Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/982
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 mei 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.042.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 1 december 2021 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [taxateur] .
1.5.
De rechtbank heeft na de zitting op 31 januari 2024 nog een stuk ontvangen van eiser. Omdat het stuk geen aanleiding vormt om het onderzoek te heropenen, wordt het stuk niet door de rechtbank bij de beoordeling betrokken.
Beoordeling door de rechtbank
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning, een twee-onder-een-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van circa 131 m² en een berging van 16 m². De woning ligt op een kavel met een oppervlakte van 380 m². Eiser is de eigenaar van de woning. Hij bepleit een lagere waarde voor de woning van € 715.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.042.000.
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4. Hoewel de gemachtigde van eiser pas op de zitting concreet heeft gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar, zal de rechtbank het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiser heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de woning van eiser vergelijkt met vier andere woningen waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen).
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank allereerst in aanmerking dat de verkoopcijfers van referentiewoningen bruikbaar zijn. Het gaat om voldoende vergelijkbare woningen met verkoopcijfers die niet al te ver voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
7. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat het statige herenhuizen zijn terwijl zijn woning een kleine arbeiderswoning is.
8. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de referentiewoningen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning van eiser een markante woning is waardoor het lastig is geweest goed vergelijkbare woningen te vinden. Bij het selecteren van referentiewoningen is de keuze qua ligging in [wijk] van belang geweest, omdat uit de marktanalyse is gebleken dat woningen in [woonplaats] Noord en West in een ander marktsegment vallen. Er is gekeken of er twee-onder-een-kapwoningen uit dezelfde bouwperiode beschikbaar waren, maar daarvan zijn er heel weinig beschikbaar. Verder heeft de woning een unieke en overlast veroorzakende ligging aan het spoor. Bij de selectie is daarom ook van belang geweest om woningen te selecteren die daadwerkelijk een overlast veroorzakende ligging hebben. De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn gelet op alle omstandigheden volgens de heffingsambtenaar de best bruikbare vergelijkingen. Op basis van de toelichting van de heffingsambtenaar kan de rechtbank de keuze voor de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen volgen. Zij wijken weliswaar af qua type (eind- en tussenwoningen) en ook wat betreft kaveloppervlakte, maar qua bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte zijn er overeenkomsten. De rechtbank vindt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser betwist de juistheid van de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zoals genoemd in de taxatiematrix onder verwijzing naar de ‘gebruiksoppervlaktes’ en de ‘BAG-gebruiksoppervlaktes’ die op de iWOZ-brochures staan vermeld.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet te volgen in de door hem gehanteerde gebruiksoppervlaktes. De heffingsambtenaar heeft op de zitting onweersproken toegelicht dat de BAG-gebruiksoppervlakte op andere uitgangspunten is gebaseerd dan de uitgangspunten voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ. Wel zouden, aldus de heffingsambtenaar, de gebruiksoppervlaktes min of meer moeten overeenkomen met de in de iWOZ-brochures weergegeven ‘gebruiksoppervlaktes’. Dat zijn namelijk de door de makelaar ingemeten woonruimtes. De heffingsambtenaar heeft gekeken naar de afwijkingen in dat verband met de door hem gehanteerde gebruiksoppervlaktes. Hij heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van 214 m² zoals genoemd in de iWOZ-brochure bij [adres 2] niet juist kan zijn. Bij een narekening is gebleken dat de gebruiksoppervlakte 157 m² is, zoals is weergegeven in de taxatiematrix. Volgens de heffingsambtenaar wordt het verschil in gebruiksoppervlakte met de iWOZ-brochure van [adres 4] en [adres 3] verklaart door afronding. De rechtbank ziet geen reden aan de uitleg te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar aan de garages van de referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 5] te lage waardes heeft toegekend. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat de heffingsambtenaar bij de analyse van de verkoopcijfers van de referentiewoningen terecht rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de garages. De heffingsambtenaar gaat voor een garage uit van een forfaitaire eenheidsprijs van € 1000,- per m². Eiser heeft niet gemotiveerd betwist dat dit te laag is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om van een ander bedrag uit te gaan.
12. Eiser stelt dat voor zijn woning een woningwaarde per m² dient te gelden van € 4.854. Hij sluit daarmee aan bij de verkoopprijs per m² van de referentiewoning aan de [adres 5] . Daarin volgt de rechtbank eiser niet. De heffingsambtenaar onderbouwt de woningwaarde per m² van € 5.407 met nog drie andere referentiewoningen. Gelet op het geheel aan voorliggende referentiewoningen en de waardebepalende verschillen kan niet worden gezegd dat de waarde per m² die voor eisers woning is gehanteerd, te hoog is. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de verkoopprijs per m² van deze referentiewoning weliswaar lager is dan de woningwaarde per m², maar dat daaruit niet een lagere waarde voor de woning van eiser kan worden afgeleid. De lagere verkoopprijs per m² wordt verklaard door de slechtere kwaliteit en staat van onderhoud. Daarnaast dient er ook rekening mee gehouden te worden dat de referentiewoning 32 m² groter is, waardoor vanwege de afnemende meeropbrengst de verkoopprijs per m² lager uitvalt. Daarin kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
13. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
14. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 2 juni 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) tien maanden verstreken.
15. De gemachtigde stelt dat er geen aanleiding is om af te wijken van de redelijke termijn van twee jaar, omdat zijn procesgedrag in deze zaak uitmuntend is geweest. De rechtbank ziet dat anders. De rechtbank ziet, los van het procedeergedrag van de gemachtigde in deze specifieke zaak, aanleiding om de redelijke termijn te verlengen vanwege de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres die hij bij de rechtbank aanhangig maakt en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. De gemachtigde van eiser heeft een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures lopen bij deze rechtbank en hij heeft geen personeel. Zijn handelswijze leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. De rechtbank aanleiding ziet daarom aanleiding voor een verlenging van de termijn met een jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.
17. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.