Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/890
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 mei 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 530.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 december 2021 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [taxateur] .
1.5.
De rechtbank heeft na de zitting op 31 januari 2024 nog een stuk ontvangen van eiser. Omdat het stuk geen aanleiding vormt om het onderzoek te heropenen, wordt het stuk niet door de rechtbank bij de beoordeling betrokken.
Beoordeling door de rechtbank
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning, een tussenwoning met een dakterras van 32 m², een berging en twee parkeerplaatsen. Eiser is de eigenaar van de woning. Hij bepleit een lagere waarde voor de woning van € 499.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 530.000.
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4. Hoewel de gemachtigde van eiser pas op de zitting concreet heeft gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar, zal de rechtbank het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat de heffingsambtenaar op de zitting adequaat op de standpunten van eiser heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
6. Volgens vaste rechtspraak moet indien een onroerende zaak kort voor of na de peildatum is gekocht er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
7. Eiser heeft de woning op 4 februari 2019 gekocht voor € 525.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld naar het eigen aankoopcijfer. Dit verkoopcijfer heeft hij gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum 1 januari 2020. Dit leidt, zo blijkt uit de taxatiematrix van de heffingsambtenaar, tot een (geïndexeerde) aankoopprijs van € 568.000. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser ook met twee andere aan de [straat] gelegen woningen die recent zijn verkocht ( [adres 2] en [adres 3] ).
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 530.000 niet te hoog is vastgesteld. Doorslaggevende betekenis komt toe aan het eigen aankoopcijfer dat in deze zaak de beste indicatie voor de waarde is. Het verkoopcijfer van € 525.000 is niet te ver voor de waardepeildatum tot stand gekomen (11 maanden voor de waardepeildatum) en de WOZ-waarde is slechts € 5.000 hoger vastgesteld, ondanks de prijsstijgingen op de woningmarkt in 2019 (de heffingsambtenaar gaat onweersproken uit van een jaarindexering van 9,1%).
9. Wat eiser in beroep aanvoert maakt het oordeel niet anders.
10. Eiser wijst erop dat in de iWOZ-brochure van zijn woning een andere gebruiksoppervlakte (171 m²) wordt genoemd dan in de taxatiematrix (177 m²). Voor zover eiser daarmee stelt dat de heffingsambtenaar niet uitgaat van de juiste oppervlaktemaat in de taxatiematrix, kan dit kan dit niet leiden tot twijfel over de hoogte van de WOZ-waarde. De waarde is immers onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 525.000. Of de woning heffingsambtenaar wel de juiste oppervlaktemaat hanteert doet niet ter zake, omdat dit de prijs is die eiser over heeft gehad voor de woning als geheel.
11. Eiser stelt dat na aankoop van de woning de slagbomen op het parkeerterrein bij de woning zijn verwijderd waardoor er parkeeroverlast is ontstaan. Volgens eiser levert dit een schadepost op van € 26.000,-, die voor het bepalen van de WOZ-waarde in mindering moet worden gebracht op de eigen aankoopprijs. De rechtbank begrijpt dat eiser daarmee stelt dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, waardoor de waarde moet worden vastgesteld naar de staat van de woning aan het begin van het kalenderjaar (1 januari 2021). Daarin volgt de rechtbank eiser niet. Eiser stelt weliswaar dat sprake is van gewijzigde situatie waardoor sprake is van waardedrukkende parkeeroverlast, maar dat heeft hij verder niet onderbouwd. Daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar mede onder verwijzing naar (lucht)foto’s, betwist dat sprake is van een waardedrukkend effect door parkeeroverlast. Hij wijst erop dat zowel eisers woning als de referentiewoningen twee eigen parkeerplaatsen hebben die zijn gelegen op eigen terrein, achter een elektrisch bedienbaar schuifhek. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar vindt de rechtbank niet aannemelijk dat sprake is van parkeeroverlast, laat staan dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. De beroepsgrond slaagt niet.
11.1.
De rechtbank merkt nog op dat, ook al zou de rechtbank eiser volgen in het waardedrukkend effect van € 28.000, dat nog niet betekent dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser trekt dit bedrag af van de verkoopprijs, maar daarmee miskent hij de prijsontwikkeling die zich tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum heeft voorgedaan. In de taxatiematrix is de verkoopprijs gecorrigeerd naar € 568.000, gebaseerd op een jaarindexering van 9,1%. Dit percentage is door eiser niet weersproken. Een correctie daarop van € 28.000 levert dan een verkoopprijs op van € 540.000. Dat is nog altijd hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 530.000.
De duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
12. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
12.1.
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 2 juni 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) tien maanden verstreken.
12.2.
De gemachtigde van eiser heeft een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures lopen bij deze rechtbank en hij heeft geen personeel. Zijn handelswijze leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. De rechtbank ziet daarom aanleiding voor een verlenging van de termijn met een jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie
13. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.
14. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.