ECLI:NL:RBMNE:2024:3150

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10791469 \ UC EXPL 23-7734

Vonnis van 22 mei 2024

in de zaak van

STICHTING BO-EX '91,

gevestigd in Utrecht,

eisende partij,

hierna te noemen: Bo-Ex,

gemachtigde: mr. P.F.M. Broos,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] ,

gemachtigde: mr. F.S. Jansen,

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaarding van 6 november 2023, met productie 1 tot en met 17

 de conclusie van antwoord van 20 december 2023

 de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

 de brief van Bo-Ex van 29 maart 2024, met producties 18 tot en met 20

 de brief van Bo-Ex van 2 april 2024, productie 21

 de mondelinge behandeling van 8 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.

2.De beoordeling

Kern van de zaak

2.1.

Deze zaak gaat, samengevat, over de ontbinding van de huurovereenkomst tussen verhuurder Bo-Ex en huurder [gedaagden c.s] Voor die ontbinding heeft Bo-Ex twee afzonderlijke redenen aangevoerd: [gedaagden c.s] zou veel overlast veroorzaken, en [gedaagden c.s] zou lange tijd niet zijn hoofdverblijf in de woning hebben gehad. De kantonrechter vindt de overlast nu onvoldoende voor ontbinding, maar zij vindt het wel voorlopig aannemelijk dat [gedaagden c.s] lange tijd niet zijn hoofdverblijf in de woning had. [gedaagden c.s] mag daar tegenbewijs tegen leveren. In dit tussenvonnis wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot die beslissing komt.

De huurovereenkomst tussen Bo-Ex en [gedaagden c.s]

2.2.

[gedaagden c.s] huurt sinds 2009 een woning aan de [adres] in [plaats] van Bo-Ex. Deze woning in de [straat] is hem aangeboden in het kader van het ‘laatste kans-beleid’. Omdat [gedaagden c.s] eerder een woning van Bo-Ex huurde en daar overlast had veroorzaakt, wilde Bo-Ex hem in 2009 nog een laatste kans geven. [gedaagden c.s] moest dan wel woonbegeleiding ontvangen en nieuwe overlast voorkomen.

2.3.

In de huurovereenkomst en de daarbij horende algemene huurvoorwaarden staat onder meer dat [gedaagden c.s] ervoor moet zorgen dat er geen overlast of hinder voor omwonenden wordt veroorzaakt. Ook staat in de algemene huurvoorwaarden dat [gedaagden c.s] verplicht is zijn ‘hoofdverblijf’ in de woning te hebben. Dat betekent dat [gedaagden c.s] zelf daadwerkelijk in de woning moet wonen.

Juridisch kader: wat is er nodig voor ontbinding

2.4.

Bo-Ex wil dat de huurovereenkomst met [gedaagden c.s] wordt ontbonden, en zij wil dat [gedaagden c.s] de woning na die ontbinding verlaat (ontruiming). Voor ontbinding van de huurovereenkomst is nodig dat [gedaagden c.s] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit die huurovereenkomst. Met andere woorden: [gedaagden c.s] doet niet wat met Bo-Ex is afgesproken. Als dat zo is, mag Bo-Ex ontbinden. Dat staat in de wet. In de wet staat daarnaast ook dat het zo kan zijn dat de niet-nakoming te gering is om ontbinding te rechtvaardigen. [gedaagden c.s] zegt dat dat hier zo is. De kantonrechter moet dus een afweging maken: zij moet bekijken hoe ernstig de tekortkoming is, afgezet tegen de gevolgen van ontbinding. Die gevolgen zijn namelijk groot: als de huurovereenkomst wordt ontbonden, betekent dat dat [gedaagden c.s] de woning uit moet.

Overlast op dit moment onvoldoende reden voor ontbinding

2.5.

Als reden voor de ontbinding voert Bo-Ex ten eerste aan dat [gedaagden c.s] heel vaak overlast veroorzaakt. Het gaat vooral om geluidsoverlast en overlast bij feestjes, zoals geschreeuw op straat. Veel buren zeggen dat zij bang zijn voor [gedaagden c.s] en durven alleen anoniem meldingen te maken bij Bo-Ex en de politie. [gedaagden c.s] zegt dat er geen overlast is, en dat er buren zijn die valse meldingen maken om hem dwars te zitten. Vanaf het begin hebben buren vooroordelen over hem. Ook zegt hij dat de feestjes waar het om zou gaan, niet in de nacht maar overdag of in de vroege avond plaatsvinden.

2.6.

Er is naar het oordeel van de kantonrechter wel sprake geweest van overlast. Weliswaar is het een tijd lang rustiger geweest, maar vanaf 2018 zijn de overlastmeldingen weer toegenomen. Dat blijkt uit de vele meldingen die sinds die tijd bij Bo-Ex en de politie zijn gedaan. Die meldingen waren niet onterecht: vaak stelde de politie ter plekke inderdaad vast dat sprake was van harde muziek en soms ook dronkenschap. Dat was soms overdag, en soms midden in de nacht. In beide gevallen kan er sprake zijn van overlast. Dat er buren zijn die vooroordelen over [gedaagden c.s] hebben, kan zo zijn, maar uit niets blijkt dat dát de enige reden voor hun klachten was.

2.7.

De overlast betekent dat [gedaagden c.s] één van de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Toch vindt de kantonrechter de overlast op dit moment onvoldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat komt doordat er tussen de overlastmelding op 6 april 2023 en de mondelinge behandeling op 8 april 2024 nog maar één overlastmelding is gedaan, namelijk in januari 2024. [gedaagden c.s] heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat dit komt omdat hij dingen heeft veranderd: hij - de heer [gedaagde sub 1] - drinkt niet meer, en zijn kinderen wonen niet meer thuis. Los van de oorzaak: het staat vast dat de overlast in vergelijking met de periode daarvoor sinds april 2023 sterk is afgenomen. Afgezet tegen het grote gevolg dat ontbinding voor [gedaagden c.s] zou hebben, is de overlast daarom nu onvoldoende reden voor ontbinding.

De kantonrechter vindt het op voorhand aannemelijk dat [gedaagden c.s] een tijd niet zijn hoofdverblijf in de woning had

2.8.

Bo-Ex heeft nog een tweede, afzonderlijke, reden voor de ontbinding aangevoerd. Bo-Ex zegt dat [gedaagden c.s] tussen (in ieder geval) april 2023 en maart 2024 niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Met andere woorden: [gedaagden c.s] is in die periode veel en langdurig afwezig geweest en woonde eigenlijk niet in de woning. Volgens Bo-Ex is dát ook de reden dat er in die periode maar één overlastmelding is geweest, en komt dat dus niet door een gedragsverandering van [gedaagden c.s]

2.9.

Bo-Ex heeft deze reden voor ontbinding kort voor de mondelinge behandeling toegelicht en onderbouwd met stukken:

 Bo-Ex heeft laten zien dat er door haar medewerkers diverse huisbezoeken zijn afgelegd, vooral tussen november 2023 en maart 2024. Daarbij werd bijna nooit iemand in de woning aangetroffen. Ook waren de rolluiken aan de voor- en achterkant van de woning bijna altijd dicht. Er brandde daarnaast tijdens langere periodes steeds één bepaalde lamp. Dat alles wijst er voor Bo-Ex op dat er niemand in de woning aanwezig was;

 De politie is ook bij de woning gaan kijken en heeft met buurtbewoners gesproken. In het proces-verbaal van bevindingen van 28 juni 2023 constateert de politie dat de woning op dat moment ‘vermoedelijk onbewoond is’; en

 Bo-Ex heeft gegevens overgelegd van het waterverbruik in de woning. Daaruit blijkt dat er in heel 2023 nagenoeg geen water is verbruikt.

2.10.

[gedaagden c.s] heeft deze stellingen van Bo-Ex tijdens de mondelinge behandeling betwist. Hij heeft verteld dat de motor van de rolluiken aan de voor- en achterkant kapot was, en dat dat de reden was dat deze steeds dicht zaten. Ook heeft [gedaagden c.s] verteld dat hij gewoon water verbruikt in de woning, maar dat het lage verbruik dat Bo-Ex laat zien komt doordat er een slimme meter is geïnstalleerd. Tot slot heeft [gedaagden c.s] gezegd dat hij overdag veel op familiebezoek is, maar wel altijd in de woning slaapt.

2.11.

De kantonrechter vindt het op basis van de stukken die Bo-Ex heeft laten zien op dit moment aannemelijk dat [gedaagden c.s] in de periode van april 2023 tot en met maart 2024 niet zijn hoofdverblijf in de woning had.

[gedaagden c.s] wordt toegelaten tot het leveren van tegenbewijs

2.12.

Als [gedaagden c.s] van april 2023 tot en met maart 2024 inderdaad niet zijn hoofdverblijf in de woning had, betekent dat dat hij ook op dit punt tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit is een grond voor ontbinding van die huurovereenkomst. Anders dan bij de overlast, vindt de kantonrechter déze reden niet te gering om ontbinding te rechtvaardigen. De huurovereenkomst is gesloten met als doel bewoning van de woning door [gedaagden c.s] Leegstand van de woning zorgt voor gevoelens van onveiligheid in de buurt. Daar komt bij dat het hier om een sociale huurwoning gaat. Gelet op de wettelijke taak van Bo-Ex als verhuurder van sociale huurwoningen en het tekort aan zulke woningen heeft Bo-Ex er een groot belang bij dat haar huurders de woningen als hoofdverblijf gebruiken. Als daarvan langdurig geen sprake is geweest, is dat een reden voor ontbinding. Met andere woorden: of [gedaagden c.s] wel of niet zijn hoofdverblijf had in de woning tussen april 2023 tot en met maart 2024 is doorslaggevend voor de uitkomst van deze procedure.

2.13.

Er zijn twee redenen waarom de kantonrechter vindt dat [gedaagden c.s] nog wel de gelegenheid moet krijgen om tegenbewijs te leveren, en het nu dus nog niet vast komt te staan dat [gedaagden c.s] in de genoemde periode niet zijn hoofdverblijf in de woning had:

 Bo-Ex heeft deze reden voor ontbinding weliswaar al in de dagvaarding genoemd, maar dit toen nauwelijks onderbouwd. Pas kort voor de mondelinge behandeling heeft zij dit argument met stukken onderbouwd. [gedaagden c.s] had dus maar beperkte mogelijkheden om hierop met een goed onderbouwde betwisting, ook voorzien van stukken, te reageren; en

 Uit de rechtspraak blijkt dat in dit soort zaken (over het wel of niet hebben van het hoofdverblijf) vaak een heel uitgebreid dossier is opgebouwd door de verhuurder, waarbij er bijvoorbeeld huisbezoeken worden afgelegd, er langdurig wordt gemonitord wat er rondom de woning gebeurt en er verklaringen van buren, nutsbedrijven en de gemeente aanwezig zijn.^[1]Weliswaar heeft Bo-Ex hier ook een aantal stukken laten zien, en vindt de kantonrechter dat die stukken erop wijzen dat [gedaagden c.s] niet in de woning woonde, maar in vergelijking met andere zaken is dit dossier van Bo-Ex veel minder uitgebreid.

2.14.

Om deze redenen laat de kantonrechter [gedaagden c.s] toe tot het leveren van tegenbewijs. Dat betekent dat [gedaagden c.s] mag onderbouwen dat hij van april 2023 tot en met maart 2024 wél zijn hoofdverblijf in de woning had. [gedaagden c.s] kan dit bijvoorbeeld aantonen met stukken of door getuigen te horen.

2.15.

De kantonrechter neemt nu nog geen andere beslissingen.

3.De beslissing

De kantonrechter

3.1.

laat [gedaagden c.s] toe te bewijzen dat hij gedurende de periode van april 2023 tot en met maart 2024 zijn hoofdverblijf had in de woning aan de [adres] in [plaats] ,

3.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 19 juni 2024voor uitlating door [gedaagden c.s] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

3.3.

bepaalt dat, als [gedaagden c.s] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, hij die stukken dan direct (dus op woensdag 19 juni 2024) in het geding moet brengen,

3.4.

bepaalt dat, als [gedaagden c.s]
getuigenwil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
julitot en met
oktober 2024dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

3.5.

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van een nog aan te wijzen kantonrechter van deze rechtbank, in het gerechtsgebouw te Utrecht, Vrouwe Justitiaplein 1,

3.6.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,

3.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Atema en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024.