Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4395
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [vestigingsplaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 817.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 12 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door mevrouw [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2.1.
De onroerende zaak aan [adres] in [vestigingsplaats] heeft als bouwjaar 2013 en een oppervlakte van 221 m2.
2.2.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 599.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
3.2.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
4. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 69.289,- per jaar (huurwaarde per m2: € 314,-). De huurwaarde is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat op 1 mei 2018 is gerealiseerd (huurprijs € 354 per m²). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in het centrum van [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,8. De heffingsambtenaar heeft de om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook gelegen in het centrum van [vestigingsplaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Coronapandemie
5. Eiseres stelt dat een correctie had moeten worden toegepast in verband met de coronapandemie vanwege de belemmering van het gebruik van het object. Zo stelt eiseres dat de aanslag is opgelegd in corona-tijd op 28 februari 2021, terwijl ten tijde van corona men geen horeca bedrijf mocht exploiteren. Eiseres bepleit een corona-korting van 40%. Doordat de heffingsambtenaar geen korting heeft toegepast, is de eindwaarde te hoog vastgesteld.
5.1.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op de waardepeildatum 1 januari 2020 de coronacrisis nog geen aanvang had gevonden. Pas in februari 2020 werd de eerste besmetting met het virus in Nederland gemeld en de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de verspreiding van het virus zijn in de loop van maart 2020 getroffen. Dat is ruim na de waardepeildatum. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. Van een (kenbare) uitbraak of een coronacrisis in Nederland was nog geen sprake op de waardepeildatum. Dat in de loop van 2020 corona in Nederland zich manifesteerde, is verder geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, derde 3, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten
6. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar referentieobjecten heeft geselecteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De referentieobjecten zijn namelijk bijna allemaal winkels, terwijl het object van eiseres een horecagelegenheid is. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat het niet om het feitelijke gebruik van de objecten gaat, maar om wat er op basis van het bestemmingsplan mogelijk is. Zowel het object als de referentieobjecten zijn locaties waar een winkel is toegestaan. Dat er in het object van eiseres feitelijk een restaurant zit, maakt voor de vergelijkbaarheid dus niet uit. Omdat in alle objecten een winkel is toegestaan, zijn deze met elkaar vergelijkbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Objectonderdelen
Objectonderdelen
7. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres gewezen op de zes parkeerplaatsen waar door de heffingsambtenaar een waarde van € 20.000,- aan is toegekend. Eiseres stelt uit de overgelegde taxatiematrix niet te kunnen opmaken waar deze parkeerplaatsen zich bevinden noch hoe deze invloed hebben op de eindwaarde. Ook mist volgens eiseres de keuken in de objectomschrijving. Omdat volgens eiseres een keuken een lagere waarde zou moeten hebben dan een restaurant/bar per m2, had de heffingsambtenaar moeten laten zien hoe dat in de berekening is verwerkt. Omdat de heffingsambtenaar op beide punten geen inzicht heeft gegeven heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de parkeerplaatsen zich bevinden in de parkeerkelder van het pand. De ingang daarvan zit aan de [straat] . De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de keuken en de parkeerplaatsen zijn verdisconteerd in het huurcijfer van het object. De rechtbank volgt de uitleg van verweerder. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de zes parkeerplaatsen onderdeel zijn van de huurovereenkomst van het horecabedrijf. Bovendien is door de heffingsambtenaar de waarde van het object onderbouwd met het eigen huurcijfer, naast alle gekozen referentieobjecten, waardoor hij naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
8. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
8.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23.
8.2.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 8 april 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus net geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.