Uitspraak
201600456/1/A2.
Datum uitspraak: 8 maart 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Resim Projecten V.O.F. (hierna: Resim), gevestigd te Harskamp, gemeente Ede,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 december 2015 in zaak nr. 14/2043 in het geding tussen:
Resim
en
het college van burgemeester en wethouders van Apeldoorn.
Procesverloop
Bij besluit van 27 juni 2011 heeft het college een aanvraag van Resim om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 6 februari 2014 heeft het college het door Resim daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 27 juni 2011 herroepen en Resim een tegemoetkoming in planschade van € 187.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, toegekend.
Bij uitspraak van 10 december 2015 heeft de rechtbank het door Resim daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Resim hoger beroep ingesteld.
Het college heeft gebruik gemaakt van de geboden gelegenheid een schriftelijke uiteenzetting te geven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 november 2016, waar Resim, vertegenwoordigd door mr. T.J. van Veen en mr. T.J.P. Grünbauer, beiden advocaat te Ede, en door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. T.E.P.A. Lam, advocaat te Nijmegen, en door J.M. van Wegen, zijn verschenen. Voorts is [deskundige] van de zijde van Resim als deskundige verschenen.
Overwegingen
inleiding
1. Resim is eigenaresse van het aan de Elspeterweg 89 te Uddel, gemeente Apeldoorn, gelegen recreatiepark Noord-Riezen (hierna: het recreatiepark). Ingevolge de bij het bestemmingsplan Buitengebied Agrarische Enclave van 25 januari 2001 (hierna: het bestemmingsplan) behorende regels is het toegestaan in het recreatiepark recreatiewoningen met een maximale goothoogte van 3 m, een maximale hoogte van 5 m en een maximale oppervlakte van 75 m² op te richten.
Op 13 augustus 2009 heeft Resim bij het college een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de eerste herziening van het bestemmingsplan van 15 juni 2006 (hierna: de eerste herziening). Ingevolge de bij de eerste herziening behorende regels mag de inhoud van recreatiewoningen niet meer dan 300 m³ bedragen en is ondergronds bouwen onder recreatiewoningen niet toegestaan. Volgens Resim heeft deze beperking van de bouwmogelijkheden in het recreatiepark tot een vermindering van de waarde van het recreatiepark geleid.
toetsingskader
2. Het in dit geschil van toepassing zijnde artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening luidt als volgt:
1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan […]; […].
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking dient in beginsel te worden uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime. Indien het realiseren van die maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
standpunt van het college
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In een advies van 15 maart 2011 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het recreatiepark onder de eerste herziening en het onmiddellijk daaraan voorafgaande regime van het bestemmingsplan. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat Resim als gevolg van de planologische verandering niet in een nadeliger positie is komen te verkeren en geen planschade heeft geleden.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 27 juni 2011 ten grondslag gelegd.
5. Naar aanleiding van het door Resim tegen het besluit van 27 juni 2011 gemaakte bezwaar heeft het college advies gevraagd aan Royal Haskoning DHV. In een advies van 26 juni 2013 heeft Royal Haskoning DHV uiteengezet dat als gevolg van de inwerkingtreding van de eerste herziening niet meer is toegestaan in het recreatiepark recreatiewoningen met een souterrain te realiseren, dat deze beperking van de bouwmogelijkheden tot een vermindering van de waarde van het recreatiepark van € 187.500,00 heeft geleid en dat deze schade niet voor rekening van Resim dient te worden gelaten. Voor de taxatie van de schade heeft Royal Haskoning DHV gebruik gemaakt van een taxatierapport van adviesbureau Statema B.V. (hierna: Statema) van 22 mei 2013.
Het college heeft het advies van 26 juni 2013 aan het besluit van 6 februari 2014 ten grondslag gelegd.
aangevallen uitspraak
6. De rechtbank heeft overwogen dat uit de bouwvoorschriften in het bestemmingsplan over de maximale oppervlakte, goothoogte en hoogte, die bij de eerste herziening ongewijzigd zijn gebleven, blijkt dat de planwetgever de omvang van recreatiewoningen heeft willen beperken, maar dat daarbij niet is gedefinieerd wat in die voorschriften onder de oppervlakte van recreatiewoningen wordt verstaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft die oppervlakte betrekking op de woonoppervlakte van recreatiewoningen en meer specifiek op de totale oppervlakte van de voor recreatiebewoning bruikbare verblijfsruimten. Dit sluit aan bij het in het maatschappelijk verkeer gangbare spraakgebruik. Volgens de rechtbank valt uit de toelichting op het bestemmingsplan af te leiden dat de planwetgever heeft beoogd de bestaande situatie positief te bestemmen en de maatvoering daarop en op de destijds gebruikelijke maatvoering af te stemmen. Aan ondergronds bouwen is daarbij kennelijk niet gedacht. Weliswaar volgt uit het expliciete verbod van ondergronds bouwen in de eerste herziening zonder meer dat is beoogd dit niet langer toe te staan, maar dat betekent nog niet dat met dat verbod en met het voorschrift over de maximale inhoud van recreatiewoningen is beoogd het bouwvolume ten opzichte van het oude regime te beperken. Uit de toelichting op de eerste herziening valt dat in ieder geval niet op te maken. Dit wordt bevestigd door de uitleg dat de maximale oppervlakte van recreatiewoningen betrekking heeft op de woonoppervlakte. In dat geval vloeit immers ook uit de berekening van de maximale inhoud van recreatiewoningen onder het oude planologische regime voort dat het bouwvolume door de nieuwe regel niet wordt beperkt. Omdat ondergronds bouwen onder het oude planologische regime geen grotere woonoppervlakte van recreatiewoningen dan 75 m² tot gevolg mocht hebben, zou ondergronds bouwen uitsluitend tot een geringere bovengrondse woonoppervlakte hebben geleid. Dit betekent dat de wijziging van de bouwvoorschriften voor recreatiewoningen in de eerste herziening geen nadelige beperking ten opzichte van het bestemmingsplan inhoudt, dat Resim niet in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en dat Resim geen planschade heeft geleden, aldus de rechtbank.
beoordeling van de hogerberoepsgronden
7. Resim betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat zij niet in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren. Volgens Resim heeft de rechtbank niet onderkend dat met de oppervlakte van een recreatiewoning de grondoppervlakte van een recreatiewoning is bedoeld, dat de toelichting bij het bestemmingsplan geen ruimte voor een andere uitleg laat en dat het aanbrengen van een impliciete beperking op de maatvoering in strijd met de rechtszekerheid is.
7.1. In de bij het bestemmingsplan behorende regels is niet gedefinieerd wat onder de oppervlakte van een recreatiewoning, bedoeld in artikel 20, derde lid, aanhef en onder f, van die regels, wordt verstaan. In geschil is of in die bepaling de grondoppervlakte van het gebouw is bedoeld, zoals Resim betoogt, of de woonoppervlakte van de voor recreatiebewoning bruikbare verblijfsruimten van het gebouw, zoals de rechtbank heeft overwogen.
7.2. De rechtbank heeft niet gemotiveerd waarom haar uitleg van artikel 20, derde lid, aanhef en onder f, aansluit op het in het maatschappelijke verkeer gangbare spraakgebruik. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien dat dat spraakgebruik tot die uitleg noopt en dat het standpunt van Resim niet juist is.
7.3. In de toelichting bij het bestemmingsplan is op bladzijde 58 vermeld dat een toename van het aantal verblijfsrecreatieve bedrijven in het plangebied niet mogelijk is, dat de capaciteit en oppervlakte van bestaande bedrijven wordt gelimiteerd en dat de huidige grootte (qua toegestane c.q. vergunde aantallen kampeermiddelen en/of recreatiewoningen) van de bedrijven maatgevend is voor de regeling in het bestemmingsplan. Verder is op bladzijde 83 voor het recreatiepark in het bijzonder vermeld dat er geen voorgenomen veranderingen ten opzichte van de huidige situatie zijn. De mogelijkheden worden nagenoeg conform de geldende regeling overgenomen. Wel wordt het maximum aantal bungalows beperkt tot 45. De huidige regeling bevat geen beperking (binnen het maximale bouwvolume). Als maximale afmetingen voor zomerhuizen wordt de norm uit het streekplan, te weten 75 m² en een goot- en nokhoogte van 3 en 5 m, gehanteerd, aldus de toelichting.
7.4. De rechtbank heeft uit de plantoelichting afgeleid dat de planwetgever heeft beoogd de maatvoering van recreatiewoningen af te stemmen op de bestaande situatie en de destijds gebruikelijke maatvoering. Deze veronderstelling berust echter op een onjuiste lezing van de in rechtsoverweging 7.3 aangehaalde passage van bladzijde 58, omdat deze geen betrekking heeft op de grootte van recreatiewoningen, maar op de grootte van recreatiebedrijven (aantallen kampeermiddelen en/of recreatiewoningen). Verder is, in de hiervoor weergegeven passage van bladzijde 83, de oppervlaktenorm van 75 m² vermeld in het kader van de maximale afmetingen van recreatiewoningen. Dit wijst erop dat hier niet de woonoppervlakte van de voor recreatiebewoning bruikbare verblijfsruimten is bedoeld.
7.5. Gelet op het vorenstaande berust de aangevallen uitspraak op een onjuiste uitleg van artikel 20, derde lid, aanhef en onder f, van de bij het bestemmingsplan behorende regels. Onder de oppervlakte van recreatiewoningen, bedoeld in die bepaling, dient de grondoppervlakte te worden verstaan. Daarvan uitgaande, is de eerste herziening, waarbij de maximale inhoud van recreatiewoningen op 300 m³ is vastgesteld en ondergronds bouwen is verboden, een beperking van de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan.
Het betoog slaagt.
eerste conclusie
8. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het besluit van 6 februari 2014 toetsen in het licht van de door Resim daartegen in beroep aangevoerde beroepsgronden.
beoordeling van de beroepsgronden
9. Resim heeft betoogd dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de oppervlakte van een kelderkoekoek meetelt bij het meten van de oppervlakte van een recreatiewoning. Daartoe heeft zij aangevoerd dat een kelderkoekoek een ondergeschikt deel van een woning is, dat in de bij het bestemmingsplan behorende regels is bepaald dat een ondergeschikt deel niet meetelt bij het berekenen van de inhoud van een woning en dat niet valt in te zien waarom dat bij het meten van de oppervlakte van een woning anders is.
9.1. In het verweerschrift heeft het college met verwijzing naar een aanvullend taxatierapport van Statema van 12 februari 2015 uiteengezet dat het besluit van 6 februari 2014 berust op het uitgangspunt - het zogenoemde scenario III - dat de oppervlakte van een kelderkoekoek niet meetelt voor het meten van de oppervlakte van een recreatiewoning.
Daarvan uitgaande, is, zoals Resim ter zitting van de Afdeling desgevraagd heeft bevestigd, de discussie over de betekenis van de aanwezigheid van een kelderkoekoek voor de oppervlakte van de woning niet relevant. Deze beroepsgrond mist feitelijke grondslag.
10. Resim heeft voorts betoogd dat het besluit van 6 februari 2014, gelezen in samenhang met het taxatierapport van Statema van 22 mei 2013, berust op het onjuiste uitgangspunt dat een redelijk denkend en handelend ondernemer bij het realiseren van nieuwbouw onder het oude planologische regime zou hebben gekozen voor een mix van drie soorten reguliere recreatiewoningen en drie soorten luxe recreatiewoningen. Daartoe heeft zij aangevoerd dat het taxatierapport berust op de onjuiste veronderstelling dat een kelderkoekoek niet is toegestaan. Voorts heeft zij aangevoerd dat niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten dat zij gebruik had gemaakt van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime door uitsluitend grote luxe recreatiewoningen in het recreatiepark te realiseren. In dit verband heeft zij benadrukt dat Statema heeft miskend dat de recreatiewoningen - in vergelijking met vergelijkingsobjecten - op ruime percelen met een oppervlakte tot 3.000 m² staan, dat dit betekent dat het recreatiepark een landelijke en misschien zelfs internationale aantrekkingskracht heeft, dat zij daardoor geen hinder ondervindt van het door Statema verwachte overaanbod van vergelijkbare objecten op de markt en dat van een park met grote luxe recreatiewoningen op ruime percelen een grotere aantrekkingskracht uitgaat dan wanneer op datzelfde park ook minder luxe, goedkopere en kleinere woningen aanwezig zijn. Ook heeft zij verwezen naar vergelijkbare parken, zoals Landgoed Panorama te Bennekom en Landgoed De Scheleberg te Lunteren, en naar een schriftelijke verklaring van DroomParken van 4 april 2015, waaruit volgens haar valt af te leiden dat ontwikkeling met uitsluitend grote luxe recreatiewoningen wel degelijk rendabel zou zijn geweest.
10.1. De bestuursrechter dient een taxatie terughoudend te toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen. Vergelijk rechtsoverweging 8.11 van de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
10.2. In dit geval gaat het om een taxatie van (directe) schade als gevolg van een planologische verandering op het eigen perceel van de aanvrager, waarbij, anders dan bij een taxatie van (indirecte) schade als gevolg van een planologische verandering op de gronden van derden, van belang is of en zo ja, in hoeverre het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime was te verwachten en rendabel zou zijn geweest. De aanvrager lijdt slechts schade, indien en voor zover de desbetreffende onroerende zaak als gevolg van de planologische verandering in zijn hoogste waarde is aangetast.
10.3. In het taxatierapport van 22 mei 2013 heeft Statema uiteengezet dat het, gezien de exploitatiemogelijkheden van het recreatiepark, op de peildatum van 23 oktober 2007 gewenst was een gemengde bebouwing met normale en luxe recreatiewoningen te realiseren. In het aanvullend taxatierapport van 12 februari 2015 heeft Statema daaraan toegevoegd dat een redelijk handelend ondernemer bij de exploitatie van het recreatiepark zou handelen vanuit het principe van een verantwoord en toekomstgericht maximaal renderend recreatiebedrijf. Indien, met gebruikmaking van de planologische mogelijkheden van het recreatiepark, zou zijn gekozen voor het realiseren van identieke woningen die zonder extra voorzieningen en variaties te koop zouden zijn aangeboden, zou dat hebben geleid tot een beperkte verkoopomzet en/of beperking van de exploitatiemogelijkheden, omdat de markt vraagt om een gedifferentieerd aanbod. Bovendien zou de markt, ten tijde van de peildatum, een overaanbod van dergelijke woningen te verwerken hebben gekregen. Bij identieke woningen zou een deel van de woningen als moeilijk verkoopbaar resteren. Dat zou hebben geleid tot een lagere netto verkoopopbrengst en omzet in vergelijking tot de bij de taxatie aangenomen gemengde en gedifferentieerde exploitatie. Uit financieel oogpunt is het met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten dat een redelijk handelend ondernemer niet voor een gemengde bebouwing zou hebben gekozen.
In het taxatierapport van 22 mei 2013 heeft Statema voorts uiteengezet dat de recreatiewoningen van Landgoed Panorama en Landgoed De Scheleberg niet zijn te vergelijken met de onder het oude planologische regime in het recreatiepark te realiseren grote luxe recreatiewoningen, dat deze referenties daarom slechts beperkt bruikbaar in relatie tot de taxatie zijn en dat het bovendien niet mogelijk is uit deze referenties de meerwaarde van een souterrain af te leiden, omdat referenties met recreatiewoningen zonder souterrain ontbreken en/of niet inzichtelijk zijn gemaakt. In een brief van 23 oktober 2015 heeft Statema gereageerd op de schriftelijke verklaring van DroomParken van 4 april 2015, waarbij hij onder meer heeft aangegeven dat een verkoopprijs van € 450.000,00, zoals door DroomParken voor een onderkelderde recreatiewoning is gesteld, niet is te verwachten.
10.4. Anders dan Resim heeft aangevoerd, heeft Statema, bij de taxatie, niet het uitgangspunt gehanteerd dat een zogenoemde kelderkoekoek niet is toegestaan. Voor zover zij heeft bedoeld dat de taxatie berust op de onjuiste veronderstelling dat de oppervlakte van een kelderkoekoek meetelt bij het meten van de oppervlakte van een recreatiewoning, kan zij daarin niet worden gevolgd, gelet op rechtsoverweging 9.1 van deze uitspraak.
10.5. Statema heeft inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden die tot de conclusie leiden dat een redelijk handelend ondernemer onder het oude planologische regime een mix van verschillende soorten recreatiewoningen zou realiseren en dat dit tot de hoogste waarde van het recreatiepark zou leiden. Die conclusie is niet onbegrijpelijk.
Dat [deskundige], de door Resim geraadpleegde taxateur, het niet eens is met die conclusie, betekent op zichzelf niet dat Resim aannemelijk heeft gemaakt dat het door het Statema verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest of dat het college de resultaten van dat onderzoek niet in redelijkheid aan de besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen.
In het beroepschrift heeft Resim kritische kanttekeningen geplaatst bij de conclusie van Statema dat het realiseren van een mix van verschillende soorten recreatiewoningen tot de hoogste waarde van het recreatiepark onder het oude planologische regime zou leiden. Uit die kanttekeningen blijkt echter niet van een concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van deze conclusie.
In het betoog is verder geen grond te vinden voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat aan de door Resim opgevoerde vergelijkingsobjecten niet de door haar gewenste betekenis kan worden toegekend. Dat op Landgoed Panorama en Landgoed De Scheleberg uitsluitend grote recreatiewoningen met een souterrain zijn gebouwd, zoals Resim heeft gesteld, betekent niet zonder meer - ook rekening houdend met het verschil tussen het bouwjaar van die woningen en de peildatum - dat een mix van verschillende soorten recreatiewoningen onder het oude planologische regime niet tot de hoogste waarde van het recreatiepark zou hebben geleid.
10.6. In de door Resim overgelegde schriftelijke verklaring van DroomParken van 4 april 2015 is vermeld dat deze ondernemer, rekening houdend met recente marktontwikkelingen, altijd zal adviseren om recreatiewoningen met een souterrain te realiseren. Uit deze verklaring valt echter niet af te leiden dat daarbij rekening is gehouden met de argumenten die Statema heeft gegeven ter onderbouwing van de conclusie dat het realiseren van een mix van verschillende soorten recreatiewoningen onder het oude planologische regime tot de hoogste waarde van het recreatiepark zou hebben geleid. Uit deze verklaring, die geen betrekking heeft op de situatie ten tijde van de peildatum, blijkt niet van een concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie van Statema.
10.7. Het betoog faalt.
11. Resim heeft verder betoogd dat Statema de in het taxatierapport van 22 mei 2013 vermelde bedragen van de bouwkosten en de opbrengsten van de te realiseren recreatiewoningen niet heeft onderbouwd of heeft ontleend aan gegevens van vergelijkbare objecten en dat hij in dit verband ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door haar, onder meer bij brief van 31 oktober 2012, aangedragen gegevens. In dit verband heeft zij benadrukt dat in het taxatierapport van 22 mei 2013 is vermeld dat het verschil in koopsom tussen woningen met en zonder souterrain in de markt varieert van € 50.000,00 tot € 75.000,00. Verder heeft zij verwezen naar de schriftelijke verklaring van DroomParken van 4 april 2015.
11.1. Bij brief van 31 oktober 2012 heeft Resim antwoord gegeven op door Statema gestelde vragen. Bij deze brief heeft zij offertes van Van Wijnen B.V. voor de bouw van recreatiewoningen in het recreatiepark en op landgoed Panorama te Bennekom overgelegd. Voorts heeft zij adviezen van onder meer Esbi Bouw B.V en Tadema Bedrijven over de bouwkosten van recreatiewoningen in het recreatiepark overgelegd. Verder heeft zij transactiegegevens van de verkoop van recreatiewoningen van Landgoed Panorama en Landgoed De Scheleberg overgelegd.
11.2. In het taxatierapport van Statema van 22 mei 2013 is vermeld dat marktonderzoek en kadastraal onderzoek naar referenties is verricht en dat een aantal referentietransacties zijn samengesteld en in een lijst gebundeld om deze te vergelijken met het recreatiepark. In dit taxatierapport is uiteengezet dat de markt van recreatiewoningen zich niet gemakkelijk laat doorgronden en dat een marktanalyse daardoor uiterst complex en ingewikkeld is. In reactie op door Resim bij brief van 31 oktober 2012 overgelegde gegevens is uiteengezet dat Landgoed Panorama en Landgoed De Scheleberg niet vergelijkbaar met het recreatiepark en derhalve slechts beperkt bruikbaar voor de taxatie zijn en dat uit deze referenties niet valt af te leiden dat ondergronds bouwen een meerwaarde betekent. De taxatie van het recreatiepark heeft plaatsgevonden op basis van een eenvoudige kosten-batenanalyse ten einde de residuele grondwaarde te berekenen of beredeneren. Daartoe is, uitgaande van de situatie op de peildatum van 23 oktober 2007, onderscheid gemaakt tussen de bouwkosten en verkoopopbrengsten van gewone recreatiewoningen en luxe recreatiewoningen onder het oude planologische regime. Volgens Statema zijn de bouwkosten en de gemiddelde verkoopopbrengst van een gewone woning respectievelijk € 151.000,00 en € 293.000,00 en de bouwkosten en de gemiddelde verkoopopbrengst van een luxe woning respectievelijk € 207.000,00 en € 313.000,00.
In een memorandum van Royal Haskoning DHV van 5 december 2013 is vermeld dat de bouwkosten zijn gebaseerd op de kostenkengetallen uit het bouwkostenkompas, waarin specifiek kostenkengetallen voor recreatiewoningen in Gelderland zijn gegeven, gecorrigeerd met de bouwkostenindex naar de peildatum.
In de brief van Statema van 23 oktober 2015 is uiteengezet dat de schriftelijke verklaring van DroomParken van 4 april 2015 niet berust op een analyse van de situatie ten tijde van de peildatum, dat de in die verklaring gestelde verkoopopbrengst van een recreatiewoning met een souterrain van € 450.000,00 niet realistisch is en dat het gestelde verschil in residuele grondwaarde met een recreatiewoning zonder souterrain van € 75.000,00 niet inzichtelijk is.
11.3. Gelet op de motivering van het taxatierapport van 22 mei 2013, gelezen in samenhang met het memorandum van 5 december 2013, kan niet staande worden gehouden dat Statema de gestelde bouwkosten en opbrengsten van de te realiseren recreatiewoningen niet heeft onderbouwd of heeft ontleend aan gegevens van vergelijkbare objecten. Voorts is in dat taxatierapport gereageerd op een deel van de door Resim bij brief van 31 oktober 2012 aangedragen gegevens.
In het memorandum van 5 december 2013 is vermeld dat de bouwkosten van de te realiseren recreatiewoningen met gebruikmaking van de kostenkengetallen uit het bouwkostenkompas zijn berekend. Resim heeft zich niet op het standpunt gesteld dat dit geen goede methode voor de berekening van die kosten is of dat die methode in haar geval op een verkeerde wijze is toegepast. Wel heeft zij, onder verwijzing naar een offerte van 4 september 2002, gesteld dat Van Wijnen B.V. bereid was luxe recreatiewoningen voor € 120.111,67 (type C) of € 134.918,06 (type P) te realiseren. Uit de offerte valt echter niet zonder meer af te leiden dat, daargelaten het tijdsverloop tot de peildatum van 23 oktober 2007, deze betrekking heeft op luxe recreatiewoningen, als bedoeld in het taxatierapport van 22 mei 2013. Daarnaast valt op dat in de adviezen van Esbi Bouw B.V en Tadema Bedrijven hogere bedragen van de bouwkosten van luxe recreatiewoningen, van respectievelijk € 235.000,00 en € 150.000,00 tot € 180.000,00, zijn vermeld. Uit de offerte blijkt derhalve niet van een concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van de bouwkosten van de recreatiewoningen.
Resim heeft verder niet bestreden dat, zoals in het taxatierapport van 22 mei 2013 is uiteengezet, de transactiegegevens van de verkoop van recreatiewoningen van Landgoed Panorama en Landgoed De Scheleberg beperkt bruikbaar zijn bij het berekenen van de gemiddelde verkoopopbrengsten van de te realiseren recreatiewoningen in het recreatiepark. Resim heeft zich niet op het standpunt gesteld dat Statema die transactiegegevens niet op de juiste waarde heeft geschat.
Voorts valt uit het taxatierapport van 22 mei 2013 niet af te leiden dat, naar Resim heeft gesteld, Statema ook zelf vindt dat de verkoopopbrengsten van recreatiewoningen met een souterrain ongeveer € 50.000,00 tot € 75.000,00 hoger zouden zijn geweest dan de verkoopopbrengsten van recreatiewoningen zonder souterrain. De door Resim bedoelde alinea in paragraaf 4 van dat rapport heeft betrekking op de door Statema ontvangen analyse van transactiegegevens in de jaren 2004 tot en met 2008 van recreatiewoningen van Droompark Beekbergen. Uit deze alinea valt niet af te leiden dat Statema de analyse onderschrijft en van toepassing acht op het recreatiepark onder het oude planologische regime. Dit onderdeel van het beroepschrift berust op een verkeerde lezing van het taxatierapport.
Ten slotte heeft de verklaring van DroomParken van 4 april 2015 geen betrekking heeft op de situatie ten tijde van de peildatum. Statema heeft bij brief van 23 oktober 2015 uiteengezet waarom aan die verklaring niet de door Resim gewenste betekenis kan worden toegekend. Uit die verklaring blijkt niet van een concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van Statema.
11.4. Het betoog faalt.
tweede conclusie
12. De door de rechtbank niet besproken beroepsgronden leiden niet tot de conclusie dat Resim met een tegemoetkoming in planschade van € 187.500,00 tekort is gedaan.
13. Het bij de rechtbank ingestelde beroep is ongegrond.
14. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 december 2015 in zaak nr. 14/2043;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Apeldoorn tot vergoeding van bij Resim Projecten V.O.F. in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 990,00 (zegge: negenhonderdnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. verstaat dat de griffier van de Raad van State aan Resim Projecten V.O.F. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 503,00 (zegge: vijfhonderddrie euro) voor de behandeling van het hoger beroep terugbetaalt.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. G. Snijders en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Buuren w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 8 maart 2017
452.