ECLI:NL:RBMNE:2024:6529

• Datum uitspraak: 15 november 2024
• Publicatiedatum: 29 november 2024
• Zaaknummer: UTR 23/5208
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak, afwijzing van het verzoek om schadevergoeding

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 15 november 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een onroerende zaak. De eiser, vertegenwoordigd door mr. D.A.N. Bartels MRE, had bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap, die de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 had vastgesteld op € 505.000,-. Eiser was van mening dat de waarde te hoog was en stelde een lagere waarde van € 490.000,- voor. De heffingsambtenaar handhaafde echter de vastgestelde waarde en verklaarde het bezwaar ongegrond in de uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2023.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 4 november 2024, waar zowel de gemachtigde van eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank wees erop dat de referentiewoningen in de taxatiematrix goed bruikbaar waren en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de woningen.

Eiser voerde ook aan dat de procedure onredelijk lang had geduurd en verzocht om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank concludeerde echter dat de redelijke termijn niet was overschreden en wees het verzoek om schadevergoeding af. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond en handhaafde de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5208

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Koopmans).

Inleiding

1.1.

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 505.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
17 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.5.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 november 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling van de rechtbank

2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. ^[1]

3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 16 mei 2024 en doorgezonden op 27 mei 2024) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

Feiten

4. De woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning met een dakterras. De woning is in 2013 gerenoveerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 83 m2.

Geschil

5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 490.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 505.000,-.

Beoordelingskader

6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen uit dezelfde wijk in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 20 oktober 2021 voor € 440.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 6 oktober 2021 voor € 444.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 14 september 2021 voor € 450.500,-.

Beoordeling van het geschil

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, die in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua voorzieningen en gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De oppervlakte

11. Eiser voert aan dat de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning aan de [adres 3] niet klopt, omdat de gebruiksoppervlakte in de taxatiematrix niet overeenkomt met de gebruiksoppervlakte uit het IWOZ-rapport.

11.1

De heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat deze onderlinge verschillen ontstaan doordat de BAG een andere methodiek gebruikt. De heffingsambtenaar kijkt naar het oppervlakte van de woning waar geleefd/gewoond kan worden en heeft deze oppervlakte gebaseerd op de bouwtekeningen, terwijl de BAG uitgaat van alle meters die aan de woning vastzitten. Gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar ziet de rechtbank geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakte te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het dakterras

12. Eiser voert aan dat een dakterras meer waard is dan de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde van € 200,- per m². Dat zou met name bij de referentiewoning aan de [adres 3] , die een dakterras heeft van 24 m², tot een lagere waarde per m² voor de woning leiden.

12.1

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning zelf ook een dakterras heeft dat op dezelfde manier is gewaardeerd. Daarnaast staat de eindwaarde van de woning centraal en niet de waardes van de losse objectonderdelen. Eiser heeft zijn stelling dat een dakterras meer waard is per m² niet onderbouwd. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de referentiewoningen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie [adres 1] in [plaats]

13. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Proceskosten van de heffingsambtenaar

14. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om (de gemachtigde van) eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Deze kosten bedragen 2x € 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Zijn uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase voor het onderzoek ter zitting op bedroevende wijze procedeert ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van misbruik van procesrecht. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser of gemachtigde. De rechtbank verwijst naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ^[2] en van de meervoudige kamer van deze rechtbank ^[3] . De rechtbank wijst dit verzoek af.

Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade

15. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 28 maart 2023. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

18. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.

19. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
15 november 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.

2. Uitspraak van 24 januari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:674

3. Uitspraak van 31 mei 2023, ECLO:NL:RBMNE:2023:2562