Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/770 en UTR 22/771
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 december 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(vertegenwoordiger: mr. B.A. Schras).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [vestigingsplaats] (het hotel), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 4.825.000,- (de beschikking voor het hotel). Met de beschikking voor het hotel zijn op één aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2021 voor het hotel opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] (de aanslagen voor het hotel). De heffingsmaatstaf van de aanslagen voor het hotel bedraagt ook € 4.825.000,-. [1]
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] in [vestigingsplaats] (de parkeerplaats), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 866.000,- (de beschikking voor de parkeerplaats). Met de beschikking voor de parkeerplaats zijn op één aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2021 voor de parkeerplaats opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] (de aanslagen voor de parkeerplaats). De heffingsmaatstaf van de aanslagen voor de parkeerplaats bedraagt ook € 866.000,-. [2]
Eiseres heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 23 december 2021 (de uitspraak op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift met daarbij een taxatieverslag dat dient als onderbouwing van de vastgestelde waarde van het hotel.
De rechtbank heeft de beroepen op 23 oktober 2023 op zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. Namens de heffingsambtenaar waren zijn vertegenwoordigers aanwezig, bijgestaan door taxateur [taxateur] .
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Na het sluiten van het onderzoek op zitting heeft de gemachtigde van eiseres een brief gestuurd, gedateerd 23 oktober 2023. De brief is voor de rechtbank geen reden om het onderzoek te heropenen. Zij laat de brief bij de beoordeling van het geschil buiten beschouwing.
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het hotel en de parkeerplaats.
2. Het hotel heeft een vloeroppervlak van 3.526 m². De parkeerplaats heeft een oppervlakte van 2.665 m².
3. In de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslagen die in de bezwaarfase ter onderbouwing van de taxatie ten behoeve van eiseres zijn verstrekt [3] , zijn de hieronder vermelde gegevens en opbouw van de vastgestelde waarden van het hotel en de parkeerplaats opgenomen.
Met betrekking tot het hotel
Overige ruimten
260 m2
bouwjaar 1914
à € 140
factor 11,5
€ 36.400
€ 418.600
Hotelkamer
1.039 m2
bouwjaar 1987
à € 140
factor 11,5
€ 145.460
€ 1.672.790
Hotelkamer
1.487m2
bouwjaar 1990
à € 140
factor 11,5
€ 208.180
€ 2.394.070
Overige ruimten
127 m²
bouwjaar 1993
à € 140
factor 11,5
€ 17.780
€ 204.370
Overige ruimten
93 m²
bouwjaar 1993
à € 140
factor 11,5
€ 13.020
€ 149.730
Hotelkamer
520 m²
bouwjaar 1997
à € 140
factor 11,5
€ 72.800
€ 837.200
Corona invloed
-/- € 851.400
€ 4.825.460
Met betrekking tot de parkeerplaats
Parkeerterrein
2.665 m2
à € 140
€ 866.125
Geschil
4. In geschil is of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van het hotel van € 4.825.460,- en van de parkeerplaats van € 866.125,- te hoog zijn.
5. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de (nader) vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
6. Eiseres is het daar niet mee eens. Op de zitting heeft eiseres bepleit dat de waarden 40% lager moeten worden vastgesteld.
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waardering
Beoordelingskader
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarden moeten worden bepaald op de waarden die aan het hotel en de parkeerplaats moeten worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Omdat dit gemeenschappelijke standpunt van partijen naar het oordeel van de rechtbank niet op een onjuiste rechtsopvatting berust, sluit zij zich erbij aan.
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat vastgestelde waarden van het hotel en de parkeerplaats niet te hoog zijn. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank ook in aanmerking nemen wat eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde waarden. Aan een beoordeling van de door eiseres voorgestane waarden komt de rechtbank alleen toe als de heffingsambtenaar niet in het van hem verlangde bewijs is geslaagd. [4]
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn?
-
Het hotel
Het hotel
9. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van het hotel een taxatieverslag overgelegd. In het verweerschrift is daarbij het volgende opgemerkt:
“Er zijn geen transacties van hotels geweest in corona-tijd in of rond [vestigingsplaats] . Het waarderen van dit hotel is gedaan met behulp van de taxatiewijzer hotels. De hierin gepresenteerde kengetallen zijn afkomstig uit de markt (huurprijs hotelkamers, oppervlakte hotelkamers, overige ruimtes zoals restaurants et cetera). Deze gegevens zijn ingevoerd in het rekenblad. De onderlinge kengetallen zijn niet openbaar omdat er eerder oneigenlijk gebruik is gemaakt van de kengetallen. De taxatiewijzer is bedoeld voor het bepalen van WOZ-waarden en niet voor andere (commerciële) activiteiten. Hieronder [staat] de uitkomst van de berekening waarbij opgemerkt dat de gemiddelde hotelkamerprijs in dit hotel hoger ligt dan de ingevoerde waarde.
(…)
Opbouw taxatieNormatief WOZ
Genormaliseerde omzet € 2.883.038
Genormaliseerde variabele kosten € 1.499.180
Genormaliseerde huurwaarde € 518.947
Kapitalisatiefactor 11,76
(…)
Vastgestelde waarde (afgerond) € 5.705.000”
10. Ongeacht welke waarderingsmethode de heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem minimaal worden verlangd dat hij de door hem bij de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van een onroerende zaak gebruikte gegevens in het geding brengt. Dat heeft de heffingsambtenaar in dit geval echter niet gedaan. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
De in de taxatiewijzer “gepresenteerde kengetallen” waarvan in het verweerschrift gewag wordt gemaakt (zie onder 9), zijn niet openbaar omdat er eerder oneigenlijk gebruik van is gemaakt voor commerciële doeleinden. Zij staan dan ook, anders dan in taxatiewijzers gebruikelijk is, niet in de publieksversie van de Taxatiewijzer Hotels 2020, net zo min als marktgegevens die de kengetallen onderbouwen. Voor de heffingsambtenaar was dat reden om de kengetallen niet aan de rechter en eiseres te verstrekken. De heffingsambtenaar beschikte echter wel over de kengetallen. Hij heeft die ingevoerd in het door hem bij de bepaling van de waarde van het hotel gebruikte rekenblad. De kengetallen zijn derhalve een essentieel onderdeel van de berekening van waarde van het hotel waarop de heffingsambtenaar zijn standpunt baseert dat de vastgestelde waarde van het hotel niet te hoog is. Nu hij dit essentiële onderdeel van de onderbouwing van zijn standpunt niet in het geding heeft gebracht, is hij er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van het hotel niet te hoog is.
De door de heffingsambtenaar aangevoerde reden voor het niet in het geding brengen van de kengetallen – te weten dat er eerder oneigenlijk gebruik voor commerciële doelen van de kengetallen is gemaakt – brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar, indien hij vond dat deze reden het niet in het geding brengen van de kengetallen rechtvaardigt, de in artikel 8:29 van Pro Algemene wet bestuursrecht (Awb) voorgeschreven procedure had moeten volgen. Dat heeft hij echter niet gedaan.
-
De parkeerplaats
De parkeerplaats
11. De heffingsambtenaar heeft de grond behorende bij de parkeerplaats gewaardeerd op € 325,- per m². Dat is de door de gemeente [gemeente] aangehouden uitgifteprijs van grond met de bestemming ‘bedrijfsmatig’. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat er in het centrum van de gemeente nog wel uitbreidingsmogelijkheden zijn, maar dat er vrijwel geen grond wordt uitgegeven. In die sporadische gevallen dat er grond vrij komt, worden daarvoor volgens de heffingsambtenaar goede prijzen betaald.
12. De door de gemeente bepaalde uitgifteprijs van grond met de bestemming ‘bedrijfsmatig’ van € 325,- per m², kan voor de waardebepaling van de grond van de parkeerplaats van belang zijn als een dergelijke prijs per m2 daadwerkelijk is overeengekomen bij verkopen van grond die met de grond van de parkeerplaats vergelijkbaar is. Dat had de heffingsambtenaar bijvoorbeeld kunnen onderbouwen met gegevens waaruit blijkt dat de gemeente de uitgifteprijs per m2 van € 325,- daadwerkelijk als verkoopprijs in een marktconforme transactie met een koper is overeengekomen of dat de prijs van € 325 per m2 in overeenstemming is met verkoopprijzen die bij verkopen van vergelijkbare, maar niet door de gemeente uitgegeven grond zijn overeengekomen. [5] Zo’n onderbouwing van de waarde van de grond van € 325,- per m2 heeft de heffingsambtenaar echter niet overgelegd
.
.
13. Dat, zoals de heffingsambtenaar onweersproken stelt, eiseres op de hoorzitting geen verdere vragen heeft gesteld over de door de heffingsambtenaar gehanteerde rekenprijs per m2 van de grond van € 325,- per m2 voor de parkeerplaats, neemt niet weg dat het, zoals onder 8 is overwogen, de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de vastgestelde waarde van de waarde van de parkeerplaats niet te hoog is. Aan deze bewijslast heeft de heffingsambtenaar niet voldaan.
Heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn?
14. Omdat de heffingsambtenaar, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet erin is geslaagd te bewijzen dat de vastgestelde waarden van het hotel en de parkeerplaats niet te hoog zijn, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.
15. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting gesteld dat de vastgestelde waarde van de objecten met 40% moet worden verlaagd vanwege de Coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. Hij heeft daarbij opgemerkt dat hij “wil schikken” voor een korting van 20%.
16. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat, nu eiseres het standpunt inneemt dat dat de vastgestelde waarden van het hotel en de parkeerplaats met 40% moeten worden verminderd, zij feiten moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken waaruit volgt dat met 40% verminderde vastgestelde waarden van beide onroerende zaken niet te laag zijn. Eiseres heeft dergelijke feiten niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. De rechtbank wijst er in dit verband op dat krantenartikelen over de (mogelijke) gevolgen van de Corona-pandemie op vastgoedprijzen, door andere gemeenten toegepaste Corona-kortingen, het arrest van de Hoge Raad in een civiele procedure over huuropbrengsten [6] en andere niet op het hotel en de parkeerplaats toegespitste, argumenten en beschouwingen, tekort schieten als bewijs van de juistheid van de stelling van eiseres dat de waarden van het hotel en de parkeerplaats in verband met de Corona-epidemie met 40% moet worden verminderd.
17. Met betrekking tot de opmerking van de gemachtigde van eiseres dat hij “wil schikken” voor een Corona-korting van 20%, overweegt de rechtbank dat voor een dergelijke schikking nodig is dat ook de heffingsambtenaar daartoe bereid is. De heffingsambtenaar heeft er op de zitting geen twijfel over laten bestaan dat en waarom bij hem die bereidheid ontbreekt.
Waardebepaling door de rechtbank
18. De conclusie is dat de heffingsambtenaar niet erin geslaagd is aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarden van het hotel en de parkeerplaats niet te hoog zijn en dat eiseres niet erin geslaagd te aannemelijk te maken dat de door haar verdedigde waarden van het hotel en de parkeerplaats niet te laag zijn. Daarom en mede gelet op artikel 8:41a van de Awb stelt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, de waarden van het hotel en van de parkeerplaats op de waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op respectievelijk € 4.500.000,-. en € 850.000,-.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
19. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
20. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 8 april 2021, de dag waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontving. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 7 april 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met ongeveer 8 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ongeveer (afgerond) 9 maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 2 februari 2022, ongeveer (naar boven afgerond) 21 maanden geduurd en daarmee ongeveer 3 maanden te lang.
21. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [7] In dit geval is de redelijke termijn met 8 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is in ongeveer gelijke mate aan de heffingsambtenaar en aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in helft van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 50,-.
22. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister van Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend.
Griffierecht en proceskosten
23. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten in bezwaar en in beroep. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837,-. Eiseres heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.133,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5). [8]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking voor het hotel aldus dat de waarde van het hotel nader wordt vastgesteld op € 4.500.000,-;
- vermindert de voor de het hotel opgelegde aanslagen dienovereenkomstig;
- wijzigt de beschikking voor de parkeerplaats aldus dat de waarde van de parkeerplaats nader wordt vastgesteld op € 850.000,-
- vermindert de voor de parkeerplaats opgelegde aanslagen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.133,- aan proceskosten aan eiseres;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen aan eiseres van een vergoeding van immateriële schade van € 50,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen aan eiseres van een vergoeding van immateriële schade van € 50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 december 2023.
griffier
voorzitter
De voorzitter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.