ECLI:NL:RBMNE:2024:572

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Amersfoort

Zaaknummer: 10307477 \ AC EXPL 23-233 (hoofdzaak) RvdH/1037)

Vonnis van 7 februari 2024

in de zaak van

1.[procesdeelnemer I] ,2. [procesdeelnemer II] ,

beiden wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [procesdeelnemers I en II] ,

gemachtigde: mr. J.L. Noordhof, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp,

tegen

de naamloze vennootschap

[procesdeelnemer III] N.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [procesdeelnemer III] ,

gemachtigde: mr. A.A.L. Oving.

Zaaknummer: 10509045 \ AC EXPL 23-1122 (vrijwaringszaak)

de naamloze vennootschap

[procesdeelnemer III] N.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [procesdeelnemer III] ,

gemachtigde: mr. A.A.L. Oving,

tegen

de besloten vennootschap

[procesdeelnemer IV] B.V.

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [procesdeelnemer IV] ,

gemachtigde: mr. A.M. Ubink.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 29,
de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met productie 1 van [procesdeelnemer III] ,
de akte uitlaten incident van [procesdeelnemers I en II] ,
het vonnis in incident van 19 april 2023,
de brieven aan partijen van 4 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
de akte overlegging productie 2 van [procesdeelnemer III] ,
de akte met productie 30 van [procesdeelnemers I en II] .

1.2.

Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 15,
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3,
de brieven aan partijen van 4 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
de akte overlegging producties 16 tot en met 21 van [procesdeelnemer III] ,
de akte met productie 1 van [procesdeelnemer IV] .

1.3.

Op 18 oktober 2023 zijn beide zaken tijdens een mondelinge behandeling besproken. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. De partijen zijn na de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om samen tot een oplossing te komen. De partijen zijn daarin niet geslaagd en hebben daarom in een e-mail van 31 oktober 2023 de kantonrechter gevraagd om uitspraak te doen.

1.4.

De kantonrechter heeft daarna besloten dat de uitspraak vandaag is.

2.Waar gaat het over?

2.1.

[procesdeelnemers I en II] huurden vanaf 1 april 2021 tot en met 31 december 2022 het appartement aan de [straat] [nummeraanduiding] in [plaats] (hierna: het gehuurde), zijnde geliberaliseerde woonruimte, tegen een bedrag van laatstelijk € 1.341,41 per maand van [procesdeelnemer III] . Zij woonden er vanaf 1 juni 2021. [procesdeelnemers I en II] verhuisden op 21 december 2022 naar een andere woning. Het gehuurde maakt deel uit van het complex ‘ [complex] ’ met onder meer 184 appartementen (hierna: het complex).

2.2.

[procesdeelnemer IV] is de ontwikkelaar van het complex. Zij sloot op 29 maart 2018 een koop- en aanneemovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) met [procesdeelnemer III] . [procesdeelnemer III] is sinds11 juni 2018 de eigenaar van een deel van het complex (namelijk 114 van de 184 appartementen) en dat deel wordt beheerd door [onderneming 1] . [procesdeelnemer IV] leverde dat deel van het complex op 22 juni 2020 op aan [procesdeelnemer III] .

2.3.

[onderneming 2] B.V. realiseerde in opdracht van [procesdeelnemer IV] de ventilatie-installatie in het complex. Het appartement van [procesdeelnemers I en II] is voorzien van een [.] - [..] ventilatiesysteem, dat CO² geregeld wordt door twee sensoren in het appartement. Door een centrale luchtbehandelingskast wordt het appartement voorzien van ventilatie. Bewoners kunnen zelf geen instellingen voor de ventilatie aanpassen of instellen.^[1][procesdeelnemers I en II] hadden last van het geluid dat de ventilatie-installatie produceerde. Zij deden daarvan voor het eerst melding op 25 juni 2021^[2].

2.4.

Op 21 juli 2021 deed [onderneming 3] v.o.f. (hierna: [onderneming 3] ) een meting in het gehuurde in opdracht van [onderneming 2] B.V. Op 7 oktober 2021 deed [onderneming 4] B.V. (hierna: [onderneming 4] ), ter plaatse onderzoek in opdracht van [procesdeelnemer III] .

2.5.

[procesdeelnemer III] stelt dat [procesdeelnemer IV] aansprakelijk is voor eventuele gebreken in het gehuurde, op grond van de koopovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene bepalingen. [procesdeelnemer IV] wijst de aansprakelijkheid af.

3.De vorderingen en het verweer daartegen

In de hoofdzaak (10307477 \ AC EXPL 23-233)

3.1.

[procesdeelnemers I en II] vorderen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs in verband met de genoemde gebreken met ingang van 1 juni 2021 wordt vastgesteld op een bedrag van € 415,93, zijnde 30% van de reguliere huurprijs dan wel een in goede justitie te bepalen huurprijs;
[procesdeelnemer III] te veroordelen tot betaling aan [procesdeelnemers I en II] van een bedrag van € 16.963,69 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
veroordeling van [procesdeelnemer III] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[procesdeelnemer III] refereert zich aan het oordeel van de kantonrechter over de vraag of de door [procesdeelnemers I en II] ervaren geluidsoverlast (volgens de meting van [onderneming 3] op 21 juli 2021) kwalificeert als een gebrek. [procesdeelnemer III] vindt in ieder geval de periode waarover [procesdeelnemers I en II] huurprijsvermindering vorderen te lang en het kortingspercentage van 70% te hoog.

In de vrijwaringszaak (10509045 \ AC EXPL 23-1122)

3.3.

[procesdeelnemer III] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat [procesdeelnemer IV] toerekenbaar is tekortgeschoten en aansprakelijk is voor alle schade die daaruit voortvloeit;
[procesdeelnemer IV] te veroordelen waartoe [procesdeelnemer III] als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten;
[procesdeelnemer IV] te veroordelen tot betaling van de advocaatkosten van [procesdeelnemer III] in de hoofdzaak, als schade op de maken bij staat en nader te vereffenen;
[procesdeelnemer IV] te veroordelen tot het herstellen van het ventilatiesysteem ten aanzien van alle 114 appartementen in het gebouw [complex] binnen dertig dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom;
[procesdeelnemer IV] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.144,61 en de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.4.

[procesdeelnemer IV] stelt dat [procesdeelnemer III] niet-ontvankelijk in haar vorderingen die zien op de verklaringen van recht en het herstel van het ventilatiesysteem in 114 appartementen, omdat deze onderwerpen verder reiken dan het geschil in de hoofdzaak. [procesdeelnemer IV] gaf gehoor aan het verzoek om herstel van opleverpunten en klachten, waaronder die over het ventilatie-systeem, na de oplevering van het complex. [procesdeelnemer III] stelde haar daarna niet in gebreke voor blijvende gebreken aan het ventilatiesysteem. Daarnaast wijst [procesdeelnemer IV] de aansprakelijkheid voor eventuele gebreken af, omdat die volgens haar te wijten zijn aan het gebrek aan onderhoud door [procesdeelnemer III] .

4.De beoordeling

4.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In de hoofdzaak (10307477 \ AC EXPL 23-233)

Toetsingskader huurprijsvermindering

4.2.

Een huurder kan in geval van
verminderingvan huurgenot
ten gevolge vaneen gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.^[3]Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot.^[4]

4.3.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.^[5]

Of een dergelijk gebrek aan de zaak zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder.^[6]Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennisgeven.^[7]

4.4.

In het kader van de vordering van een huurder tot huurprijsvermindering, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Rv op hem de stelplicht en de bewijslast van: (i) het gebrek, (ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en

(iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder.

Dit zijn cumulatieve voorwaarden. Dit betekent dat als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.

Er is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW

 De geluidsoverlast veroorzaakt door het ventilatiesysteem

4.5.

De kantonrechter gaat ervan uit dat in de periode waarin [procesdeelnemers I en II] het gehuurde hebben gehuurd, in het gehuurde sprake is geweest van geluidsoverlast dat werd veroorzaakt door een gebrek waarvan de oorzaak lag in het ventilatiesysteem. Hierbij is het volgende relevant.

4.6.

De geluidsmetingen door [onderneming 3] in onder meer het gehuurde zijn uitgevoerd op 21 juli 2021. In het rapport van [onderneming 3] van 22 juli 2021 van deze meting staat:

De conclusie van [onderneming 3] is dat op basis van de meetresultaten blijkt dat niet wordt voldaan aan het maximaal toelaatbare karakteristieke installatiegeluidniveau van 30 dB(A). [onderneming 3] noemt daarbij:

‘De overschrijdingen worden naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt door een te hoog ventilatiedebiet, omdat de CO²-sensoren te snel geactiveerd worden. De sensoren lijken dermate gevoelig te zijn ingesteld, dat al bij een zeer lage CO²-concentratie de ventilatietoevoer wordt verhoogd. Derhalve dienen de sensoren opnieuw ingesteld te worden c.q. te worden vervangen.

Daarnaast is de montage van de akoestische slangen niet op een correcte manier uitgevoerd (teveel bochten), waardoor stromingsgeluid ontstaat in de kanalen en daarmee het geluidniveau in de verblijfsruimten toeneemt.’

4.7.

Ook de resultaten van de meting door [onderneming 4] op 7 oktober 2021 in onder meer het gehuurde vertonen waarden boven 30 dB(A).

Niet is gesteld of gebleken dat de door [onderneming 3] genoemde oorzaken voor de overschrijding van het geluidsniveau op het moment van de meting door [onderneming 4] zijn aangepast. [onderneming 4] komt tot de volgende conclusie:

‘Op basis van theoretische analyse, en schouwing + metingen op locatie zijn er diverse oorzaak van het te hoge installatiegeluid te duiden, namelijk te hoge systeemdruk in de schachten door niet ingestelde regelkleppen op het dak, te hoge weerstand in het systeem na de [.] -units én te korte akoestische slangen. Alle oorzaken en maatregelen hebben invloed op elkaar , waardoor een eenvoudige primaire oorzaak niet te duiden is. Mocht die wel gezocht moeten worden, dan kan het verrassend achterblijven van systeemdruk in de aftakking naar één van de bovenste woningen een mogelijk goede aanwijzing zijn om dit nog eens goed uit te zoeken.

Er zijn diverse maatregelen mogelijk en noodzakelijk om én het installatiegeluid voldoende te reduceren én de ventilatie te waarborgen. Advies is deze allen door te voeren.

Tot slot is er in de woning [nummeraanduiding] [de kantonrechter: het gehuurde
] een forse laagfrequentie waargenomen door aanwezige meetdeskundige, waarvan de oorzaak nog niet geduid is. Wanneer deze na inregelen van het systeem nog altijd aanwezig is en/of bewoners gaan hierover klagen, dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar de herkomst en reductiemogelijkheden.’

4.8.

De kantonrechter gaat ervan uit dat de installatie zoals [onderneming 4] die aantrof en omschrijft, de installatie is zoals die door [procesdeelnemer IV] is opgeleverd. Dat ten tijde van de oplevering een lager installatiegeluidniveau is gemeten, is niet gebleken. De aspecten die volgens [onderneming 3] en [onderneming 4] de oorzaak vormen voor de geluidsoverschrijding, zijn dus onderdelen van het ventilatiesysteem en de wijze waarop dat is geïnstalleerd.

4.9.

[procesdeelnemers I en II] en [procesdeelnemer III] zijn het erover eens dat een overschrijding van het maximaal toelaatbare installatiegeluidsniveau van 30 dB volgens het Gebrekenboek van de Huurcommissie kwalificeert als een ernstig gebrek in de categorie C. Het geluid van het ventilatiesysteem in het gehuurde overschrijdt deze norm in beide standen en in meerdere vertrekken van de woning.

 Het huurgenot van [procesdeelnemers I en II] was verminderd

4.10.

De hinder en de vermindering van het huurgenot bestond er volgens [procesdeelnemers I en II] met name uit dat hun nachtrust werd verstoord en dat zij niet rustig konden thuiswerken. [procesdeelnemer III] erkent dat er met name ’s nachts geluidsoverlast is, omdat er dan veel mensen aanwezig zijn en de CO² toeneemt. In het rapport van [onderneming 3] wordt ook genoemd:
‘Indien 2 personen slapen in de slaapkamer, schakelt het systeem niet tot nauwelijks meer naar een lagere ventilatiecapaciteit. Het gevolg is dat de bewoners geen goede nachtrust meer krijgen.’. De kantonrechter stelt vast dat het huurgenot voor [procesdeelnemers I en II] werd verminderd door in ieder geval de nachtelijke geluidsoverlast.

 De huurprijsvermindering

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat [procesdeelnemers I en II] onvoldoende hebben onderbouwd dat er sprake was van voortdurende geluidsoverlast. Het is niet duidelijk in welke frequentie en met welke regelmaat de overlast aanwezig was. Wat wel vaststaat is dat het ventilatiesysteem gedurende de nacht geluidsoverlast gevend was. Geluidsoverlast in de nacht is ernstig. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de huurprijs te verminderen, maar sluit vanwege het hiervoor genoemde gebrek aan onderbouwing niet aan bij het door [procesdeelnemers I en II] gevorderde percentage; dat is te hoog. De kantonrechter acht een vermindering van de huurprijs met 15% redelijk. Dat percentage rechtvaardigt de impact die geluidsoverlast in de nacht heeft.

 De periode van het verminderde huurgenot

4.12.

[procesdeelnemers I en II] deden hun eerste melding op 25 juni 2021. Op die dag startte de periode waarover huurprijsvermindering kan worden toegekend.^[8]Met inachtneming van wat onder 4.7. en 4.8. staat, gaat de kantonrechter ervan uit dat het ventilatiesysteem in het gehuurde sinds de oplevering daarvan tot de verhuizing van [procesdeelnemers I en II] ongewijzigd is en dat de oorzaken die leidden tot de geluidsoverlast in het gehuurde, steeds aanwezig waren. Gelet op het voorgaande stelt de kantonrechter de periode van het verminderde huurgenot vast op 25 juni 2021 tot 21 december 2022 (de datum van de verhuizing; vanaf die dag is immers geen sprake meer van verminderd woongenot).

Conclusie in de hoofdzaak

4.13.

Er is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omdat het ventilatiesysteem in ieder geval ’s nachts een te hoog installatiegeluidsniveau produceert. Daardoor is het huurgenot van [procesdeelnemers I en II] vermindert. Dat rechtvaardigt een huurprijsvermindering van 15% vanaf de eerste melding op 25 juni 2021 tot de verhuizing op 21 december 2022.

4.14.

Bij de berekening van wat [procesdeelnemer III] aan [procesdeelnemers I en II] terug moet betalen worden de servicekosten niet betrokken.

4.15.

[procesdeelnemers I en II] stellen dat zij vanaf 1 juni 2021 een kale huur van € 1.341,41 per maand betaalden aan [procesdeelnemer III] en dat zij vanaf 1 juni 2022 maandelijks een bedrag van € 208,00, minder betaalden; zij betaalden sindsdien dus (€1.341,41 - € 208,00 =) € 1.133,41 aan [procesdeelnemer III] . Dit heeft [procesdeelnemer III] niet betwist. 15% van de kale huurprijs van € 1.341,41 = € 201,21. Na aftrek van 15% huurprijsvermindering is de kale huurprijs dus (€ 1.341,41 - € 201,21 =) € 1.140,20.

Rekening houdend met de aanvangsdatum van 25 juni 2021 en de verhuizing op 21 december 2022 (afgerond 18 maanden), komt een en ander neer op het volgende.

4.16.

[procesdeelnemers I en II] hadden in het kader van de huurprijsvermindering € 20.523,60 (= 18 maanden x € 1.140,20) moeten betalen. Zij hebben betaald € 22.689,38 (= (11 maanden x € 1.341,41) + (7 maanden x € 1.133,41)). Het verschil daartussen is € 2.165,78. Dat bedrag betaalden [procesdeelnemers I en II] te veel. [procesdeelnemer III] wordt daarom veroordeeld tot betaling van dat bedrag.

4.17.

De kantonrechter is van oordeel dat [procesdeelnemers I en II] geen voldoende belang als bedoeld in artikel 3:303 BW hebben bij de gevorderde verklaring van recht, omdat zij niet meer in het gehuurde wonen en [procesdeelnemer III] wordt veroordeeld tot terugbetaling van een onverschuldigd ontvangen bedrag als gevolg van de huurprijsvermindering over de periode waarin [procesdeelnemers I en II] in gehuurde woonden.

Proceskostenveroordeling

4.18.

Omdat beide partijen gedeeltelijk (on)gelijk krijgen, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.19.

[procesdeelnemers I en II] en [procesdeelnemer III] hebben gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die aan toewijzing van die vordering in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de proceskostenveroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

In de vrijwaringszaak (10509045 \ AC EXPL 23-1122)

Reikwijdte vrijwaringsprocedure

4.20.

Tussen partijen staat in de eerste plaats ter discussie of de vorderingen van [procesdeelnemer III] die verder reiken dan het geschil in de hoofdzaak toewijsbaar zijn. Dat betreft de gevorderde verklaringen van recht en de vordering tot herstel van het ventilatiesysteem in 114 appartementen. [procesdeelnemer III] stelt dat er geen beperking geldt ten aanzien van haar vorderingen in de vrijwaringsprocedure. [procesdeelnemer IV] is het daarmee niet eens. Volgens [procesdeelnemer IV] leent een vrijwaringsprocedure zich niet voor uitbreiding van de vorderingen en is de door [procesdeelnemer III] voorgestane uitbreiding ook in strijd met het beginsel van de goede procesorde.

4.21.

De kantonrechter overweegt dat de aan de dagvaarding in de vrijwaringsprocedure ten grondslag liggende toestemming van kantonrechter, slechts ziet op vrijwaring voor de hoofdzaak. De kantonrechter heeft immers in het vonnis in incident van 5 april 2023 [procesdeelnemer III] toegestaan om [procesdeelnemer IV] in vrijwaring op te roepen. De beginselen van behoorlijke rechtspleging verzetten zich er in dit geval tegen dat onder de vlag van die toestemming extra vrijwaringsvorderingen worden toegelaten die bij andere (aan te brengen of reeds aanhangige) hoofdzaken horen. De kantonrechter verklaart [procesdeelnemer III] daarom nietontvankelijk in de vorderingen als vermeld onder 1., 2. en 5. van het petitum van de dagvaarding in vrijwaring.

4.22.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat de vorderingen ook niet toewijsbaar zijn als zij wel onder de toestemming voor de vrijwaringsprocedure vielen. In de eerste plaats omdat de gevorderde verklaringen van recht te algemeen geformuleerd zijn (‘tekortgeschoten onder de overeenkomst’ en ‘alle schade vergoeden’). In de tweede plaats omdat de noodzaak van herstel van het ventilatiesysteem in 114 appartementen niet is gebleken: onweersproken staat namelijk vast dat niet alle 114 appartementen over het betreffende systeem beschikken.

Aansprakelijkheid gebrek in het gehuurde

4.23.

De kantonrechter stelt voorop dat de hoofdzaak en de vrijwaringszaak twee separate procedures vormen en dat de hoofdzaak tussen andere procespartijen speelt dan de vrijwaringsprocedure. Hetgeen in de hoofdzaak vaststaat, kan derhalve niet zonder meer in de vrijwaringszaak als vaststaand worden aangenomen.^[9]

4.24.

De vraag die in de vrijwaringsprocedure centraal staat is of [procesdeelnemer III] (als opdrachtgever) [procesdeelnemer IV] (als aannemer) aansprakelijk kan houden voor de schade die zij lijdt door de aanwezigheid van een gebrek als bedoeld in artikel 7:758 BW in het gehuurde. Die vraag wordt bevestigend beantwoord. Hierna legt de kantonrechter uit waarom.

4.25.

Wat onder 4.5. tot en met 4.8. van dit vonnis staat, moet hier als herhaald en ingelast worden beschouwd.

4.26.

Tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer IV] zijn de onderzoeksresultaten van [onderneming 3] en [onderneming 4] niet in geschil; er zijn dus overschrijdingen van het maximaal toelaatbare installatiegeluidsniveau van 30 dB in het gehuurde gemeten. [procesdeelnemer IV] heeft onvoldoende onderbouwd dat deze overschrijdingen te wijten zijn aan een andere oorzaak dan aan onderdelen van het in opdracht van haar door [onderneming 2] als haar onderaannemer geïnstalleerde ventilatiesysteem en de wijze waarop dat is geïnstalleerd, zoals die zijn genoemd door [onderneming 4] en [onderneming 3] (zie onder 4.6. en 4.7.). [procesdeelnemer IV] stelt weliswaar dat (de toename van) het geluid werd veroorzaakt door ernstig vervuilde filters, die [procesdeelnemer III] in het kader van het had moeten laten vervangen. Dat de filters vervuild waren, heeft [procesdeelnemer IV] echter niet onderbouwd. De verwijzing naar de mail van [onderneming 1] van 2 maart 2023 (14:11 uur) kan [procesdeelnemer IV] niet baten. Uit die e-mail blijkt niet dat [onderneming 1] zelf heeft waargenomen dát de filters vervuild zouden zijn. De zin “
Verbaast me niets dat ze onderhoud conform overeenkomst niet uitgevoerd hebben.” in deze mail is bovendien een reactie op de
stellingvan [procesdeelnemer IV] in de mail van 2 maart 2023 (14:03 uur), dat “
daar is door [onderneming 2] geconcludeerd dat de LBK kasten geen onderhoud hebben en gehad waardoor de filters zwaar vervuild zijn.”. Gelet op het voormelde stelt de kantonrechter als voldoende onderbouwd gesteld en onvoldoende onderbouwd betwist vast dat sprake is van een gebrek in het werk (het ventilatiesysteem) in het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:758 BW.

4.27.

Op grond van artikel 19.3 van de koopovereenkomst rust op [procesdeelnemer IV] de verplichting om gebreken die tijdens de onderhoudstermijn (van 12 maanden voor technische installaties) aan het licht komen, genoegzaam te herstellen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [procesdeelnemers I en II] tijdens de onderhoudstermijn hebben geklaagd.

4.28.

Het herstel moet plaatsvinden binnen een door [procesdeelnemer III] in billijkheid te stellen termijn (artikel 19.4 van de koopovereenkomst). [procesdeelnemer IV] stelt dat zij eerst op 25 januari 2023 deugdelijk in gebreke is gesteld door [procesdeelnemer III] , maar erkent dat zij in oktober 2020 de eerste meldingen (geluidsklachten) over het ventilatiesysteem ontving en dat zij die in behandeling heeft genomen. [procesdeelnemer IV] heeft weliswaar in de loop van 2022 extra kleppen geplaatst, maar het gebrek in het werk is sinds oktober 2020 nog niet opgelost, ook niet na de formele ingebrekestelling van 25 januari 2023. Op dit moment is de stand van zaken – volgens [procesdeelnemer IV] – dat er een plan van aanpak is opgesteld dat een aantal weken na de mondelinge behandeling in deze zaak zou worden uitgevoerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het gebrek in het werk nog niet (duurzaam) is hersteld, terwijl op [procesdeelnemer IV] de verplichting rust om een deugdelijke installatie te plaatsen. Er is dan ook sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een op [procesdeelnemer IV] rustende verbintenis. [procesdeelnemer IV] is daarom op grond van artikel 26 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de schade die [procesdeelnemer III] als gevolg daarvan lijdt.

Omvang van de schade

4.29.

De schade bestaat uit in ieder geval het bedrag waartoe [procesdeelnemer III] in de hoofdzaak wordt veroordeeld te betalen aan [procesdeelnemers I en II] (€ 2.165,78). [procesdeelnemer IV] wordt veroordeeld tot betaling van dat bedrag aan [procesdeelnemer III] , te vermeerderen met de wettelijke rente.

Schade: advocaat- en proceskosten in de hoofdzaak

4.30.

[procesdeelnemer III] vordert met verwijzing naar artikel 6:96 lid 2 sub a BW dat [procesdeelnemer IV] haar advocaat- en proceskosten vergoedt die gemaakt zijn in de hoofdzaak, op te maken bij staat en nader te vereffenen. Zij heeft deze kosten in de hoofdzaak gemaakt ter voorkoming en beperking van haar schade.

4.31.

[procesdeelnemer IV] heeft in haar conclusie van antwoord gesteld. dat ingeval in de hoofdzaak [procesdeelnemer III] ongelijk krijgt en in de vrijwaringszaak gelijk, een veroordeling van [procesdeelnemer IV] in de advocaat- en proceskosten van [procesdeelnemer III] in de hoofdzaak, mogelijk is. Echter, zij heeft reeds in haar conclusie van antwoord bezwaar gemaakt tegen het verwijzen van de zaak ter zake van deze post naar de schadestaatprocedure, omdat [procesdeelnemer III] in staat moet zijn haar kosten te begroten en in te dienen, zodat een schadestaatprocedure achterwege kan blijven.

4.32.

De kantonrechter stelt vast dat [procesdeelnemer III] tegen voormeld bezwaar van [procesdeelnemer IV] niets heeft ingebracht. Evenmin heeft zij haar advocaat- en proceskosten in de hoofdzaak, alsnog nader gemotiveerd dan wel onderbouwd in de vrijwaringsprocedure. Gelet hierop wijst de kantonrechter af de vordering tot i) veroordeling van [procesdeelnemer IV] tot betaling van de advocaatkosten van [procesdeelnemer III] in de hoofdzaak als schade ii) op te maken bij staat en nader te vereffenen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.33.

De kantonrechter stelt vast dat [procesdeelnemer III] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter wijst het bedrag dan ook toe tot het wettelijke tarief bij de toewijsbare hoofdsom, te weten € 393,09.

4.34.

[procesdeelnemer III] vordert tevens wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Niet gesteld of gebleken is echter dat [procesdeelnemer III] deze kosten al daadwerkelijk aan haar gemachtigde heeft betaald of met de betaling daarvan in verzuim verkeer
ten als zodanig vermogensschade heeft geleden. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom niet toegewezen.

Proceskostenveroordeling

4.35.

Omdat [procesdeelnemer IV] in overwegende mate ongelijk heeft gekregen, wordt zij veroordeeld in de kosten. Dat betekent dat zij haar eigen (proces)kosten moet dragen en de proceskosten van [procesdeelnemer III] aan haar moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [procesdeelnemer III] als volgt begroot:

- dagvaarding € 109,44

- griffierecht € 1.384,00

- salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten x tarief € 406,00)

- nakosten €
135,00

Totaal € 2440,44

4.36.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.37.

[procesdeelnemer III] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die aan toewijzing van die vordering in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de proceskostenveroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter

In de hoofdzaak (10307477 \ AC EXPL 23-233)

5.1.

veroordeelt [procesdeelnemer III] om aan [procesdeelnemers I en II] te betalen een bedrag van € 2.165,78,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

In de vrijwaringszaak (10509045 \ AC EXPL 23-1122)

5.3.

verklaart [procesdeelnemer III] nietontvankelijk in haar vorderingen als vermeld onder 1., 2. en 5. van het petitum van de dagvaarding in vrijwaring,

5.4.

veroordeelt [procesdeelnemer IV] om aan [procesdeelnemer III] te betalen een bedrag van € 2.165,78 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de voldoening,

5.5.

veroordeelt [procesdeelnemer IV] om aan [procesdeelnemer III] te betalen een bedrag van € 393,09 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.6.

veroordeelt [procesdeelnemer IV] in de kosten; zij moet de proceskosten van [procesdeelnemer III] van € 2440,44 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [procesdeelnemer IV] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [procesdeelnemer IV] ook de kosten van betekening betalen,

5.7.

veroordeelt [procesdeelnemer IV] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

In de hoofd- en vrijwaringszaak

5.8.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.

ECLI:NL:RBMNE:2024:572

Huurprijsvermindering en aansprakelijkheid bij gebreken in huurwoning

Uitspraak

1.[procesdeelnemer I] ,2. [procesdeelnemer II] ,

1.De procedure

2.Waar gaat het over?

3.De vorderingen en het verweer daartegen

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten