Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/753
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A. Teunisse).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 30 juni 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 449.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
Het beroep is in eerste instantie behandeld op de zitting van 15 december 2023. De zaak is vervolgens aangehouden omdat er verwarring bestond over welk bedrijf ( [bedrijf] BV of [eiseres] BV) beroep heeft ingesteld. Eiseres is daarom in de gelegenheid gesteld om het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel en een kopie van de statuten met betrekking tot [eiseres] BV te overleggen.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
1.6.
De zaak is vervolgens behandeld op de digitale zitting van 10 juni 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 8 maart 2024 en doorgezonden op 19 maart 2024) heeft de gemachtigde van eiseres ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. In reactie op het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiseres echter slechts zijn in overweging 2 genoemde ‘pinpointbrief’ gestuurd, waarin niet concreet op het verweerschrift wordt ingegaan. Pas op de zitting is door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus in beginsel alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
4. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] is een winkel en maakt onderdeel uit van het winkelcentrum [naam winkelcentrum] in [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1991 en heeft een oppervlakte van 504 m2.
5. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
8. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 49.896,- per jaar (huurwaarde per m2: € 99,-). De huurwaarde is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat op 1 mei 2019 is gerealiseerd (huurprijs € 102,- per m²). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [naam winkelcentrum] rondom de waardepeildatum.
10. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 10,0 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar gekeken hoe de uitkomst van de huurwaardekapitalisatiemethode (huurwaarde € 49.896,- maal kapitalisatiefactor 10.0 = € 498.960,-) zich verhoudt tot de verkoopprijzen van vijf referentieobjecten.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in een winkelcentrum of in het centrum van [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 van het object van eiseres valt binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Verder is op basis van de WOZ-waarde van € 449.000,- de prijs per m² bruto vloeroppervlakte aanzienlijk lager dan die van de referentieobjecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn.
12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Huurwaarde
13. Eiseres stelt dat de huurreferentie van [adres 2] een lagere huurwaarde onderbouwt. Die referentie heeft blijkens het taxatierapport namelijk een huurwaarde van
€ 50,- per m².
13.1
De rechtbank volgt eiseres hier niet in. De heffingsambtenaar heeft er op de zitting terecht op gewezen dat [adres 2] uit twee delen bestaat. Een entresol met een huurwaarde van € 50,- per m² en de begane grond met een huurwaarde van € 100,- per m². Met een huurwaarde van € 100,- per m2 voor de begane grond onderbouwt dit referentieobject wel degelijk de voor het object van eiseres gehanteerde huurwaarde.
14. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar huurreferenties heeft geselecteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object omdat de huurreferenties afwijken qua gebruik. Het object is een fietsenwinkel terwijl de referentieobjecten horecaondernemingen zijn.
14.1
De heffingsambtenaar wijst er op de zitting terecht op dat het niet om het feitelijke gebruik van het object gaat, maar om de gebruiksmogelijkheden die op basis van het bestemmingsplan mogelijk zijn. Het object is een pand waarin meerdere gebruiksmogelijkheden zijn toegestaan. Zo kan het pand als winkel worden gebruikt, maar ook als horecagelegenheid. Gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar op de zitting zijn de referentieobjecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
15. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar verkoopreferenties heeft geselecteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De panden zijn namelijk aanzienlijk kleiner en betreffen “stand-alones” terwijl het object van eiseres is gelegen in een winkelcentrum.
15.1
De rechtbank volgt eiser hier niet in. De heffingsambtenaar heeft er tijdens de zitting op gewezen dat er geen beter vergelijkbare objecten beschikbaar waren die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bovendien ligt de prijs per m2 van het object op basis van de beschikte WOZ waarde veel lager dan de laagste prijs per m2 van de referentieobjecten. Het verschil is dusdanig groot, dat eventuele effecten als gevolg van het grotere oppervlak van het object van eiseres daarin voldoende zijn verdisconteerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de bepaling van de kapitalisatiefactor in de eerste plaats gebaseerd op een bottom-up berekening. De juistheid van die bottom-up berekening is door eiseres niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
16. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
17. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023. [2]
18. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 18 juli 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
19. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
20. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 juli 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 juli 2024.
griffier
de rechter is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.