ECLI:NL:RBMNE:2024:4901

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22 / 3596

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2024 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: M. Boerlage)

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris Rechtsbescherming).

Inleiding

1.1

In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van

de WOZwaarde van de onroerende zaak aan [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de niet-woning).

1.2

In de beschikking van 30 april 2021 (het primaire besluit) heeft de

heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 3.751.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.3

Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 maart 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.4

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.5

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 juli 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [A] (taxateur).

Overwegingen

Beoordelingskader

2. Eiseres is eigenaar van de niet-woning, een object gebouwd in ca. 1900. De niet-woning is nu in gebruik als een winkel- en kantoorruimte en heeft een totale gebruiksoppervlakte van 1529 m². Dit omvat onder andere een winkelruimte van 406 m², een kantoorruimte van 139 m² en een magazijn van 362 m².

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de niet-woning per 1 januari 2020. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 3.751.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 2.990.000,-.

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de niet-woning heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de niet-woning dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.

6. Om de waarde van de niet-woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een recent verkoopcijfer van de niet-woning overgelegd, namelijk van 18 mei 2018. Daaruit blijkt dat eiseres toen € 3.750.000,- voor de niet-woning heeft betaald. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de niet-woning wordt vergeleken met acht verkopen van niet-woningen in [plaats] , namelijk:

[straat 2] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 25 oktober 2018 voor € 795.000,-;
[straat 2] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 17 juli 2019 voor € 1.173.000,-;
[straat 3] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 8 januari 2019 voor € 700.000,-;
[straat 3] [nummeraanduiding 5/letter] , [nummeraanduiding 6] en [nummeraanduiding 7] , verkocht op 18 december 2019 voor € 1.800.000,-;
[straat 3] [nummeraanduiding 8] , [nummeraanduiding 9] en [nummeraanduiding 10] , verkocht op 1 maart 2018 voor € 1.500.000,-;
[straat 4] [nummeraanduiding 11] , verkocht op 21 december 2018 voor € 1.400.000,-;
[straat 1] [nummeraanduiding 12] , verkocht op 3 december 2018 voor € 1.300.000,-;
[straat 1] [nummeraanduiding 13] , verkocht op 23 december 2020 voor € 4.400.000,-.

Verder heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de huurwaarde de volgende referenties gebruikt:

[straat 4] [nummeraanduiding 5] , huurtransactie 1 oktober 2018, gem. huurprijs/m2/jaar € 454,-;
[straat 4] [nummeraanduiding 14] , huurtransactie 1 februari 2018, gem. huurprijs/m2/jaar € 562,-;
[straat 1] [nummeraanduiding 15] , huurtransactie 1 januari 2018, gem. huurprijs/m2/jaar € 389,-;
[straat 1] [.] [nummeraanduiding 16] , huurtransactie 1 april 2018, gem. huurprijs/m2/jaar

€ 194,-;

- [straat 1] [nummeraanduiding 13] , huurtransactie 1 september 2018, gem. huurprijs/m2/jaar € 354,-.

7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de niet-woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaak betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.

Het oordeel van de rechtbank

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.

9. Eiseres stelt dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn omdat de waarden per m² teveel verschillen. Zo is de waarde per m² van het referentieobject aan de [straat 3] bijna drie keer zo hoog. Eiseres stelt daarnaast dat er geen huurinlichtingen en geen berekening van de kapitalisatiefactor zijn overgelegd terwijl daar wel om is gevraagd.

10. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat alle stukken die ten grondslag liggen aan de huurwaarde zijn overgelegd. Voor wat betreft de waardebepaling stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de objecten uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn omdat alle objecten in de binnenstad van [plaats] zijn gelegen en een vergelijkbare bestemming hebben. Zo kan de niet-woning gebruikt worden voor zowel detailhandel als voor wonen en dat geldt ook voor verschillende referentieobjecten. Uit de matrix blijkt ook dat de gemiddelde huurwaarde per m² van de niet-woning (€ 159,-) een stuk lager ligt ten opzichte van de gemiddelde huurwaarden van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft verder op de zitting toegelicht dat voor de berekening van de kapitalisatiefactor de top-down methode is toegepast en dat daar onder andere ook het leegstandsrisico in is verdisconteerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het eigen aankoopcijfer van € 3.750.000 van eiseres uit 2018 een goed uitgangspunt is voor de waarde van de niet-woning. De WOZ-waarde is namelijk nagenoeg gelijk aan het eigen aankoopcijfer, terwijl er sprake is van een stijgende markt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in deze standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is. Hetgeen eiseres pas op de zitting heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.

11 . Het beroep is ongegrond.

Verzoek om immateriële schadevergoeding

12. Gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om vergoeding van immateriële schade, wegens overschrijding van de redelijke termijn.^[1]Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd, waarvan zes maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

12.1.

In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend.^[2]

12.2.

Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 3 mei 2021. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit 3 jaar, 3 maanden en 30 dagen. Dit betekent dat de redelijke termijn met naar boven afgerond 4 maanden is overschreden en dat daarom het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen. Hieronder gaat de rechtbank verder in op de hoogte van de schadevergoeding.

12.3.

Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen.^[3]De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken.^[4]Vanwege de overschrijding met naar boven afgerond 4 maanden heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding.

12.4.

Als de verlenging van de termijn evenredig wordt verdeeld over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure drie maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure negen maanden. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond twee jaar en vijf maanden geduurd, dus twee maanden te lang. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar en de Staat. Dat betekent dat zowel de Staat als de heffingsambtenaar een bedrag van € 25,- aan eiseres moet betalen.

12.5.

De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.

Griffierecht

13.1.

Op 31 mei 2024 heeft de Hoge Raad een nieuwe lijn geïntroduceerd met betrekking tot het griffierecht. Deze nieuwe lijn houdt in dat griffierecht niet wordt vergoed in zaken waar immateriële schadevergoeding toegekend is vanwege het overschrijden van de redelijke termijn maar het beroep inhoudelijk ongegrond is. In datzelfde arrest is een overgangsbepaling opgenomen. Daaruit volgt dat deze nieuwe lijn nog niet geldt in zaken waarin de belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van de Hoge Raad een verzoek heeft ingediend voor vergoeding van de immateriële schadevergoeding én dat de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van de Hoge Raad is overschreden. Voor die zaken geldt dat de toenmalige rechtspraak van de Hoge Raad van toepassing is en wel griffierecht moet worden toegekend.

13.2.

Onderhavige zaak valt binnen de periode van de overgangsbepaling. Dat betekent dat de toenmalige rechtspraak van de Hoge Raad hier van toepassing is en dat het griffierecht op grond van artikel 8:74 lid 2 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb) aan eiseres wordt vergoed.

13.3.

Dat betekent dat de heffingsambtenaar € 365,- aan eiseres moet vergoeden.

Proceskostenveroordeling

14.1.

Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt het uitgangspunt van de Hoge Raad^[5]om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. In totaal wordt dus
€ 875 * 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat. Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar
€ 109,40 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat ook € 109,40.

14.2.

De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

14.3.

De heffingsambtenaar heeft verzocht om gemachtigde van eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen en wijst daarbij op de uitspraak van 3 maart 2023 van de rechtbank Rotterdam^[6]. Om dat te kunnen doen moet sprake zijn van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht.^[7]Daarnaast kunnen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht alleen kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden vergoed. In dit geval zou dan sprake moeten zijn van een extern ingehuurde taxateur. De heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd dat dat hier het geval is. Alleen al daarom kan gemachtigde van eiseres niet worden veroordeeld in de proceskosten van de heffingsambtenaar.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 25,-;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 25,-;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van

€ 109,40;

- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 109,40.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van

mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling WOZ-waarde niet-woning en toekenning immateriële schadevergoeding wegens termijnoverschrijding