Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1913
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S.A. Sital Lachchi).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [gemeente] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 222.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verminderd tot € 214.000,-.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar en heeft aanvullende gronden ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 14 maart 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur 1] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning die in 1982 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 125 m² en een vrijstaande berging van 6 m². De woning ligt op een perceel van 142 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 167.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur 2] . In deze matrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 220.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] te [gemeente] (referentie 1);
- [adres 3] te [gemeente] (referentie 2);
- [adres 4] te [gemeente] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 220.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referenties allemaal tussenwoningen zijn en bij elkaar in de buurt liggen in [gemeente] . De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1982 gebouwd en de referenties zijn gebouwd in 1983. Ze hebben dezelfde bouwkundige kwaliteit en zijn wat uitstraling en doelmatigheid betreft voldoende vergelijkbaar. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde per m² de laagste eenheidsprijs te hanteren.
5.1
Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Ingetrokken beroepsgrond
6. Eiser voerde in zijn beroepschrift aan dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet WOZ in de bezwaarfase niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak
Heeft de heffingsambtenaar bij het kiezen van de referenties voldoende rekening gehouden met de staat van de woning?
7.
Eiser voert aan dat de referenties die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in de taxatiematrix een betere staat van onderhoud hebben dan zijn woning. Zijn woning heeft namelijk een onder gemiddelde staat van onderhoud. Eiser heeft zelf referentiewoningen aangedragen die minder afwijken van zijn woning en daarom beter geschikt zijn voor een vergelijking.
Eiser voert aan dat de referenties die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in de taxatiematrix een betere staat van onderhoud hebben dan zijn woning. Zijn woning heeft namelijk een onder gemiddelde staat van onderhoud. Eiser heeft zelf referentiewoningen aangedragen die minder afwijken van zijn woning en daarom beter geschikt zijn voor een vergelijking.
7.1
De heffingsambtenaar voert tijdens de zitting aan dat eiser zelf op het inlichtingenformulier heeft aangegeven dat zijn woning uitwendig gemiddeld is en inwendig iets onder gemiddeld. Verder voert de heffingsambtenaar aan dat de door eiser aangedragen referenties een minder goede onderhoudsstaat hebben dan de woning van eiser. Er zijn bij deze referenties sprake van onder meer bouwtechnische gebreken. Volgens de heffingsambtenaar zijn de referenties die in de taxatiematrix gebruikt zijn beter vergelijkbaar met de woning van eiser.
7.2
De rechtbank overweegt dat eiser tijdens de zitting heeft erkend dat de door hem aangedragen referenties zogenaamde kluswoningen zijn. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting gemotiveerd waarom de woning van eiser geen kluswoning is. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan de motivering van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank oordeelt daarom dat de heffingsambtenaar bij het kiezen van de referenties voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Is de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel?8. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel is. Wat tijdens de hoorzitting is besproken, is namelijk niet volledig weergegeven in het verslag van de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar is hier niet op gereageerd.
8.1
De heffingsambtenaar voert aan dat alles wat tijdens de hoorzitting is aangegeven, staat vermeld in de heroverwegingen van de uitspraak op bezwaar. Een verslag van de hoorzitting is als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegd.
8.2
De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak [1] volgt dat de wet voorschrijft dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar niet in welke vorm het verslag moet worden opgesteld of hoe uitgebreid het verslag moet zijn [2] . Volgens de parlementaire geschiedenis bij deze bepaling kan ook uit de beslissing op bezwaar blijken wat tijdens de hoorzitting is besproken en daarbij gaat het om een korte weergave van de kern van wat naar voren is gebracht. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de weergave van het verslag van de hoorzitting onjuist of onvolledig is. De rechtbank constateert verder dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Daarbij is niet vereist dat de heffingsambtenaar expliciet alle bezwaargronden noemt en daarop ingaat. [3] De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Eiser heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet is gebleken dat eiser is geschaad in zijn processuele belangen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Woningwaarde-rapport
9. Eiser wijst op het door [deskundige] opgemaakte WOZ-deskundigenrapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 166.000,-.
9.1
Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.