ECLI:NL:RBMNE:2024:4883

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5443

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2024 in de zaak tussen

[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: H. Vloet)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder

(gemachtigde: H. Grootveld)

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 1.816.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.4.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 april 2024. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1750. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 307 m². De woning beschikt over 3.324 m² grond, een dierenverblijf van 40 m², een hooi-/stroschuur van 51 m², een vrijstaande berging van 32 m², een overkapping van 12 m² en een binnenbak/-manege van 520 m².

2.1.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.398.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.816.000,-.

2.2.

Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling van het procedurele geschil

3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.

Beroep op artikel 40 Wet WOZ

4. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende verplichting die voortvloeit uit artikel 40 van de Wet WOZ. Zo zijn door eiseres de KOUDV- en liggingsfactoren opgevraagd voor zowel het onderhavige object als voor de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, maar zijn deze gegevens niet volledig verstrekt. Ook is door eiseres de indexering van de verkoopcijfers, inzage in alle objectonderdelen en de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, opgevraagd maar niet ontvangen.

4.1.

Eiseres stelt zich daarnaast op het standpunt dat wanneer deze gegevens door de heffingsambtenaar in de beroepsfase alsnog worden verstrekt dat er aanleiding bestaat om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten aangezien eiseres heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van het besluit te krijgen. In dat kader wijst eiseres op de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 24 september 2014.^[1]

4.2.

De heffingsambtenaar wijst op de door hem verzonden brief van 4 mei 2023, waarin een online link beschikbaar is gesteld waarop de op de zaak betrekking hebbende gegevens vindbaar zijn. Ook stelt hij dat in de toegezonden versie van het taxatieverslag de correctiefactoren van zowel onderhavig object als die van de onderbouwingen opgenomen. Voor wat betreft de inzichtelijkheid van de indexering van de verkoopcijfers stelt de heffingsambtenaar dat de gegevens niet zijn verstrekt omdat deze niet bestaan. In dat kader wijst hij op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, waarin de heffingsambtenaar ook op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage heeft gehanteerd om de verkoopprijzen van de vergelijksobjecten te herrekenen naar waardes per waardepeildatum.^[2]De heffingsambtenaar stelt dat bij de herwaardering geen gebruik wordt gemaakt van specifiek voor deze gemeente vastgestelde indexatiecijfers. Ten slotte stelt de heffingsambtenaar dat de gegevens al in de bezwaarfase beschikbaar zijn gesteld zodat de nu opnieuw overgelegde gegevens slechts kopieën zijn en er daarom geen aanleiding bestaat om hem in de proceskosten van eiseres te veroordelen.

4.3.

Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard de brief van 4 mei 2023 waar door de heffingsambtenaar op wordt gewezen niet te hebben ontvangen.

4.4.

De rechtbank stelt vast dat de brief van 4 mei 2023 wel aan het goede adres, namelijk [adres 2] , [postcode] te [plaats 2] , is gezonden. Omdat deze brief niet aangetekend is verzonden, kan de rechtbank niet vaststellen of de brief ook daadwerkelijk de gemachtigde van eiseres heeft bereikt. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat al eerder, namelijk op 30 maart 2023 per aangetekende post, in 140 zaken een algemene ontvangstbevestiging is gezonden die betrekking had op die 140 andere zaken. In die brief is een algemene link opgenomen waarin ook informatie is opgenomen die betrekking heeft op deze zaak. Deze link is exact dezelfde link als genoemd in de brief van 4 mei 2023, en verwijst naar een webpagina waarin drie zogenoemde ‘gedeelde bestanden’ staan opgeslagen: ‘ [woonplaats] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’, ‘ [plaats 3] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’ en ‘ [plaats 1] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’. De rechtbank stelt vast dat in het document ‘ [woonplaats] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’ onder andere de grondstaffels en het bijgebouwenmodel is opgenomen.

4.5.

De rechtbank overweegt dat zowel de brief van 4 mei 2023 als de brief van 30 maart 2023 gericht is aan juiste adres. Aan de kant van eiseres is niet weersproken dat de brief van 30 maart 2023 de gemachtigde van eiseres heeft bereikt. Om die reden concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende informatieplicht zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ met betrekking tot de opgevraagde informatie.

4.6.

Met betrekking tot de indexeringspercentages is door de gemachtigde van de heffingsambtenaar uitgelegd dat gebruik is gemaakt van algemeen beschikbare marktgegevens. Daarbij is dus geen specifiek voor deze regio/buurt door de heffingsambtenaar verzamelde informatie beschikbaar en kan de heffingsambtenaar dus ook niet verplicht worden deze te verstrekken. Om die reden concludeert de rechtbank ook ten aanzien van het inzichtelijk maken van de gehanteerde indexeringspercentages dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende informatieplicht zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ.

Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde

Het beoordelingskader

5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

5.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] in de wijken [wijk 1] en [wijk 2] , te weten:

[adres 3] , verkocht op 24 augustus 2021 voor € 3.607.000,-;
[adres 4] , verkocht op 2 september 2022 voor € 1.362.000,-;
[adres 5] , verkocht op 23 mei 2022 voor € 1.900.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

6.1.

Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

De staat van de woning

7. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van haar woning. Zo zijn er lekkages aanwezig, beschikt de woning over slechte dakbedekking en is sprake van schimmelvorming. Ook het feit dat er enkele beglazing aanwezig is en dat de woning slecht geïsoleerd is, is volgens eiseres onvoldoende meegenomen in de waardebepaling. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer van de woning.

7.1.

De heffingsambtenaar stelt in dat kader dat in de bezwaarfase is gevraagd om informatie over de toestand van de woning om een goed totaalbeeld te krijgen van onderhavig object. Deze informatie is noch door eiseres noch door haar gemachtigde verstrekt. Er is een informatiebeschikking genomen waardoor er tot op heden een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing is met betrekking tot de WOZ-waarde. De beschrijving is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat de totale toestand van
onderhavig object als onder gemiddeld kan worden gekwalificeerd.

7.2.

De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. De stelling dat de woning van eiseres in slechtere staat verkeerd is verder niet onderbouwd en de door eiseres overgelegde foto’s bieden onvoldoende aanknopingspunten. Bovendien heeft eiseres niet voldaan aan het verzoek om inlichtingen te geven over de woning. Daar is een informatiebeschikking op genomen die in rechte vaststaat, aangezien deze niet is aangevochten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarom volgen in zijn conclusie dat de kwaliteit, de voorzieningen en het onderhoudsniveau van de woning op gemiddeld zijn gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.

Rijksmonument

8. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten tijde van de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke situatie van het onderhavige object. Het betreft een rijksmonument waarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Eiseres verwijst daarbij naar de uitspraak van Gerechtshof ’s-Gravenhage.^[3]

8.1.

De heffingsambtenaar stelt dat het standpunt van eiseres wordt tegengesproken door verkoopcijfers zoals weergegeven in de matrix. Daarnaast voert de heffingsambtenaar aan dat een rijksmonument, naast een aantal nadelen, ook een aantal financiële voordelen heeft. Zo is het belangrijkste voordeel dat een rijksmonument een uniek object betreft en de uitstraling flink bovengemiddeld is. Zeker in een gemeente zoals [woonplaats] is dit een waardevol gegeven. Op de zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar nog gewezen op de referentiewoningen aan [adres 4] en [adres 5] , welke beiden ook rijksmonumenten betreffen.

8.2.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk maakt dat de status als rijksmonument een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat er zowel voor- als nadelen bestaan, bij dit object. Die wegen allebei mee. Bovendien heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van twee referentiewoningen die tevens als rijksmonument zijn aangewezen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om vast te stellen dat hier onvoldoende rekening mee is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.

Bouwjaar

9. Eiseres stelt dat de woning dateert uit circa 1700-1750, en niet 1900 zoals door de heffingsambtenaar wordt gehanteerd. Volgens eiseres is een groot deel van de woning niet bruikbaar voor bewoning en is onduidelijk of en hoe de heffingsambtenaar hier rekening mee heeft gehouden.

9.1.

De heffingsambtenaar stelt in dat kader dat het bouwjaar ondanks onderzoek niet duidelijk is geworden. Het is volgens hem echter niet onlogisch dat een bouwjaar rond 1750 meer juist is dan rond 1900. Dit heeft op zichzelf echter geen negatieve invloed op de waarde zoals nu vastgesteld, eerder positief, zo stelt de heffingsambtenaar. Ook op dit punt is wel informatie opgevraagd middels het inlichtingenformulier maar is hier niet op gereageerd. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting nog toegelicht dat de indeling van de kavel om de reden die eiseres zelf aangeeft is gewaardeerd als onder gemiddeld.

9.2.

De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar en ziet geen verdere aanknopingspunten om vast te stellen dat is uitgegaan van een verkeerd bouwjaar, omdat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix ook is uitgegaan van een bouwjaar 1750. Bovendien geldt ook hier dat niet voldaan aan het verzoek om inlichtingen te geven over de woning. Daar is een informatiebeschikking op genomen die in rechte vaststaat. Ten aanzien van de indeling van de kavel blijkt uit de taxatiematrix dat voldoende rekening is gehouden met de mindere indeling, nu deze als onder gemiddeld (een ‘4’) is gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.

10.1.

Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juli 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.