Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/950
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser (gemachtigde: P. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 1.598.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en taxateur [taxateur] .
Feiten
2. De woning is een in 2000 gebouwde woning met onder meer een vrijstaande garage, een gastenverblijf en een zwembad. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en een kaveloppervlakte van 1.425 m2.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit ter zitting een lagere waarde, namelijk primair € 1.521.000,- en subsidiair € 1.581.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.598.000,-
Beoordeling door de rechtbank
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
5. De heffingsambtenaar heeft in het geval van eiser de WOZ-waarde van de woning onderbouwd door te wijzen op het eigen verkoopcijfer. De woning is namelijk verkocht op 1 september 2021 (dit is de datum van transactie van de woning bij de notaris) voor
€ 1.650.000,-. Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad1 dient, als de woning kort na de waardepeildatum is verkocht, ervan uit te worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de door de koper betaalde prijs. Dat kan anders zijn als er feiten of omstandigheden zijn waaruit blijkt dat het verkoopcijfer niet de juiste waarde weergeeft. Verder moet als uitgangspunt ook uitgegaan worden van de verkoopdatum van de woning en niet van de leveringsdatum.2 Dat is alleen anders als er sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden tussen het tijdstip van sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de levering van de woning.
6. Eiser stelt enkel dat de waarde van de woning gecorrigeerd moet worden naar de waardepeildatum. Daardoor zal de waarde in een stijgende markt lager gelegen zijn dan de daadwerkelijke transactieprijs op 1 september 2021. Eiser stelt dat de transactieprijs op 1 september 2021 € 1.650.000,- was. Als de waarde wordt gecorrigeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2021 en eiser dit toepast in het systeem van Vastgoed Pro, moet de waarde van de woning € 1.581.000,- zijn. Subsidiair bepleit eiser dat de waarde van de woning € 1.521.000,- moet zijn, omdat hij heeft gekeken in Brainbay naar hoe de prijsontwikkeling is geweest ten aanzien van deze woning.
7. De heffingsambtenaar stelt dat de gegevens in Vastgoed Pro niet specifiek genoeg zijn en dat het onduidelijk is wat Brainbay is en doet. Vastgoed Pro bekijkt woningprijzen binnen een hele provincie daar zitten ook regio’s tussen waar de woningen minder in trek zijn dan in [plaats] . Hierdoor wordt het trendcijfer gedrukt en kom je dus op een lagere waarde uit. De heffingsambtenaar berekent het trendcijfer op gemeenteniveau en per soort woning. Zo heeft de heffingsambtenaar voor eiser het trendcijfer berekend aan de hand van de verkopen van vrijstaande woningen in [plaats] . Het trendcijfer voor 2021 is 5,7 procent. In het geval van de woning is de vastgestelde WOZ-waarde 3,25 procent lager dan het bedrag waarvoor de woning is gekocht. De woning is op 12 mei 2021 verkocht, terwijl er toen iets meer dan een derde deel van het jaar was verstreken. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
1. Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
2 Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de woning aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De koopovereenkomst van de woning is getekend op 12 mei 2021, dat is dicht bij de waardepeildatum. In de akte van levering van de woning staat dat de woning is gekocht voor € 1.650.000. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het trendcijfer, waardoor de WOZ-waarde van de woning niet gelijk is aan het verkoopcijfer, maar de beschikte waarde daaronder ligt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn motivering hiervan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt en de waarde van de woning zoals de heffingsambtenaar deze heeft vastgesteld in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.