8.1.Volgens het college zijn de gebruiksmogelijkheden in de nieuwe planologische situatie ingeperkt. Voorheen golden onder het oude bestemmingsplan ruimere gebruiksmogelijkheden, onder andere agrarische doeleinden, volkstuinen en kwekerijen. De bebouwingsmogelijkheden zijn volgens het college door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan echter niet ingeperkt, omdat bebouwing feitelijk en planologisch onder het oude bestemmingsplan ook niet mogelijk was vanwege de minimale afstand tot de belendende woningen van 50 meter.
9. Eiser bestrijdt dat de bebouwingsmogelijkheden niet zijn verminderd. Volgens eiser is er in de nieuwe planologische situatie ook sprake van een beperking van de bouwmogelijkheden. Eiser wijst erop dat voor het bepalen van planschade van belang is hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kan worden gerealiseerd en hetgeen na de planologische wijziging maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Volgens eiser is het hierbij van belang om uit te gaan van de maximale mogelijkheden en niet van de feitelijke mogelijkheden. Dat zich huizen op de naastgelegen percelen bevinden is volgens eiser een externe factor. Volgens eiser is de maximale mogelijkheid van het bestemmingsplan dat er een gebouw mag worden gebouwd op het perceel en deze mogelijkheid is er in het nieuwe bestemmingsplan niet meer. Eiser wijst er ook op dat naar het maximaal mogelijke gekeken moet worden en dat woningen gesloopt kunnen worden en bouwvlakken verplaatst kunnen worden.
10. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het nieuwe bestemmingsplan staat het bouwen van gebouwen op het perceel niet toe. Het college heeft in het verweerschrift toegelicht dat het oude bestemmingsplan de bouw van een gebouw toestond als aan vijf voorwaarden was voldaan. Eén van die voorwaarden was dat de onderlinge afstand van het te bouwen gebouw tot een belendende woning ten minste 50 meter was. In tegenstelling tot waar eiser van uitgaat, was de maximale mogelijkheid op basis van het oude bestemmingsplan niet het bouwen van een gebouw, maar het bouwen van een gebouw mits aan de vijf voorwaarden is voldaan. De maximale planologische bouwmogelijkheid was daardoor niet een onvoorwaardelijke bouwmogelijkheid. Rondom het perceel van eiser zijn meerdere woningen gebouwd. In de situatie van eiser bestond hierdoor planologisch gezien geen bouwmogelijkheid omdat niet werd voldaan aan de voorwaarde van ten minste 50 meter afstand van de belendende woningen. Bebouwingsmogelijkheden waren daardoor planologisch niet toegestaan. De rechtbank kan deze toelichting van het college volgen. Aan de vraag of de uitzonderingssituatie aan de orde is, komt de rechtbank dan ook niet toe. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
11. Tussen partijen is niet in geschil dat de gebruiksmogelijkheden van het perceel van eiser in de nieuwe planologische situatie zijn ingeperkt. Wat dit betekent voor de planschade komt aan de orde bij het onderdeel ‘‘waardering’’ in deze uitspraak.
12. Als sprake is van een planologisch nadeliger situatie, moet worden beoordeeld of dit heeft geleid tot een waardevermindering van het perceel. Volgens vaste jurisprudentie is bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd.Bij directe planschade – waar dit geschil over gaat – is van belang of en zo ja, in hoeverre het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime was te verwachten en rendabel zou zijn geweest. De aanvrager om een tegemoetkoming voor planschade lijdt in zo’n situatie schade indien en voor zover de desbetreffende onroerende zaak als gevolg van de planologische verandering in zijn hoogste waarde is aangetast.
13. Volgens het college is er aanleiding om uit te gaan van de situatie dat het perceel van eiser zijn hoogste waarde ontleende aan de mogelijkheid om als bosperceel betrokken te worden bij het (tuin)perceel van omliggende woningen. Het college heeft zich hiervoor gebaseerd op het planschadeadvies van [adviesbureau 1] , het taxatierapport van van [taxateur] van 15 oktober 2020 en de nadere onderbouwing van [taxateur] van 2 augustus 2021.
14. In het taxatierapport van 2 augustus 2021 is vermeld dat het perceel is gesitueerd in het midden van een aantal aangrenzende tuinen van royale woonobjecten. Het perceel maakt onderdeel uit van de siertuin van de villa gelegen aan de [adres] in [woonplaats] . In de oude planologische situatie had het perceel een agrarische onbebouwde bestemming. De feitelijke invulling was een bosachtig perceel als onderdeel van de parkachtige tuin van [adres] in [woonplaats] . In de nieuwe planologische situatie heeft het perceel een bosbestemming. De feitelijke invulling onder het nieuwe bestemmingsplan blijft tuin als onderdeel van de parkachtige tuin van [adres] in [woonplaats] .
15. De taxateur vermeldt in zijn taxatierapport dat voor de taxatie de juridisch-planologische situatie van belang is, maar dat hij ook de feitelijke situatie en de aard en ligging van het perceel heeft betrokken. Volgens de taxateur zou volledig uitgaan van een agrarische bestemming van het perceel voor een onjuiste waardebepaling zorgen, omdat het perceel feitelijk werd gebruikt als tuin bij de woning aan de [adres] . Maar volledig uitgaan van een bosbestemming zou ook voor een onjuiste waardebepaling zorgen, omdat het perceel nog steeds feitelijk wordt gebruikt als bosperceel of siertuin bij de woning aan de [adres] . Een redelijk denkend en handelend verkoper en/of koper zal dit perceel niet als agrarisch perceel en ook niet als bosperceel aanbieden en of aankopen. Door de ligging en het gebruik vertegenwoordigt het perceel een hogere waarde voor een redelijk denkend en handelend verkoper en of koper.
16. Volgens de taxateur ontleent het perceel zijn hoogste waarde aan de ligging daarvan. Eigenaren van de aangrenzende woonobjecten en speculanten zullen bereid zijn het perceel te kopen voor een aanzienlijke prijs. De eigenaren van aangrenzende woonobjecten en speculanten zullen niet vanwege de juridisch-planologische gebruiksmogelijkheden een aanzienlijke prijs willen betalen voor het perceel, maar zijn daartoe bereid omdat het gezien de situering van het perceel mogelijk is om het perceel als perceeluitbreiding bij een woonobject te betrekken. De taxateur wijst er ook op dat het voor de eigenaar van het perceel complex is om het perceel aan te wenden voor de oude gebruiksmogelijkheden, vanwege de aanwezigheid van veel volwassen bomen die niet of nauwelijks gekapt mogen worden. Dit in verband met een in het verleden geweigerde kapvergunning. Het perceel is daarom meer geschikt en interessant voor de naaste buren om het perceel bij hun perceel of tuin te betrekken.
De taxateur heeft er daarom voor gekozen om een grondprijs aan te houden die een aanliggende eigenaar voor het perceel zou willen betalen ter uitbreiding van zijn tuinperceel met bosgrond. De waarde voor de planologische wijziging en de waarde na de planologische wijziging is daarom gesteld op € 315,000,-.
17. Eiser brengt hiertegen in dat het standpunt van het college, om uit te gaan van de hoogste waarde, is gebaseerd op aannames. Eiser vindt dat het college de gebruiksmogelijkheden heeft weggeschreven. Volgens eiser had het college aan de gebruiksmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan een economische waarde moeten toekennen. De waarde die de gebruiksmogelijkheden vertegenwoordigen kan volgens eiser niet worden genegeerd op grond van het vermoeden dat potentiële kopers de grond voor het toegestane gebruik niet geschikt zouden vinden. Volgens eiser hecht het college ook te veel waarde aan de weigering van de kapvergunning. Eiser vindt het oneigenlijk dat het college eigen besluitvorming tegenwerpt om te ontkomen aan een vergoedingsplicht. Volgens eiser was de weigering om de kapvergunning te verlenen gebaseerd op het nieuwe bestemmingsplan, wat nu juist het schade intredende besluit is geweest.
18. De rechtbank overweegt dat het college in beginsel mag afgaan op het advies van een deskundige, tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanknopingspunten voor twijfel aan het advies van [adviesbureau 1] , het taxatierapport van van [taxateur] van 15 oktober 2020 en de nadere onderbouwing van [taxateur] van 2 augustus 2021. De rechtbank volgt dan ook het standpunt van het college om voor de waardering uit te gaan van de hoogste waarde en dat eiser geen schade leidt door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
19. Anders dan eiser naar voren brengt, is de kapvergunning niet gebaseerd op het nieuwe bestemmingsplan. De rechtbank overweegt dat het college met het besluit van 27 oktober 2009 de aanvraag van eiser om een kapvergunning voor de kap van 243 bomen op het perceel heeft afgewezen wegens diverse weigeringsgronden opgesomd in artikel 4.3.4. van de Algemene Plaatselijke Verordening. Dat in de motivering van het weigeringsbesluit van 27 oktober 2009 ook is vermeld dat een verlening van een kapvergunning de door de raad onderschreven toekomstige bestemming bos en houtopstanden niet meer realiseerbaar zou zijn, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
19. De rechtbank komt gelet op het voorgaande niet toe aan een beoordeling van de overige aangevoerde beroepsgronden.