ECLI:NL:RBMNE:2024:573

• Datum uitspraak: 7 februari 2024
• Publicatiedatum: 7 februari 2024
• Zaaknummer: 10284673 \ AC EXPL 23-140
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en gebreken in huurwoning met vrijwaringszaak

In deze zaak, die werd behandeld door de Kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, hebben eisende partijen, [procesdeelnemers I en II], een vordering ingesteld tegen [procesdeelnemer III] N.V. met betrekking tot huurprijsvermindering wegens gebreken in de gehuurde woning. De huurders huurden een appartement van [procesdeelnemer III] van 1 juli 2020 tot 30 juni 2021 en stelden dat er gebreken waren aan het ventilatiesysteem en de watervoorziening, wat leidde tot een vermindering van het huurgenot en een verzoek tot huurprijsvermindering van 60%. De gedaagde partij betwistte de gebreken en stelde dat de verantwoordelijkheden bij een derde lagen.

De procedure omvatte een mondelinge behandeling op 18 oktober 2023, waarna de kantonrechter op 7 februari 2024 uitspraak deed. De kantonrechter oordeelde dat de eisers onvoldoende bewijs hadden geleverd voor de gestelde gebreken en dat er geen recht op huurprijsvermindering bestond. De vorderingen van [procesdeelnemers I en II] werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten.

In de vrijwaringszaak vorderde [procesdeelnemer III] dat [procesdeelnemer IV] aansprakelijk was voor de gebreken. De kantonrechter verklaarde [procesdeelnemer III] niet-ontvankelijk in haar vorderingen die verder reikten dan het geschil in de hoofdzaak. Ook deze vorderingen werden afgewezen, en [procesdeelnemer III] werd veroordeeld in de proceskosten van [procesdeelnemer IV].

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Amersfoort

Vonnis van 7 februari 2024

Zaaknummer: 10284673 \ AC EXPL 23-140 (hoofdzaak) RvdH/1037

in de zaak van

1. [procesdeelnemer I] ,2. [procesdeelnemer II] ,

beiden wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [procesdeelnemers I en II] ,

gemachtigde: mr. C. Paas, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp,

tegen

de naamloze vennootschap

[procesdeelnemer III] N.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [procesdeelnemer III] ,

gemachtigde: mr. A.A.L. Oving.

en

zaaknummer: 10485965 \ AC EXPL 23-1006 (vrijwaringszaak)

de naamloze vennootschap

[procesdeelnemer III] N.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [procesdeelnemer III] ,

gemachtigde: mr. A.A.L. Oving,

tegen

de besloten vennootschap

[procesdeelnemer IV] B.V.

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [procesdeelnemer IV] ,

gemachtigde: mr. A.M. Ubink.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,

- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met productie 1 van [procesdeelnemer III] ,

- de akte uitlaten incident van [procesdeelnemers I en II] ,

- het vonnis in incident van 5 april 2023,
- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak met productie 1,

- de akte overlegging producties 2 en 3 van [procesdeelnemer III] ,

- de brieven aan partijen van 4 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16,

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4,

- de akte met producties 16 tot en met 21 van [procesdeelnemer III] ,

- de akte met productie 1 van [procesdeelnemer IV] ,
- de brieven aan partijen van 4 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.3.

Op 18 oktober 2023 zijn beide zaken tijdens een mondelinge behandeling besproken. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. De partijen zijn na de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om samen tot een oplossing te komen. De partijen zijn daarin niet geslaagd en hebben daarom in een e-mail van 31 oktober 2023 de kantonrechter gevraagd om uitspraak te doen.

1.4.

De kantonrechter heeft daarna besloten dat de uitspraak vandaag is.

2. Waar gaat het over?

2.1.

[procesdeelnemers I en II] huurden vanaf 1 juli 2020 tot en met 30 juni 2021 het appartement aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde), zijnde geliberaliseerde woonruimte, tegen een bedrag van laatstelijk € 1.146,88 van [procesdeelnemer III] . Het gehuurde maakt deel uit van het complex ‘ [complex] ’ met onder meer 184 appartementen (hierna: het complex).

2.2.

[procesdeelnemer IV] is de ontwikkelaar van het complex. Zij sloot op 29 maart 2018 een koop- en aanneemovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) met [procesdeelnemer III] . [procesdeelnemer III] is sinds 11 juni 2018 de eigenaar van een deel van het complex (namelijk 114 van de 184 appartementen) en dat deel wordt beheerd door [onderneming 1] . [procesdeelnemer IV] leverde dat deel van het complex op 22 juni 2020 op aan [procesdeelnemer III] .

2.3.

[onderneming 2] B.V. realiseerde in opdracht van [procesdeelnemer IV] de ventilatie-installatie in het complex. Volgens [procesdeelnemers I en II] werkte het ventilatiesysteem nooit naar behoren. Zij meldden dat voor het eerst op 29 december 2021. [procesdeelnemers I en II] ervoeren ook problemen rondom de watervoorziening: de waterdruk viel weg en het douchewater was koud. [procesdeelnemers I en II] stellen dat er dus gebreken waren waardoor het huurgenot is verminderd en dat dat leidt tot een huurprijsvermindering van 60%.

2.4.

[procesdeelnemer III] betwist dat sprake is van het gestelde gebrek aan het ventilatiesysteem in het gehuurd en stelt dat niet zij maar een derde verantwoordelijk is voor de gestelde gebreken rondom de watervoorziening. Gelet hierop is geen sprake van huurgenotsvermindering. Er is dan ook geen grond is voor huurprijsvermindering. [procesdeelnemer III] stelt voorts dat [procesdeelnemer IV] aansprakelijk is voor eventuele gebreken in het gehuurde, op grond van de koopovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene bepalingen. [procesdeelnemer IV] wijst de aansprakelijkheid af.

3. De vorderingen en het verweer daartegen

In de hoofdzaak (10284673 \ AC EXPL 23-140)

3.1.

[procesdeelnemers I en II] vorderen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• de huurprijs te verlagen over de periode van 1 juli 2020 tot 30 juni 2022 tot 40% (en dus met een verlaging van 60%), dan wel een in goede justitie te bepalen percentage;
• [procesdeelnemer III] te veroordelen tot betaling aan [procesdeelnemers I en II] van een bedrag van € 16.201,56 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
• veroordeling van [procesdeelnemer III] tot betaling aan [procesdeelnemers I en II] van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 937,02 en de (na)kosten van deze procedure.

3.2.

Volgens [procesdeelnemer III] is er geen sprake van gebreken. [procesdeelnemers I en II] onderbouwen niet dat de minimale ventilatiecapaciteit niet is behaald in het gehuurde. Voor de gestelde gebreken aan de watervoorziening geldt dat [procesdeelnemers I en II] zich moeten wenden tot de nutsleverancier [onderneming 3] B.V. met wie zij (ook voor de watertoevoer) een overeenkomst hebben gesloten. [procesdeelnemer III] vindt daarnaast de periode waarover [procesdeelnemers I en II] huurprijsvermindering vorderen te lang en het kortingspercentage van 60% te hoog.

In de vrijwaringszaak (10485965 AC EXPL 23-1006)

3.3.

[procesdeelnemer III] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• te verklaren voor recht dat [procesdeelnemer IV] toerekenbaar is tekortgeschoten en aansprakelijk is voor alle schade die daaruit voortvloeit;
• [procesdeelnemer IV] te veroordelen waartoe [procesdeelnemer III] als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
• [procesdeelnemer IV] te veroordelen tot betaling van € 17.404,73 p.m. aan [procesdeelnemer III] , bestaande uit de schade die [procesdeelnemer III] lijdt door de advocaatkosten in de hoofdzaak, vermeerderd met de wettelijke rente;
• [procesdeelnemer IV] te veroordelen tot het herstellen van het ventilatiesysteem ten aanzien van alle 114 appartementen in het gebouw [complex] binnen dertig dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom;
• [procesdeelnemer IV] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.148,35 en de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.4.

[procesdeelnemer IV] stelt dat [procesdeelnemer III] niet-ontvankelijk in haar vorderingen die zien op de verklaringen van recht en het herstel van het ventilatiesysteem in 114 appartementen, omdat deze onderwerpen verder reiken dan het geschil in de hoofdzaak. [procesdeelnemer IV] gaf gehoor aan het verzoek om herstel van opleverpunten en klachten na de oplevering van het complex. [procesdeelnemer III] stelde haar daarna niet in gebreke voor eventuele gebreken aan het ventilatiesysteem. Daarnaast wijst [procesdeelnemer IV] de aansprakelijkheid voor eventuele gebreken af, omdat die volgens haar te wijten zijn aan het gebrek aan onderhoud door [procesdeelnemer III] .

4. De beoordeling

4.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In de hoofdzaak (10284673 \ AC EXPL 23-140)

Toetsingskader huurprijsvermindering

4.2.

Een huurder kan in geval van
vermindering van huurgenot
ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. ^[1] Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot. ^[2]

4.3.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. ^[3]

Of een dergelijk gebrek aan de zaak zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder. ^[4] Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennisgeven. ^[5]

4.4.

In het kader van de vordering van een huurder tot huurprijsvermindering, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Rv op hem de stelplicht en de bewijslast van: (i) het gebrek, (ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en

(iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder.

Dit zijn cumulatieve voorwaarden. Dit betekent dat als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.

De vermeende gebreken: ventilatie en watervoorziening

4.5.

Volgens [procesdeelnemers I en II] werkte het ventilatiesysteem nooit naar behoren. Het systeem gaf immers steeds een storingsmelding. De ramen moesten open om frisse lucht in de woning te krijgen. [procesdeelnemers I en II] kregen niet de toevoer van frisse, gefilterde lucht die zij van het systeem verwachtten. Er kwam vaak geen lucht uit en het systeem zoog geen lucht aan. [procesdeelnemers I en II] hebben dat zelf getest met een blaadje.
[procesdeelnemer III] betwist dat in de periode waarin [procesdeelnemers I en II] het gehuurde hebben gehuurd in het gehuurde de minimale ventilatiecapaciteit niet is behaald.

4.6.

[procesdeelnemers I en II] onderbouwen het gesteld disfunctioneren van het ventilatiesysteem in het gehuurde verder niet (met objectieve verifieerbare gegevens). De kantonrechter kan daarom niet vaststellen i) dat de vereiste ventilatiecapaciteit (dat is in dit geval de objectief meetbare norm om vast te stellen of er sprake is van een gebrek) niet werd gehaald en ii) in welke periode dat het geval was.

4.7.

Over de watervoorzieningen stellen [procesdeelnemers I en II] dat zij in twee jaar vier keer een periode van drie dagen geen warm water hadden. Daarnaast hadden zij gedurende anderhalve week in mei 2022 geen water. De onderbouwing van deze stellingen ontbreekt. [procesdeelnemer III] stelt bovendien – onbetwist – dat de nutsleverancier aansprakelijk is voor deze gestelde gebreken en de eventuele schade als gevolg daarvan. De kantonrechter volgt [procesdeelnemer III] hierin.

4.8.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat [procesdeelnemers I en II] onvoldoende hebben gemotiveerd en onderbouwd dat zij recht hebben op huurprijsvermindering als gevolg van de ongemakken die zij ervoeren met het ventilatiesysteem en de watervoorziening. De vorderingen van [procesdeelnemers I en II] worden daarom afgewezen.

Proceskostenveroordeling

4.9.

[procesdeelnemers I en II] krijgen ongelijk en worden daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij hun eigen (proces)kosten moeten dragen en de proceskosten inclusief nakosten van [procesdeelnemer III] aan haar moeten betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [procesdeelnemer III] vastgesteld op € 812,00 bestaande uit 2 punten aan salaris gemachtigde ter hoogte van € 406,00 per punt. De nakosten worden vastgesteld op € 135,00.

4.10.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijkheid

4.11.

De veroordelingen van [procesdeelnemers I en II] wordt niet hoofdelijk uitgesproken, omdat [procesdeelnemer III] dat niet heeft gevorderd.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.12.

[procesdeelnemer III] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die aan toewijzing van die vordering in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de proceskostenveroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

In de vrijwaringszaak (10485965 AC EXPL 23-1006)

Reikwijdte vrijwaringsprocedure

4.13.

Tussen partijen staat in de eerste plaats ter discussie of de vorderingen van [procesdeelnemer III] die verder reiken dan het geschil in de hoofdzaak toewijsbaar zijn. Dat betreft de gevorderde verklaringen van recht en de vordering tot herstel van het ventilatiesysteem in 114 appartementen. [procesdeelnemer III] stelt dat er geen beperking geldt ten aanzien van haar vorderingen in de vrijwaringsprocedure. [procesdeelnemer IV] is het daarmee niet eens. Volgens [procesdeelnemer IV] leent een vrijwaringsprocedure zich niet voor uitbreiding van de vorderingen en is de door [procesdeelnemer III] voorgestane uitbreiding ook in strijd met het beginsel van de goede procesorde.

4.14.

De kantonrechter overweegt dat de aan de dagvaarding in de vrijwaringsprocedure ten grondslag liggende toestemming van kantonrechter, slechts ziet op vrijwaring voor de hoofdzaak. De kantonrechter heeft immers in het vonnis in incident van 5 april 2023 [procesdeelnemer III] toegestaan om [procesdeelnemer IV] in vrijwaring op te roepen. De beginselen van behoorlijke rechtspleging verzetten zich er in dit geval tegen dat onder de vlag van die toestemming extra vrijwaringsvorderingen worden toegelaten die bij andere (aan te brengen of reeds aanhangige) hoofdzaken horen. De kantonrechter verklaart [procesdeelnemer III] daarom nietontvankelijk in de vorderingen als vermeld onder 1., 2. en 5. van het petitum van de dagvaarding in vrijwaring.

4.15.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat de vorderingen ook niet toewijsbaar zijn als zij wel onder de toestemming voor de vrijwaringsprocedure vielen. In de eerste plaats omdat de gevorderde verklaringen van recht te algemeen geformuleerd zijn (‘tekortgeschoten onder de overeenkomst’ en ‘alle schade vergoeden’). In de tweede plaats omdat de noodzaak van herstel van het ventilatiesysteem in alle 114 appartementen niet is gebleken: onweersproken staat namelijk vast dat niet alle 114 appartementen over het betreffende systeem beschikken.

Schade: advocaatkosten met betrekking tot de hoofdzaak

4.16.

Met verwijzing naar artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder a, BW vordert [procesdeelnemer III] veroordeling van [procesdeelnemer IV] tot vergoeding van vermogensschade, bestaande uit advocaatkosten van [procesdeelnemer III] in de hoofdzaak tegen [procesdeelnemers I en II] .

4.17.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden die een vergoeding door [procesdeelnemer IV] van de werkelijke proceskosten die [procesdeelnemer III] in de hoofdzaak heeft gemaakt, rechtvaardigen. Gelet op de overwegingen onder 4.15. en de uitkomst van de vrijwaringsprocedure, bestaat evenmin een grondslag om [procesdeelnemer IV] te veroordelen tot betaling van de (werkelijke) advocaatkosten van [procesdeelnemer III] in de hoofdzaak. Deze vordering wijst de kantonrechter dan ook af.

Nevenvorderingen

4.18.

Omdat de hoofdvorderingen van [procesdeelnemer III] als vermeld onder 3. en 4. van het petitum van de dagvaarding in vrijwaring worden afgewezen, komen de nevenvorderingen (waaronder de buitengerechtelijke incassokosten) van [procesdeelnemer III] evenmin voor vergoeding in aanmerking. Die worden dan ook afgewezen.

Proceskostenveroordeling

4.19.

[procesdeelnemer III] is de partij die ongelijk krijgt en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij haar eigen (proces)kosten moet dragen en de proceskosten inclusief nakosten van [procesdeelnemer IV] aan haar moet betalen. Tot dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [procesdeelnemer IV] vastgesteld op € 812,00 bestaande uit 2 punten aan salaris gemachtigde ter hoogte van € 406,00 per punt. De nakosten worden vastgesteld op € 135,00.

4.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.21.

[procesdeelnemer IV] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die aan toewijzing van die vordering in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de proceskostenveroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak (10284673 \ AC EXPL 23-140)

5.1.

wijst de vorderingen van [procesdeelnemers I en II] af,

5.2.

veroordeelt [procesdeelnemers I en II] in de kosten; zij moeten de proceskosten van [procesdeelnemer III] van (€ 812,00 + € 135,00 =) € 947,00 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [procesdeelnemers I en II] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [procesdeelnemers I en II] ook de kosten van betekening betalen,

5.3.

veroordeelt [procesdeelnemers I en II] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) over de proceskosten van € 947,00 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.4.

verklaart dit vonnis in de hoofdzaak wat betreft de proceskostenveroordeling en de veroordeling in de wettelijke rente uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de vrijwaringszaak (10485965 AC EXPL 23-1006)

5.6.

verklaart [procesdeelnemer III] nietontvankelijk in haar vorderingen als vermeld onder 1., 2. en 5. van het petitum van de dagvaarding in vrijwaring,

5.7.

wijst de overige vorderingen van [procesdeelnemer III] af,

5.8.

veroordeelt [procesdeelnemer III] in de kosten; zij moet de proceskosten van [procesdeelnemer IV] van (€ 812,00 + € 135,00 =) € 947,00 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [procesdeelnemers I en II] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [procesdeelnemer III] ook de kosten van betekening betalen,

5.9.

veroordeelt [procesdeelnemers I en II] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van € 947,00 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.10.

verklaart dit vonnis in de vrijwaringszaak wat betreft de proceskostenveroordeling en de wettelijke rente uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.

Voetnoten

1. Zie artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

2. Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr. 162 p. 15.

3. Zie artikel 7:204 lid 2 van het BW.

4. Vergelijk het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335) en het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 november 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:9880).

5. Zie artikel 7:222 van het BW.