4.906,80). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 309.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 7]
11.4.
Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix bij de referentiewoningen niet overeenkomen met de gegevens uit de iWOZ-kaarten.
11.5.
Onder verwijzing naar overweging 5.5 is de rechtbank van oordeel dat de beroepsgrond niet slaagt.
[adres 8]
12.1.
De woning aan de [adres 8] betreft een maisonnette uit 1961 met een gebruiksoppervlakte van 90 m2.
12.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier maisonnettes:
- [adres 31] , verkocht op 19 juli 2021 voor € 333.500,-;
- [adres 32] , verkocht op 23 november 2022 voor € 360. 367,-;
- [adres 33] , verkocht op 30 april 2021 voor € 301.500,-; en
- [adres 34] , verkocht op 21 januari 2022 voor € 340.000,-.
12.3.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen en daarmee wat bouwjaar en KOUDVL-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 3.626,33) is lager dan die van de referentiewoningen (€ 3.676,61 - € 4.257,24). De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 326.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
Gronden [adres 8]
12.4.
Eiser voert aan dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn, omdat onderhavige woning een kale woning betreft en er wordt vergeleken met appartementen met een balkon.
12.5.
De rechtbank is onder verwijzing naar overweging 6.7 van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen.
Duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
13.1.
Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
13.2.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [3]
13.3.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 15 maart 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
14.1.
Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Het verzoek om schadevergoeding wordt ook afgewezen.
14.2.
Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.