Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.220.940/01
(zaaknummer rechtbank, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Zutphen, 5146844 CV EXPL 16-3635)
arrest van 19 november 2019
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. T.A. Timmermans,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. D. van Hijkoop.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 27 juli 2016, 9 november 2016 en 26 april 2017 die de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Zutphen, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het eerdere verloop van de procedure is vermeld in het in deze zaak gewezen arrest van dit hof van 22 januari 2019. Bij dat arrest is een meervoudige comparitie gelast.
2.2.
De bepaalde meervoudige comparitie van partijen heeft niet plaatsgevonden. Vervolgens heeft het hof wederom arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis van 9 november 2016 feiten vastgesteld. Daartegen is geen grief gericht of anderszins bezwaar gemaakt. Die feiten gelden daarom ook in hoger beroep als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met de feiten zoals die in hoger beroep zijn gesteld en niet voldoende zijn weersproken, gaat het in deze zaak om het volgende. Partijen zijn met een schriftelijke huurovereenkomst van 14 maart 2012 overeengekomen dat [appellant] van [geïntimeerde] een woning ging huren met ingang van 1 september 2012 tot 1 april 2016, gelegen aan [a-straat 1] te [B] , tegen een huurprijs van € 1.500,00 per maand en een vergoeding van € 200,00 per maand voor de levering van gas, elektra, water en internet. [appellant] heeft een met deze huurovereenkomst overeengekomen waarborgsom van € 4.500,00 aan [geïntimeerde] betaald. De woning is een oude monumentale woonboerderij, die door [geïntimeerde] werd verbouwd en gerestaureerd. De woning is conform het Bouwbesluit 2010 geïsoleerd. [geïntimeerde] zou vóór 1 september 2012 de werkzaamheden aan de woning uitvoeren, die in artikel 1 onder 4 van de huurovereenkomst zijn gespecificeerd, waaronder het plaatsen van een tweede keuken in de woonruimte aan de voorkant en het plaatsen van een gashaard in de woonkamer. [appellant] is op eigen verzoek de woning feitelijk al eerder gaan huren, vanaf 1 april 2012, en heeft de huurpenningen vanaf die datum aan [geïntimeerde] betaald. Hij is eerst rond 1 oktober 2012 feitelijk in de woning getrokken. Tot die tijd verbleef hij in het buitenland. [appellant] maakt aanspraak op terugbetaling van de volledige huur over de periode van 1 april 2012 tot en met 31 oktober 2012, omdat de woning volgens hem op 1 oktober 2012, in strijd met de gemaakte afspraken, niet klaar was en op de grond dat sprake is van gederfd huurgenot. [appellant] vordert verder over de periode daarna, van november 2012 tot en met mei 2016, een huurprijsvermindering van 25% op de grond dat sprake was van inbreuk op zijn huurgenot als gevolg van ernstige tochtoverlast. [geïntimeerde] heeft dit gebrek volgens [appellant] onvoldoende verholpen. Beide partijen hebben onderzoek laten doen naar de oorzaak van [appellant] klachten over tocht in de woning; [geïntimeerde] door [C] van Bouwkeur Groep B.V. (hierna: Bouwkeur Groep) in december 2013 en [appellant] door [D] van Doosje Bouwbegeleiding (hierna: Doosje) in oktober 2014. De huurovereenkomst is op 30 april 2016 beëindigd.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 12.000,00 (in hoger beroep gecorrigeerd tot € 10.500,00) bij wijze van restitutie van door hem betaalde huurpenningen over de periode van april 2012 tot en met oktober 2012 en een bedrag van € 16.875,00 als vermindering van de huurprijs over de periode van november 2012 tot en met mei 2016, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding en, na vermeerdering van eis, [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 4.500,00, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.
4.2.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 april 2017 de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen van € 12.000,00 en de vordering tot betaling van € 16.875,00 ter zake van huurprijsvermindering afgewezen. Van de gevorderde terugbetaling van de waarborgsom van € 4.500,00 is, na aftrek van door [geïntimeerde] opgevoerde verrekenposten, een bedrag van € 3.318,24 toegewezen dat [geïntimeerde] aan [appellant] moet betalen. [geïntimeerde] is in de proceskosten veroordeeld omdat [geïntimeerde] de procedure nodig heeft gemaakt door (het restant van) de waarborgsom niet terug te betalen aan [appellant] .
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1.
[appellant] heeft twee grieven gericht tegen het tussenvonnis van 9 november 2016 en twee grieven tegen het eindvonnis van 26 april 2017.
5.2.
Met zijn eerste grief komt [appellant] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen over de periode van april 2012 tot en met oktober 2012. De kantonrechter heeft op dat punt overwogen dat niet of onvoldoende is gesteld of gebleken dat er gedurende die periode sprake is geweest van een zodanige derving van het huurgenot dat dit terugbetaling van de huurpenningen over deze periode zou kunnen rechtvaardigen.
[appellant] heeft in dit kader aangevoerd dat de woning zoveel gebreken had dat hij daarin niet kon verblijven in de periode van april tot en met oktober 2012, reden waarom hij thans terugbetaling van de huur vordert. Daarnaast stelt [appellant] dat hij de huur al eerder dan per 1 september 2012 is gaan betalen, om [geïntimeerde] te stimuleren de woning versneld af te werken, zodat de woning per 1 oktober 2012 klaar zou zijn voor bewoning. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] de overeengekomen werkzaamheden echter niet tijdig uitgevoerd. Hij vordert daarom de huur terug als onverschuldigd betaald.
5.3.
Voorop wordt gesteld dat het hier gaat om een oude, monumentale schuur/woonboerderij, die door [geïntimeerde] nog werd gerestaureerd toen de afspraak werd gemaakt dat [appellant] per 1 september 2012 de beschikking over die woning zou krijgen. [appellant] wilde vervolgens eerder dan per de overeengekomen datum van 1 september 2012 de mogelijkheid hebben om de woning te kunnen betrekken, waarmee [geïntimeerde] heeft ingestemd. [appellant] is daarop per 1 april huur aan [geïntimeerde] gaan betalen. Feitelijk verbleef [appellant] echter tot oktober 2012 niet in de woning, [geïntimeerde] had op grond van de huurovereenkomst in ieder geval tot 1 september 2012 de tijd om de werkzaamheden als vermeld in artikel 1 onder 4 van de huurovereenkomst uit te voeren. Dat ging om de volgende werkzaamheden:
• Tapkraantje bij toilet op de achterste slaapkamer
• Plaatsen van keuken in woonruimte aan de voorkant
• Afbouwen "braai” woonruimte aan de voorkant
• Plaatsen van Velux rolgordijnen op dakramen in de slaapkamers boven
• Plaatsen van openhaard op gas in de woonkamer.
5.4.
[appellant] heeft dus op eigen verzoek eerder de feitelijke beschikking over de woning kunnen krijgen maar heeft daar geen gebruik van gemaakt omdat hij tot 1 oktober 2012 in Frankrijk woonachtig was. [appellant] was kennelijk bereid daarvoor de volle huurprijs te betalen, in de wetenschap dat die woning nog werd verbouwd en gerestaureerd en dat dit niet vóór 1 september 2012 klaar zou (hoeven te) zijn. Naar het oordeel van het hof had de woning van 1 april tot 1 oktober 2012, toen [appellant] feitelijk het gehuurde betrok, voor hem het karakter van een noodwoning/achtervang voor het geval [appellant] eerder uit Frankrijk zou terugkeren. Omdat [appellant] wist van de verbouwingen en dat die werkzaamheden niet voor 1 september 2012 zouden (moeten) zijn voltooid is aan [appellant] in deze maanden het huurgenot verschaft als afgesproken. Dit is anders vanaf 1 september 2012 omdat partijen ervan zijn uitgegaan dat de verbouwingen dan zouden zijn voltooid. Tegenover het verweer van [geïntimeerde] heeft [appellant] zijn stelling dat er niets was gedaan in de woning toen hij per 1 oktober 2012 uit het buitenland terugkwam, onvoldoende feitelijk onderbouwd. Slechts is komen vast te staan dat de tweede keuken op 2 of 3 oktober 2012 is geplaatst, wat later is dan de overeengekomen datum van 1 september 2012 en dat een schoorsteen in november 2012 is geplaatst. Echter, het ging hier om een tweede keuken, waarbij de al aanwezige (eerste) keuken gebruikt kon worden. Waarom het feit dat deze tweede keuken te laat is geplaatst een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert, is door [appellant] niet gesteld. Het enkele feit dat de tweede keuken een maand te laat is geplaatst, levert op zichzelf geen gebrek in de zin van genoemd wetsartikel op. Evenmin heeft [appellant] gesteld in welke zin de latere plaatsing van de schoorsteen een gebrek opleverde dat het huurgenot belemmerde, nog afgezien van het verweer van [geïntimeerde] dat deze latere plaatsingsdatum in overleg met [appellant] is gebeurd. [appellant] heeft verder niet gespecificeerd onderbouwd van welke andere gebreken die zijn huurgenot beperkten en die hij niet hoefde te verwachten nog meer sprake was, zodat hieraan verder voorbij wordt gegaan.
5.5.
[appellant] beroept zich er ook op dat hij de huur onverschuldigd heeft betaald, omdat [geïntimeerde] de afspraak niet is nagekomen om de woning per 1 oktober 2012 klaar te hebben, wat volgens [appellant] een voorwaarde was voor de betaling van de huur vanaf 1 april 2012. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat deze afspraak is gemaakt. Volgens hem wilde [appellant] om een heel andere reden eerder de beschikking over de woning hebben, namelijk omdat [appellant] zijn woonboot had verkocht en geen onderdak had. Omdat die verkoop uiteindelijk niet door ging, maakte [appellant] feitelijk tot oktober 2012 ook geen gebruik van de woning, aldus [geïntimeerde] . [appellant] heeft tegenover deze betwisting onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit de gemaakte afspraak kan worden geconcludeerd en heeft geen bewijs van het bestaan van deze afspraak aangeboden. De conclusie moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat de betaling van de huur per 1 april 2012 geschiedde onder de voorwaarde dat [geïntimeerde] de restauratie per 1 september 2012 klaar zou hebben. Van onverschuldigde betaling van de huur per 1 april 2012 tot 1 oktober 2012 kan dan ook geen sprake zijn.
5.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen faalt grief I.
5.7.
Met zijn tweede grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 9 november 2016 dat [appellant] weliswaar kouval heeft ervaren, maar dat dit nog niet de conclusie rechtvaardigt dat sprake was van een zodanige tochtoverlast dat dit een hinderlijke inbreuk maakte op het woongenot. Onder verwijzing naar de bevindingen van Doosje als vermeld in het rapport van 9 oktober 2014, concludeert [appellant] dat er medio oktober 2014 door Doosje is geconstateerd dat er in het gehuurde, twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst, sprake is van een gebrek in het gehuurde, in die zin dat het woongenot door de tocht, met name in de herfst, winter en lente en bij harde wind, ernstig verstoord wordt.
5.8.
Het hof kan zich vinden in de overwegingen van de kantonrechter in het vonnis van 9 november 2016, waarin onder meer de bevindingen van de beide onderzoekers [C] en [D] zijn besproken, de gedane aanbevelingen en de daarop door [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden, en maakt deze tot de zijne. Daaraan kan het volgende worden toegevoegd. Uitgangspunt bij de beoordeling van het gestelde gebrek is het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW, waarin een ‘gebrek’ wordt gedefinieerd als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De vraag of er sprake is geweest van beperking van het huurgenot die tot huurprijsvermindering aanleiding kan geven, moet in beginsel worden beoordeeld naar objectieve maatstaven. Bij de beoordeling moet met name worden gelet op de aard en de omvang van de voor rekening van de verhuurder komende gebreken en op de voortvarendheid waarmee de gebreken zijn verholpen. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot de beweerdelijke beperking van het huurgenot berusten bij de huurder.
5.9.
Anders dan [appellant] stelt, kan uit het rapport van Doosje niet worden opgemaakt dat Doosje heeft geconstateerd dat sprake is van een gebrek in die zin dat het woongenot door de tocht, met name in de herfst, winter en lente en bij harde wind, ernstig verstoord wordt. Uit het rapport van Doosje kan wel worden opgemaakt dat [appellant] overlast door tocht heeft ervaren. Dat is echter een subjectieve beleving van [appellant] . In hoeverre naar objectieve maatstaven sprake is van tocht die een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert, kan uit het rapport niet worden geconcludeerd. Doosje concludeert in dat kader ook dat het in de praktijk erg moeilijk blijkt om de tochtbeleving één op één terug te voeren op gebreken in de uitvoering van de verbouwing. Duidelijk is wel dat er op verschillende plekken in de woning sprake was van luchtverplaatsing of koude luchtstroom die door [appellant] als hinderlijk werden ervaren. Doosje heeft aanbevelingen gedaan om de koudebeleving van [appellant] te verminderen. Ook is voldoende komen vast te staan dat [geïntimeerde] telkens weer allerlei (nieuwe) maatregelen heeft getroffen om die door [appellant] ervaren overlast te beperken. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het om een verbouwde, oude schuur/woonboerderij gaat met een ronde houten kap die volgens het thermisch rapport van Bouwkeur Groep onmogelijk luchtdicht te krijgen is, wat door [appellant] niet is weersproken. Ook heeft [appellant] niet weersproken dat er tocht ontstond doordat hij op de verkeerde manier (mechanisch) ventileerde, zoals ook in het rapport van Bouwkeur Groep werd geconcludeerd. Daarnaast speelde kennelijk nog een punt met de vloerverwarming, die juist op de plekken waar [appellant] de meeste tocht ervoer niet goed werkte. De kantonrechter heeft dit verworpen met de overweging dat een niet goed functioneren van de cv-installatie voor rekening van [appellant] komt omdat hij als huurder daar jaarlijks onderhoud aan moet laten verrichten. Daartegen is geen grief gericht. Gelet op deze feiten en omstandigheden moet worden geconcludeerd dat [appellant] weliswaar overlast door kou heeft ervaren, maar dat niet is komen vast te staan dat sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Nu de conclusie luidt dat geen sprake is van een gebrek, is voor huurprijsvermindering geen grond aanwezig. Grief II faalt dan ook.
5.10.
De grieven III en IV zijn gericht tegen respectievelijk de door de kantonrechter uitgesproken kostenveroordeling ten gunste van [appellant] en tegen het afwijzen van het meer of anders gevorderde. Wat betreft de in eerste aanleg uitgesproken kostenveroordeling stelt [appellant] dat hem een hoger bedrag aan proceskosten had moeten worden toegekend. Het hof overweegt als volgt. Het overgrote deel van de vordering van [appellant] is afgewezen; alleen wat betreft de waarborgsom is [appellant] deels in het gelijk gesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 237 Rv kan hij dan ook niet zonder meer worden aangemerkt als de partij die in het gelijk is gesteld. Op grond van het hiervoor overwogene bestaat er geen reden [appellant] meer toe te wijzen dan hem in eerste aanleg is toegewezen. Daarmee faalt grief III. Er is tot slot geen grond om meer of anders toe te wijzen dan de kantonrechter heeft gedaan, zodat ook grief IV faalt.
6.De slotsom
6.1.
De grieven falen. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.
6.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 716,00
- salaris advocaat € 1.391,00 (1 punt x tarief III)
6.3.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal als na te melden worden toegewezen.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Zutphen, van 9 november 2016 en van 26 april 2017;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.391,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 november 2019.