ECLI:NL:RBMNE:2023:6769

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/598

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: F.J.M. van Abbe),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: W.G. Vos).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 591.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 2 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

De rechtbank heeft het beroep op 31 oktober 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur] .

Het geschil

Eiser is eigenaar van een in 1927 gebouwde twee onder één kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m² met een overkapping van 2 m² en twee bergingen van 6 m² en 30 m². De woning heeft een perceelsoppervlakte van 362 m².

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 542.000,-. Deze waarde onderbouwt eiser met een woningwaarderapport van [adviesbureau] . Daarnaast heeft eiser gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd en dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 591.000,-.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken.

Artikel 40 van Pro de Wet WOZ

4. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij heeft in bezwaar gevraagd om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. Deze stukken heeft de heffingsambtenaar niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning. Daarbij komt dat in de beroepsfase de door verweerder verstrekte gegevens geen toegevoegde waarde meer hebben. Immers in die fase wordt een taxatiematrix opgesteld en wordt de waarde van de woning op een andere manier onderbouwd.

5. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift, ingekomen op 11 april 2022, met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ het volgende verzoek heeft gedaan: “Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.”

6. In een e-mail van 16 mei 2022 worden door de heffingsambtenaar de grondstaffels toegestuurd alsook de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of waardegebied. In het aanvullende bezwaarschrift, ingekomen op 26 juli 2022, verzoekt eiser met een herhaling van bovenstaand verzoek om de op de zaak betrekking hebbende stukken. In de bestreden uitspraak is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting op 7 juni 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar naar aanleiding van het verzoek in het kader van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, dat door de gemachtigde van eiser niet alleen in zijn zaak maar in veel meer zaken is gedaan, per brief van 28 oktober 2022 de KOUDV-factoren met waardecorrecties en eenheidsprijzen voor dakkappelen, garages, bergingen en dergelijken verstrekt. In de brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar eiser in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken zijn bezwaargronden aan te vullen. Vaststaat dat eiser, vóór het instellen van beroep op 6 februari 2023, zijn gronden niet heeft aangevuld dan wel heeft verzocht om (nog) ontbrekende stukken.

7. Uit de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank^[1]volgt dat als een belanghebbende eerder wel, maar in een later stadium van het proces niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, ervan uit mag worden gegaan dat de belanghebbende de stukken kennelijk niet meer nodig heeft. De heffingsambtenaar heeft op meerdere momenten (met de e-mail van 16 mei 2022 en de brief van 28 oktober 2022) de door eiser gevraagde gegevens toegestuurd. Eiser heeft na het verstrekken van stukken door de heffingsambtenaar, op de hoorzitting dan wel na de mogelijkheid om zijn bezwaargronden aan te vullen, niet aangegeven dat hij nog steeds de op de zaak betrekking hebbende stukken mist en zo ja, welke dat zijn. Pas in het beroepschrift wordt het zeer algemene verzoek herhaald. Vervolgens geeft de gemachtigde van eiser eerst ter zitting aan om welke specifieke gegevens het zou gaan. Niet valt in te zien waarom eiser dit niet in een eerder stadium van het geding naar voren had kunnen brengen. Dit maakt dat de rechtbank deze beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ buiten beschouwing laat, omdat het in strijd met de goede procesorde is ingebracht.

8. Voor zover eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar in het kader van artikel 40 Wet Pro WOZ verstrekte gegevens in de beroepsfase geen toegevoegde waarde meer heeft omdat in die fase de waarde van de woning met een taxatiematrix wordt onderbouwd, slaagt deze beroepsgrond niet. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt.

9. De rechtbank zal nu de beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.

De WOZ-waarde van de woning

10. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

11. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier andere in [woonplaats] gelegen woningen. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen).

Zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel

13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de bestreden uitspraak onvoldoende heeft gemotiveerd. Volgens eiser is de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet ingegaan op de matige ligging van de woning, de door eiser aangedragen referentie [adres 6] en de - zo stelt eiser - onbruikbare referentie [adres 3] . De heffingsambtenaar voert aan dat de bezwaargronden betreffende de ligging en geschiktheid van de aangedragen referenties zijn besproken. Daarbij stelt de heffingsambtenaar dat niet alle bezwaargronden besproken hoeven te worden.

14. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak heeft gereageerd op de ligging van de woning en de aangedragen referentiewoning [adres 6] . Deze gegeven toelichting vindt de rechtbank voldoende. Over de bezwaargrond van eiser betreffende de referentiewoning [adres 3] , heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat onder het kopje toelichting van de bestreden uitspraak wordt geconcludeerd dat de huidige referentieobjecten de meest geschikte woningen zijn om de waarde van de woning te onderbouwen. Daarmee is volgens de heffingsambtenaar ook voldoende ingegaan op de bezwaargrond over [adres 3] . De rechtbank acht deze zeer algemene conclusie over de referentieobjecten echter onvoldoende specifiek om als een reactie op de bezwaargrond aan te merken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet heeft gereageerd op alle bezwaargronden, terwijl dat - anders dan de heffingsambtenaar stelt - op grond van artikel 7:11 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wel had gemoeten. Dat levert een motiveringsgebrek op. De rechtbank zal dit gebrek passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Eiser is door het gebrek namelijk niet benadeeld. Hij is in beroep in de gelegenheid gesteld om zijn bezwaren tegen de bestreden uitspraak nogmaals aan de orde te stellen. De rechtbank ziet wel aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door eiser betaalde griffierecht en de door hem gemaakte proceskosten te vergoeden, omdat eiser beroep heeft moeten instellen om een reactie te krijgen van de heffingsambtenaar op de bezwaargrond die hij tijdens de hoorzitting heeft aangevoerd.

Referentiewoningen

15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft

gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt zij het volgende.

16. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 3] niet geschikt is wegens de grote afwijking in de verkoopwaarde. Hierbij verwijst eiser naar paragraaf 3.1.1. van de Waarderingsinstructie, waaruit blijkt dat een referentie alleen bruikbaar is als de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde.

17. De rechtbank stelt vast dat de Waarderingsinstructie een instructie is voor de heffingsambtenaar. Het is geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden bij haar oordeel of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.^[2]Dat de waarde van deze referentiewoning meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van de woning, maakt deze referentiewoning dus nog niet onbruikbaar. Van belang is dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. De beroepsgrond slaagt niet.

Voorzieningen- en onderhoudsniveau

18. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde simpele voorzieningen in de woning, zoals de badkamer, keuken en sanitair. Deze voorzieningen zorgen voor een negatieve invloed op de waarde, waardoor de heffingsambtenaar de eindwaarde te hoog heeft vastgesteld. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de keuken 10-15 jaar oud is, de badkamer 15- 20 jaar oud is en het toilet is

10-15 oud.

19. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de heffingsambtenaar de staat van de voorzieningen dan wel het onderhoudsniveau onjuist heeft gewaardeerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud als ‘voldoende’ zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat een potentiële koper niet direct een behoefte zal hebben om de voorzieningen te vervangen. Bij de referentiewoningen [adres 3] en [adres 5] is de staat van de voorzieningen als eenvoudig/verouderd gewaardeerd. Dat betekent dat deze voorzieningen direct aan vervanging toe zijn. Daar is bij de woning van eiser geen sprake van. De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar hierin niet te volgen. Uit het ingebrachte fotomateriaal blijken geen omstandigheden waaruit een slechtere waardering zou moeten volgen. Verder blijkt uit de taxatiematrix dat voor de woning is uitgegaan van een lagere woningwaarde per m² dan die van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

De door eiser aangedragen referentiewoningen

20.
Tot slot verwijst eiser naar de referentiewoning [adres 6] die meer geschikt zou zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. Daarbij heeft eiser op de zitting toegelicht dat de achtertuin van de woning grenst aan een industrieterrein dat voor iedereen toegankelijk is. Geen van de referentiewoningen hebben een soortgelijke ligging als die van de woning, zodat daarmee volgens eiser rekening had moeten worden gehouden. In dit verband wijst eiser op de referentiewoning [adres 7] die beter vergelijkbaar is, omdat deze woning in dezelfde straat is gelegen als de woning en dus ook met de achtertuin grenst aan het industrieterrein. Uit de lagere verkoopprijs van deze referentiewoning blijkt volgens eiser dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat van de ligging van de woning aan het industrieterrein geen sterkere waardedrukkende werking hoeft te worden uitgegaan ten opzichte van de ligging van de referentiewoningen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat de gebruikte referentiewoning [adres 4] ook nabij het industrieterrein ligt. Er ligt tussen deze referentiewoning en het industrieterrein weliswaar een gedeelte van een ander perceel tussen, maar volgens de heffingsambtenaar betekent dit niet dat de referentiewoning minder overlast van het industrieterrein ervaart. Op het industrieterrein ligt een houtzagerij en de overlast zal dus met name uit geluidsoverlast bestaan. Het is niet zo dat de geluidsoverlast van het industrieterrein niet verder gaat dan de perceelsgrens. Uit de verkoop van deze referentiewoning [adres 4] blijkt volgens de heffingsambtenaar niet direct dat de ligging van de woning aan het industrieterrein een verschil in waarde oplevert. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan deze toelichting van de heffingsambtenaar te twijfelen.

22. Wat betreft de geschiktheid van de door eiser genoemde referentiewoningen, heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentiewoning [adres 6] met een grote bedrijfsruimte is verkocht en een grote gebruiksoppervlakte van 461 m² heeft. De lagere verkoopprijs van de referentiewoning [adres 7] heeft volgens de heffingsambtenaar te maken met de ouderdomsclausule die in de transportakte opgenomen. De ouderdomsclausule is erin opgenomen om de verkopers vrij te waren van zaken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Volgens de heffingsambtenaar is het een niet al te best onderhouden woning geweest. Verder ligt deze referentiewoning direct naast de ingang van het industrieterrein. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende heeft gemotiveerd waarom aan deze referentiewoningen voorbij kan worden gegaan.

Het taxatierapport van eiser

23. Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.

Conclusie en gevolgen

24. Op grond van wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.

25. Gezien wat onder punt 14 is overwogen, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten in beroep. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,-. De rechtbank hanteert daarbij een wegingsfactor van 0,5 (licht gewicht), omdat de waardering van niet-woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb. Dat WOZ-zaken van minder gewicht zijn, komt ook tot uitdrukking in de bestaande zittingsplanning van de rechtbank, waarbij op een reguliere zitting van een halve dag 7 zaken worden behandeld, tegenover drie reguliere bestuursrechtelijke zaken.^[3]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 873,-;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde woning in Utrecht