Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/556410 / HL ZA 23-133
Vonnis van 13 maart 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. Y. van der Horst te Emmeloord,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. D.F. Linnartz te Hattem.
Eisers zullen hierna [eiser] en [eiseres] genoemd worden. Gezamenlijk worden ze aangeduid als [eisers] Gedaagde zal hierna [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 april 2023 met 13 producties;
- de conclusie van antwoord met 2 producties;
- de akte overlegging producties van de zijde van [eisers] met daarbij productie 14.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2023. Namens [eisers] waren aanwezig: [eiser] , bijgestaan door mr. Van der Horst. Namens [gedaagde] waren aanwezig: [A] , bijgestaan door mr. F.R.H. Kuiper. De griffier heeft aantekeningen bijgehouden van wat besproken is. De spreekaantekeningen die mr. Kuiper heeft voorgedragen zijn aan het dossier toegevoegd. De zaak is tijdens de mondelinge behandeling verwezen naar de rol van 25 oktober 2023. De rechtbank is vervolgens verzocht vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben een huur- en een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand met perceel gelegen aan [adres 1] te [plaats] (hierna: de overeenkomst). De huurovereenkomst ging in op 1 juni 2018. In de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] het bedrijfspand en perceel op of omstreeks 1 juni 2019, doch uiterlijk op 15 juni 2019 zal leveren aan [eiser] . In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“OVEREENKOMST
A HUUROVEREENKOMST
De ondergetekenden:
1 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid " [gedaagde] B.V.", hierna te noemen de verhuurder, statutair gevestigd te [vestigingsplaats 1] en kantoorhoudende [adres 2] te [kantoorplaats] , te dezen vertegenwoordigd door haar bestuurder, de heer [A] ;
2 [eiseres] , [adres 3] te [vestigingsplaats 1] , ten dezen vertegenwoordigd door haar eigenaar [eiser] ;
(…)
ARTIKEL 1
Deze huurovereenkomst zal ingaan op 1 juni 2018, hierna te noemen de ingangsdatum.
ARTIKEL 2
De verhuurder verhuurt aan huurder met ingang van de ingangsdatum, gelijk de huurder huurt van de verhuurder, het gehuurde.
ARTIKEL 3
Deze overeenkomst is aangegaan voor een termijn van één jaar en eindigt 31 mei 2019.
(…)
B KOOPOVEREENKOMST
ARTIKEL 12
Verhuurder en huurder zijn nader overeengekomen dat verhuurder verkoopt aan huurder en huurder koopt van verhuurder de in aanhef vermelde onroerende zaak, staande en gelegen aan [adres 1] te [plaats] , hierna te noemen "onroerende zaak".
De koopsom van de onroerende zaak bedraagt € 450.000 (zegge vierhonderdvijftigduizend euro).
De overdracht van verkoper (eerder genoemd verhuurder) aan koper (eerder genoemd huurder) vindt plaats op of omstreeks 1 juni 2019, doch uiterlijk 15 juni 2019, tegelijk met het passeren van de akte van levering.
ARTIKEL 13
De kosten die betrekking hebben op de eigendomsoverdracht, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, zijn voor rekening van koper.
(…)
ARTIKEL 18
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het passeren van de akte van levering door de notaris, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen.
(…)
ARTIKEL 21
1 De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats vindt, in welk geval het risico per dat moment overgaat op koper.
2 Indien de onroerende zaak voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is verkoper verplicht koper hiervan onverwijld in kennis te stellen.
3 Indien de onroerende zaak door overmacht voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is deze koopovereenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken na het onheil, maar in ieder geval vóór de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht:
a koper uitvoering van deze koopovereenkomst verlangt, in welk geval verkoper — zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de vastgestelde koopsom — aan koper op de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht de onroerende zaak aflevert in de staat waarin het zich dan bevindt, met daarbij alle rechten welke verkoper ter zake van het onheil — hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde —jegens derden toekomen dan wel;
b (…)
ARTIKEL 24
1 Op eerste verzoek van koper wordt de verhuur met één jaar verlengt en de eigendomsoverdracht van het gekochte met één jaar uitgesteld.
2 Een dergelijk verzoek kan maximaal vier maal worden gedaan telkenmale voor de periode van één jaar. De in deze overeenkomst genoemde data schuiven in dat geval telkens met één jaar op. De uiterste datum van eigendomsoverdracht is bepaald op 1 juni 2023.
3 Een verzoek van koper zoals bedoeld in artikel 24.1 dient uiterlijk één maand voor het verstrijken van de lopende huurperiode schriftelijk bij verkoper te worden ingediend.
4 De bepalingen in de huurovereenkomst en koopovereenkomst blijven bij verlenging van de huurovereenkomst en uitstel van de eigendomsoverdracht onverminderd van kracht.
(…)”
2.2.
[eisers] heeft [taxateursbedrijf] ingeschakeld om het pand aan [adres 1] te laten taxeren. Dit heeft geresulteerd in het taxatierapport van de heer [B] van 28 november 2019.
2.3.
Op 1 oktober 2020 stuurt [eiser] aan [gedaagde] het volgende Whatsappbericht:
“Ik ben trouwens verder bezig met de financiering.
Ik kreeg de vraag naar 2 dingen.
-
Schone grond verklaring is die aanwezig ?
Schone grond verklaring is die aanwezig ?
-
Electrische instalatie is die gekeurd / reeds gekeurd ?”
Electrische instalatie is die gekeurd / reeds gekeurd ?”
2.4.
Op 1 oktober 2020 stuurt [gedaagde] aan [eiser] in reactie hierop de volgende Whatsappberichten:
“ [eiser] jij hebt een grond verklaring bij de huur gekregen De elektriciteit is gekleurd en aangepast”
en
“Electricit is0202 2016goedgekeurd”
2.5.
Op 16 februari 2021 stuurt [eiser] aan [gedaagde] het volgende Whatsappbericht:
“Goede morgen [A] ,
Heb jij binnenkort een keer tijd om even bij elkaar te komen over de overname van het pand ?
Ik ben met wat opties bezig en dat wil ik even bespreken.
Gr [eiser] ”
2.6.
Op 16 februari 2021 reageert [gedaagde] hierop per Whatsapp. Hij schrijft:
“Oké zeg maar wanneer”
2.7.
Op 5 juli 2021 is [eiseres] ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
2.8.
Op 18 september 2022 is het bedrijfspand aan [adres 1] te [plaats] door een brand volledig verloren gegaan. [eisers] heeft zijn bedrijf verplaatst naar een andere locatie, de [adres 4] te [plaats] .
2.9.
Op 7 oktober 2022 heeft [eisers] een deurwaardersexploot met daarin de brief van 6 oktober 2022 aan [gedaagde] betekend. In deze brief staat – voor zover van belang –:
“(…)
Hierdoor meld ik uitvoering te willen geven aan artikel 21 lid 3 sub a van de overeenkomst. Ik verlang uitvoering van de koopovereenkomst. Dat betekent dat u aan mij moet leveren de onroerende zaak met daarbij alle rechten die u ter zake de brand jegens derden (bijvoorbeeld uit hoofde van een verzekering) hebt. Ik moet aan u de koopsom van € 450.000,— betalen.
(…)”
2.10.
Op 14 oktober 2022 heeft [gedaagde] aan [eisers] twee brieven gestuurd. In één van deze brieven schrijft hij, onder meer:
“(…)
Hierbij ontbind ik namens cliënte de huurovereenkomst met terugwerkende kracht naar 18 september 2022. Aangezien u over de gehele maand september al huur heeft betaald, zal cliënte u een bedrag van € 1.422,20 (11 dagen van € 112,50 per dag) aan huurpenningen terugbetalen, zodra het buitenterrein leeg en veegschoon door u is opgeleverd aan cliënte.
(…)”
2.11.
In de andere brief van 14 oktober 2022 van [gedaagde] aan [eisers] schrijft [gedaagde] – voor zover van belang –:
“(…)
In uw brief van 6 oktober 2022 heeft u cliënte per brief te kennen gegeven dat u uitvoering wenst te geven aan artikel 21, lid 3, sub a van een tussen u en cliënte gesloten overeenkomst. (…) U miskent dat in artikel 24 van de overeenkomst is
opgenomen dat op uw verzoek eigendomsoverdracht van het gekochte met één jaar kon worden uitgesteld. Ook is in dit artikel opgenomen dat een dergelijk verzoek één maand vóór het verstrijken van een lopende huurperiode schriftelijk bij cliënte ingediend diende te worden. U heeft nimmer een dergelijk schriftelijk verzoek gedaan, zodat er geen enkele verplichting bestaat voor cliënte u de onroerende zaak te leveren.
(…)”
2.12.
[eisers] heeft op 25 april 2023 conservatoir derdenbeslag gelegd op - kort gezegd - alle voor beslag vatbare gelden en vorderingen die de verzekeraar Nationale Nederlanden van [gedaagde] onder zich heeft en verschuldigd is dan wel zal worden aan de [gedaagde] , zulks ter verzekering van en om betaling te verkrijgen van een bedrag van
€ 1.230.000,-. Daarnaast heeft [eisers] leveringsbeslag gelegd op de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres 1] te [plaats] .
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert, na vermindering van eis, – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te bevelen om op eerste verzoek van [eisers] volledige medewerking te verlenen aan al hetgeen nodig is voor het leveren van (de eigendom van) de onroerend zaak staande en gelegen te [plaats] , gemeente Noordoostpolder, kadastraal bekend Gemeente Noordoostpolder, sectie CZ, nummer [nummer] , groot drieënvijftig are en veertig centiare, aan [eisers] tegen gelijktijdige betaling door [eisers] van € 450.000,00 aan [gedaagde] en tegen gelijktijdige betaling door [eisers] van de kosten en belastingen op basis van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en met inachtneming van de in die koopovereenkomst opgenomen bedingen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, tot een maximum dwangsom van € 250.000,00, met de uitdrukkelijke bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van alle rechtshandelingen die [gedaagde] in het kader van de levering van voormelde onroerende zaak aan [eisers] dient te verrichten indien [gedaagde] weigert binnen 25 dagen na betekening van dit vonnis voormelde medewerking te verlenen;
II. veroordeling van [gedaagde] om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis haar vorderingen op haar (opstal)verzekeraar aan [eisers] over te dragen met alle daarbij behorende bescheiden, onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, tot een maximum van € 250.000,00;
III. veroordeling van [gedaagde] om de onder I vermelde onroerende zaak ten tijde van de levering aan [eisers] geheel ontruimd te hebben en te houden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, tot een maximum van € 20.000,00;
IV. veroordeling van [gedaagde] in de proces-, na- en beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf zeven dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling.
3.2.
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eisers] en concludeert in haar conclusie van antwoord tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers] of afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proces- en nakosten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] geconcludeerd tot opheffing van het door [eisers] gelegde beslag.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is allereerst in geschil of [eiseres] ontvankelijk is in haar vorderingen. Volgens [gedaagde] is zij geen contractspartij bij de overeenkomst. De rechtbank beoordeelt dit als volgt.
[eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de overeenkomst niet is gesloten door [eiseres] , maar door [eiser] in hoedanigheid van zijn eenmanszaak. [eisers] stelt dat de overeenkomst is overgenomen door [eiseres] en dat dus sprake is van een overname van het contract in de zin van art. 6:159 BW. Deze stelling is naar het oordeel van de rechtbank in het licht van de betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd om de volgende redenen.
4.3.
Op grond van art. 6:159 BW kan een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. Voor medewerking van de wederpartij gelden geen vormvereisten. Zij kan besloten liggen in de gedragingen van de wederpartij. De bewijslast van het bestaan van een akte en medewerking door de wederpartij rusten op de partij die zich op de contractsovername beroept. [eisers] heeft naar het oordeel van de rechtbank niets in het geding gebracht waaruit kan worden afgeleid dat de overname van de tussen partijen gesloten overeenkomst door [eiseres] ter sprake is gekomen en dat [gedaagde] heeft meegewerkt aan deze overname. Omdat [eiseres] geen contractspartij is van de tussen partijen gesloten overeenkomst of rechthebbende van de vordering, zal [eiseres] niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen. Hierna zullen dus uitsluitend de vorderingen van [eiser] worden beoordeeld.
Nakoming van de overeenkomst
4.4.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de overeenkomst moet nakomen en moet meewerken aan de levering van het onroerend goed. Volgens [eiser] is de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd en is de eigendomsoverdracht van het onroerend goed op grond van artikel 24 van de overeenkomst telkens met een jaar uitgesteld. [gedaagde] betwist dit en stelt - onder meer - dat in wezen sprake was van een koopoptie, omdat [eiser] volgens [gedaagde] zijn wens om het pand daadwerkelijk te kopen nog kenbaar moest maken op grond van artikel 24 van de overeenkomst. De koopoptie is volgens [gedaagde] na 31 mei 2019 opgehouden te bestaan, omdat [eiser] niet schriftelijk heeft verzocht om uitstel van de eigendomsoverdracht op grond van artikel 24 van de overeenkomst. Ook heeft [eiser] nooit getoond dat hij daadwerkelijk het pand wilde kopen. De rechtbank beoordeelt dit als volgt.
4.5.
Anders dan [gedaagde] stelt, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een huurovereenkomst met een koopoptie maar van een huurovereenkomst en een koopovereenkomst. Partijen hebben immers schriftelijk afspraken gemaakt over de koop van het object, de prijs en de leveringsdatum zodat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het is bovendien niet in geschil dat partijen vanaf het aangaan van de overeenkomst er van uit zijn gegaan dat [eiser] het pand zou kopen van [gedaagde] . Artikel 24 bepaalt enkel hoe de eigendomsoverdracht kan worden uitgesteld, maar stelt geen nadere voorwaarden aan de koop. Het door [gedaagde] bepleitte standpunt dat in wezen sprake is van een koopoptie, omdat [eiser] op grond van artikel 24 zijn wens om het pand te kopen (nogmaals) duidelijk had moeten maken, volgt de rechtbank dan ook niet. Kortom: partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met elkaar.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank – en dit is tussen partijen ook niet in geschil – is sprake van een gemengde overeenkomst (art. 6:215 BW). De overeenkomst voldoet immers aan de omschrijving van twee door de wet geregelde bijzondere soorten overeenkomsten, namelijk: een huurovereenkomst en een koopovereenkomst. Dit betekent dat de wettelijke bepalingen van het huurrecht en de wettelijke bepalingen van koop naast elkaar van toepassing zijn op de overeenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de huurovereenkomst en de koopovereenkomst op zichzelf - zoals [gedaagde] ook bepleit - los van elkaar eindigen. De rechtsverhouding tussen partijen kan namelijk worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten: een huurovereenkomst en een koopovereenkomst (zie ook HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405). De vraag is echter of de koopovereenkomst is geëindigd doordat - zoals [gedaagde] stelt - [eiser] geen schriftelijk verzoek tot uitstel van de eigendomsoverdracht heeft gedaan. Dit beoordeelt de rechtbank in de volgende rechtsoverwegingen.
Artikel 24 van de overeenkomst
4.7.
In artikel 24, lid 1, van de overeenkomst is bepaald dat op eerste verzoek van de koper de verhuur met één jaar wordt verlengd en de eigendomsoverdracht van het gekochte met één jaar wordt uitgesteld. In artikel 24, lid 2, is bepaald dat een dergelijk verzoek maximaal vier maal kan worden gedaan, telkens voor de periode van één jaar. De in deze overeenkomst genoemde data schuiven in dat geval telkens met één jaar op. De uiterste datum van de eigendomsoverdracht is bepaald op 1 juni 2023. In lid 3 is bepaald dat een verzoek van de koper zoals bedoeld in het eerste lid uiterlijk één maand voor het verstrijken van de lopende huurperiode schriftelijk bij de verkoper moet worden ingediend. In het vierde lid is tenslotte bepaald dat de bepalingen in de huur- en de koopovereenkomst bij verlenging van de huurovereenkomst en uitstel van de eigendomsoverdracht onverminderd van kracht blijven.
Geen schriftelijk verzoek
4.8.
In artikel 24 van de overeenkomst is niet opgenomen wat het (rechts)gevolg is als koper, dus in dit geval [eiser] , geen schriftelijk verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst en uitstel van de eigendomsoverdracht heeft gedaan (zie lid 3, r.o. 4.7.). In de overeenkomst staat in ieder geval niet dat de koopovereenkomst in dat geval komt te vervallen. Ook zonder een in de overeenkomst opgenomen rechtsgevolg kan de overeenkomst echter een dergelijk rechtsgevolg behelzen op grond van de uitleg van de overeenkomst en/of het door partijen opgewekte vertrouwen ten aanzien van het bestaan van dit rechtsgevolg. De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of deze overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, Haviltex). In de Haviltex-maatstaf ligt besloten dat de uitleg dient te geschieden aan de hand van de wils-vertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427).
4.9.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet kunnen begrijpen en mogen afleiden uit elkaars verklaringen dat de koopovereenkomst was komen te vervallen na het uitblijven van een schriftelijk verzoek van [eiser] tot uitstel van de levering. Het volgende is hiervoor redengevend.
4.10.
Partijen hebben de overeenkomst gesloten met als doel dat [eiser] uiteindelijk de eigenaar zou worden van het onroerend goed. Doordat [eiser] eerst het pand kon huren, kreeg [eiser] van [gedaagde] de tijd om de financiering voor de aankoop rond te krijgen. Het doel was echter nog steeds dat [eiser] het pand zou overnemen van [gedaagde] . [eiser] is na het verstrijken van de huurtermijn van één jaar het pand blijven huren van [gedaagde] (en huur blijven betalen) zonder dat daar een schriftelijk verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst aan ten grondslag lag. Voor het voortzetten van de huurovereenkomst was de stilzwijgende verlenging van de huurrelatie dus voldoende voor [gedaagde] . Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eiser] hieruit afleiden dat het voortzetten van de huurovereenkomst zou betekenen dat de gehele rechtsverhouding tussen partijen ongewijzigd zou worden voorgezet. Het doel van de overeenkomst was immers nog steeds dat [eiser] het pand zou overnemen van [gedaagde] . [eiser] mocht er onder die omstandigheden van uitgaan dat als het voor de verlenging van de huurovereenkomst niet nodig was om [gedaagde] daartoe schriftelijk te verzoeken het ook niet nodig was voor de uitstel van de eigendomsoverdracht. Voor zowel de verlenging van de huur als voor de uitstel van de eigendomsoverdracht gold immers hetzelfde artikel 24 lid 3 van de overeenkomst. Als [gedaagde] bij de huurverlenging geen schriftelijk verzoek verwachtte maar voor de uitstel van de eigendomsoverdracht wel, had het op de weg gelegen van [gedaagde] om [eiser] hiervan op de hoogte te stellen.
4.11.
Uit de verklaringen van partijen over en weer blijkt ook niet dat het voortzetten van de rechtsverhouding zich zou beperken tot de huurrelatie en geen betrekking zou hebben op de koopovereenkomst. Integendeel, uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat partijen er ook na de oorspronkelijk overeengekomen leveringsdatum op 1 juni 2019 van uitgingen dat [eiser] het pand zou overnemen. [eiser] schrijft in zijn Whatsappbericht aan [gedaagde] van 1 oktober 2020 dat hij bezig is met de financiering van het pand en stelt vragen over de schone grond verklaring en de elektrische installatie (zie r.o. 2.3.). In een Whatsapp-bericht van 16 februari 2021 vraagt [eiser] aan [gedaagde] of hij binnenkort tijd heeft om bij elkaar te komen om te praten over de overname van het pand, waarop [gedaagde] bevestigend reageert (zie r.o. 2.5 en 2.6.). Op basis van deze correspondentie hoefde [eiser] er geen rekening mee te houden dat de koopovereenkomst was komen te vervallen.
4.12.
[eiser] mocht gelet op het voorgaande dan ook redelijkerwijs verwachten dat
bij de stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst de rechtsverhouding als geheel zou worden voortgezet en dat de levering van het onroerend goed conform artikel 24 van de overeenkomst was uitgesteld.
4.13.
Het voorgaande betekent dat de huur- en koopovereenkomst in zijn geheel is voortgezet na 1 juni 2019. Dit brengt met zich dat [eiser] op 7 oktober 2022 een rechtsgeldig beroep op nakoming van de koopovereenkomst heeft gedaan.
4.14.
Anders dan [gedaagde] meent, maakt dat partijen (nog) geen dag van eigendomsoverdracht hebben afgesproken niet dat [eiser] geen beroep op artikel 21 van de overeenkomst toekomt. Dit volgt immers niet uit de tekst van deze bepaling. Bovendien heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling terecht gesteld dat partijen al overeenstemming hadden bereikt over het moment van de eigendomsoverdracht, namelijk – zo volgt uit artikel 12 van de overeenkomst – op of omstreeks 1 juni 2019. Deze termijn kon overeenkomstig artikel 24 lid 2 worden uitgesteld met één jaar, waarbij de uiterste datum van eigendomsoverdracht is bepaald op 1 juni 2023. Zoals is overwogen in r.o. 4.13. is de rechtsverhouding als geheel voortgezet na het verstrijken van de oorspronkelijke huurperiode. Dit betekent dat eveneens de datum van de eigendomsoverdracht is uitgesteld naar 1 juni 2023.
Redelijkheid en billijkheid
4.15.
Het beroep van [eiser] op nakoming van de overeenkomst is – anders dan [gedaagde] meent – naar het oordeel van de rechtbank niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.16.
De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan onder omstandigheden maken dat een partij geen beroep kan doen op een beding dat tussen partijen is overeengekomen. Of een dergelijke situatie zich voordoet, hangt af van de omstandigheden. De formulering van artikel 6:2 lid 2 BW maakt dat de rechter bij de toepassing van deze wetsbepaling terughoudendheid moet betrachten. Een beroep op deze bepaling kan alleen slagen als toepassing van het overeengekomen beding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.17.
Anders dan [gedaagde] meent, heeft [eiser] ook na het verstrijken van de oorspronkelijke huurperiode laten blijken dat hij over wilde gaan tot eigendomsoverdracht van het gehuurde. Zoals overwogen in r.o. 4.11. heeft hij namelijk per Whatsappbericht aan [gedaagde] aangegeven bezig te zijn met de financiering en heeft hij [gedaagde] gevraagd om een afspraak te maken om te praten over de overname van het pand. Daarnaast heeft [eiser] op 28 november 2019 een taxatierapport laten opstellen in het kader van de voorgenomen aankoop (zie r.o. 2.2.).
4.18.
Het enkele feit dat het gehuurde is afgebrand en [gedaagde] van de verzekeraar van het pand een forse verzekeringsuitkering ontvangt, maakt niet dat het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Partijen hebben immers voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst met elkaar gesproken over de koopsom en deze vastgesteld op € 450.000,00. Dit is dan ook het bedrag dat door [eiser] aan [gedaagde] betaald moet worden. Het enkele feit dat later blijkt dat deze afspraak voor [gedaagde] niet gunstig was (omdat de verzekeringsuitkering aanzienlijk hoger is dan de afgesproken koopsom), is een risico dat hoort bij een (ver) voor de eigendomsoverdracht vastgestelde koopprijs.
4.19.
Bovendien bepaalt artikel 21 lid 1 van de overeenkomst dat de risico-overgang plaatsvindt op het moment van tekenen van de akte van levering, tenzij tussen partijen een ander tijdstip is overeengekomen (artikel 18 van de overeenkomst). Het enkele feit dat [eiser] het pand met ingang van 1 juni 2018 heeft gehuurd, maakt – anders dan [gedaagde] lijkt te betogen – niet dat partijen zouden hebben afgesproken dat de risico-overgang op dat moment plaatsvond. Dat partijen zo’n afspraak zouden hebben gemaakt, is niet gesteld of gebleken. Dit betekent dat het risico van beschadiging of verlies van het pand tot het moment van tekenen van de akte van levering bij [gedaagde] lag.
4.20.
In artikel 21 lid 3 van de overeenkomst is voorts bepaald dat indien de onroerende zaak door overmacht voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden tenzij binnen vier weken na het onheil, maar in ieder geval voor de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht de koper – kort samengevat – uitvoering van de koopovereenkomst verlangt. De onroerende zaak moet dan worden afgeleverd in de staat waarin het zich dan bevindt met daarbij alle rechten welke verkoper ter zake van het onheil - hetzij uit hoofde van de verzekering, hetzij uit andere hoofde - jegens derden toekomen. Deze bepaling voorziet dus in de mogelijkheid dat zich ‘onheil’ voordoet tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering. Juist voor die situatie is dit artikel opgenomen en is een voorziening getroffen hoe daarmee om moet worden gegaan. Het ‘onheil’ zoals in deze bepaling omschreven heeft met het afbranden van het pand plaatsgevonden in onderhavige zaak. Omdat juist voor dat soort situaties een voorziening is getroffen in artikel 21 van de overeenkomst, kan niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [eiser] zich beroept op dit artikel.
Tussenconclusie
4.21.
Het voorgaande betekent dat [eiser] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op artikel 21 van de overeenkomst. [gedaagde] is dan ook gehouden om medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak. [eiser] dient gelijktijdig daaraan een bedrag van € 450.000,00 aan [gedaagde] te betalen evenals de kosten van belastingen op basis van de overeenkomst, overeenkomstig artikel 13 van de overeenkomst.
4.22.
De vordering van [eiser] onder I van het petitum zal als hierna vermeld worden toegewezen. De daarbij gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen. De daarbij gevorderde bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van alle rechtshandelingen die [gedaagde] in het kader van de levering aan [eiser] dient te verrichten, indien [gedaagde] weigert binnen 25 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan hetgeen onder I van het petitum is gevorderd, is eveneens toewijsbaar op grond van artikel 3:300 BW, nu [eiser] hier geen verweer tegen heeft gevoerd.
Vorderingen op opstalverzekeraar
4.23.
[eiser] vordert onder II van haar petitum veroordeling van [gedaagde] om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis zijn vorderingen op zijn opstalverzekeraar aan [eiser] over te dragen, onder verbeurte van een dwangsom. Deze vordering is toewijsbaar, omdat deze is gegrond op artikel 21 lid 3 sub a van de overeenkomst waarin is bepaald dat als de koper uitvoering van de koopovereenkomst verlangt, verkoper – zonder enige tegenprestatie naast de vastgestelde koopsom – aan koper op de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht de onroerende zaak aflevert in de staat waarin het zich dan bevindt, met daarbij alle rechten welke verkoper ter zake van het onheil – hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde – jegens derden toekomen.
4.24.
Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiser] onder II van haar petitum zal worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank aanleiding ziet om te bepalen dat [gedaagde] pas op de dag van de eigendomsoverdracht zijn vorderingen op zijn opstalverzekeraar met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , gemeente Noordoostpolder, kadastraal bekend Gemeente Noordoostpolder, sectie CZ, nummer [nummer] , groot drieënvijftig are en veertig centiare aan [eiser] hoeft over te dragen.
Vordering tot ontruiming
4.25.
[eiser] vordert onder III van haar petitum [gedaagde] te veroordelen om de onroerende zaak ten tijde van de levering aan [eisers] geheel ontruimd te hebben en te houden, op straffe van een dwangsom. Deze vordering zal worden afgewezen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat alles op het perceel is opgeruimd, een schone grond verklaring aanwezig is en het perceel klaar is voor herbouw. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] de onroerende zaak ontruimd laat, zodat [eiser] geen belang heeft bij deze vordering.
Beslagkosten
4.26.
[eiser] vordert vergoeding van de kosten van de conservatoire maatregelen en heeft bij akte stukken met betrekking tot het gelegde conservatoir beslag overgelegd. Volgens artikel 706 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kunnen beslagkosten van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig is. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beslag gegrond gelegd. Dit betekent dat de veroordeling van [gedaagde] in de beslagkosten zal worden toegewezen. De beslagkosten worden begroot op € 746,16 en € 598,00 aan salaris advocaat, in totaal: € 1.344,16. Omdat het voor het beslagrekest betaalde griffierecht in mindering is gebracht op het voor de onderhavige procedure verschuldigde griffierecht, en dit griffierecht in de hierna vast te stellen proceskostenveroordeling is begrepen, is in het kader van de vergoeding van beslagkosten geen plaats voor toewijzing van het gevorderde griffierecht voor het beslagrekest. De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten zal worden toegewezen als bij de beslissing is vermeld.
Proceskosten
4.27.
[gedaagde] zal, als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 129,14
- griffierecht 676,00
- salaris advocaat
1.196,00(2 punten × tarief € 598,00)
1.196,00(2 punten × tarief € 598,00)
Totaal € 2.001,14
4.28.
De door [eiser] gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zijn toewijsbaar als bij de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
5.2.
beveelt [gedaagde] om op eerste verzoek van [eiser] volledige medewerking te verlenen aan al hetgeen nodig is voor het leveren van (de eigendom van) de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , gemeente Noordoostpolder, kadastraal bekend Gemeente Noordoostpolder, sectie CZ, nummer [nummer] , groot drieënvijftig are en veertig centiare, aan [eiser] tegen gelijktijdige betaling door [eiser] van € 450.000,00 aan [gedaagde] en tegen gelijktijdige betaling door [eiser] van de kosten van belastingen op basis van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en met in achtneming van de in die koopovereenkomst opgenomen bedingen, onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, tot een maximum van € 250.000,00;
5.3.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van alle rechtshandelingen die [gedaagde] in het kader van de levering aan [eiser] van de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , gemeente Noordoostpolder, kadastraal bekend Gemeente Noordoostpolder, sectie CZ, nummer [nummer] , groot drieënvijftig are en veertig centiare, dient te verrichten indien [gedaagde] weigert binnen 25 dagen na betekening van dit vonnis medewerking - als bepaald in r.o. 5.2. - te verlenen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om op de dag van de eigendomsoverdracht al haar vorderingen op haar opstalverzekeraar met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , gemeente Noordoostpolder, kadastraal bekend Gemeente Noordoostpolder, sectie CZ, nummer [nummer] , groot drieënvijftig are en veertig centiare, aan [eiser] over te dragen, met alle daarbij horende bescheiden, onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, tot een maximum dwangsom van € 250.000,00;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.344,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.6.
verklaart [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] , tot op heden begroot op € 2.001,14, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
5.8.
verklaart de veroordelingen onder rechtsoverweging 5.2., 5.3., 5.4., 5.5.,5.6. en 5.7. uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024.