Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1522
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: E. Verkaik),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 559.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking van 28 februari 2022. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 14 februari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 6 december 2023. Eiser was op de zitting aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1958. De woning is gelegen op een perceel van 725 m².
2.1.
De woning is door eiser gekocht op 28 februari 2021 (datum koopovereenkomst) voor een bedrag van € 585.000,- en aan eiser geleverd op 30 maart 2021.
2.2.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser stelt in beroep dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 559.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad komt de waarde overeen met de door de belastingplichtige prijs in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, dat de waarde overeenkomt met de door belastingplichtige betaalde prijs. [1] De waarde van een woning wordt dus het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Daarbij hoeft een aankoopcijfer dat binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd niet te worden gecorrigeerd. [2] Het kan zijn dat het eigen aankoopcijfer toch niet de juiste waarde weergeeft. Het is aan de partij de zich daarop beroept om feiten of omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken, waaruit volgt dat de verkoopprijs niet de juiste waarde weergeeft.
3.2.
Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen verkoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiser uit.
Eigen aankoopcijfer
5. Eiser voert aan dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is, omdat hij de woning heeft gekocht op een overspannen markt met veel overbieden. De rechtbank begrijpt dat eiser daarmee stelt dat de prijs die hij heeft betaald niet reëel is.
5.1. Verweerder stelt dat het eigen aankoopcijfer wel marktconform is. Zo is de woning op de vrije markt aangeboden en is het aankoopcijfer tot stand gekomen door het spel van vraag en aanbod. Volgens verweerder komt men niet toe aan de vergelijkingsmethode. Hij wijst daarbij op het feit dat ook van overbieding geen sprake was, aangezien het pand is verkocht voor de vraagprijs van € 585.000,-.
5.1. Verweerder stelt dat het eigen aankoopcijfer wel marktconform is. Zo is de woning op de vrije markt aangeboden en is het aankoopcijfer tot stand gekomen door het spel van vraag en aanbod. Volgens verweerder komt men niet toe aan de vergelijkingsmethode. Hij wijst daarbij op het feit dat ook van overbieding geen sprake was, aangezien het pand is verkocht voor de vraagprijs van € 585.000,-.
5.2.
De rechtbank ziet dat het tijdstip van het sluiten van de verkoopovereenkomst, zijnde 28 februari 2021, zeer dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2021 ligt. Dit wordt door beide partijen niet betwist, waarmee aannemelijk is dat de verkoopprijs de juiste waarde aangeeft. De enkele stelling dat het best zou kunnen dat hij te veel betaald heeft voor de woning, mede gelet op de markt ten tijde van de aankoop, is daarvoor onvoldoende. De verkoopprijs is namelijk op een normale manier tot stand gekomen. Aan de hand van de toelichting van partijen kan volgens de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een reguliere koop waarbij de woning op de openbare markt is aangeboden, zodat mag worden uitgegaan het verkoopcijfer. Omdat de WOZ-waarde lager is vastgesteld dan de verkoopprijs van € 585.000,- bestaat er geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
5.3.
Eiser wijst op verschillende omstandigheden die volgens hem maken dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Hij wijst erop dat de woning direct is gelegen naast een transformatorhuis wat zorgt voor een beperkt uitzicht, dat er een zakelijk recht is gevestigd op de woning, namelijk het recht van overpad en dat de woning energielabel G heeft en dus een hoog energieverbruik. Op de zitting heeft eiser bovendien nog opgeworpen dat de oppervlakte van de woning zoals genoemd op het taxatieverslag niet klopt. Deze beroepsgronden kunnen niet slagen. Eiser is bereid geweest de prijs te betalen die is betaald, onder de genoemde omstandigheden. Dat volgens eiser de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte maakt dat, wat daar ook van zij, niet anders. Op basis van het eigen aankoopcijfer heeft de heffingsambtenaar zoals hiervoor verder is toegelicht aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Referenties [adres 2] en [adres 3]
6. Eiser stelt dat de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] onvoldoende vergelijkbaar zijn vanwege het verschil in grond- en woonoppervlakte en daarom niet gebruikt kunnen worden.
6.1.
De rechtbank stelt vast dat deze referenties in de beroepsfase zijn komen te vervallen. Het staat verweerder vrij om in een nieuwe procesfase met een nieuw onderbouwing te komen. Verweerder verwijst in beroep uitsluitend naar het eigen aankoopcijfer. Om die reden zijn deze referentieobjecten niet meer in geding. De beroepsgrond slaagt niet.
Behandeltermijn bezwaarschrift
7. Eiser stelt dat het bezwaarschrift niet binnen de wettelijke termijn is afgehandeld en dat de bestreden uitspraak op bezwaar te laat is. Eiser meent dat het beroep om die reden toegewezen dient te worden.
7.1.
De rechtbank overweegt dat, wat daar ook van zij, overschrijding van de uitspraaktermijn van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ, niet de bestreden uitspraak op bezwaar aantast. Eiser had hooguit door een ingebrekestelling de uitspraak op bezwaar mogelijk kunnen versnellen. Dat is niet gesteld of gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
8.1.
Op grond van wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
8.2.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 januari 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.