Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/985
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning). Met de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 319.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.1.
In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.2.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de zitting van 26 oktober 2023. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1977. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 96 m2. Daarnaast is er een garage van 12 m2. De woning ligt op een perceel van 155 m².
Geschil
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 303.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 319.000. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank bespreekt eerst de formele punten van eiser.
Artikel 40 Wet WOZ
5. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel 40 van de Wet WOZ om alle stukken te verstrekken. Eiser stelt dat hij in bezwaar, de aanvulling daarop en tijdens de hoorzitting heeft gevraagd om de taxatiekaart met daarop de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen, maar dat niet alle factoren kenbaar zijn gemaakt. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar in zijn taxatieverslag weliswaar de factoren onderhoud en voorzieningen van de referenties en de woning vermeldt, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn.
6. De heffingsambtenaar geeft aan dat op 16 mei 2022 per e-mail en 28 oktober 2022 per brief informatie is verstrekt aan de gemachtigde van eiser. In de brief van 28 oktober 2022 wordt toegelicht hoe wordt omgegaan met de KOUDVL-factoren. De onderhoudstoestand (waaronder de kwaliteit valt) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen staan op het taxatieverslag vermeld. Verder is de uitstraling waarneembaar door middel van de foto's op het verslag en zoveel als mogelijk
vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties. Bij deze brief zijn bovendien de gehanteerde correcties bij de KOUDVL-factoren verstrekt. Daarnaast is met de e-mail van 16 mei 2022 het indexeringscijfer verstrekt. De gemachtigde van eiser heeft aldus de heffingsambtenaar niet op de verstrekte informatie gereageerd, waardoor de heffingsambtenaar er – zo begrijpt de rechtbank- vervolgens van is uitgegaan dat de gemachtigde van eiser geen verdere gegevens meer nodig had. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Zij overweegt het volgende.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft gereageerd op het verzoek van eiser om informatie over de KOUDVL-factoren per brief van 28 oktober 2022. In deze brief is eiser in de gelegenheid gesteld om het bezwaarschrift binnen twee weken aan te vullen. Volgens de rechtbank had het daarom op de weg van eiser gelegen om, als hij nog stukken miste, in reactie daarop aan te geven welke stukken ontbraken die nodig zijn om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Niet is gesteld of gebleken dat eiser dit heeft gedaan. De heffingsambtenaar mocht er dan ook redelijkerwijs van uitgaan dat eiser niet méér gegevens nodig had dan de gegevens die aan hem zijn verstrekt. De rechtbank verwijst hierbij ook naar haar uitspraak van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890, waarin zij overweegt dat strijd met de procedurele bepalingen moet worden aangevoerd zodra dat mogelijk is. De gemachtigde van eiser had in een eerder stadium kunnen aanvoeren dat er nog gegevens ontbraken, maar heeft dit nagelaten. Deze beroepsgrond is daarom in strijd met de goede procesorde aangevoerd. De rechtbank laat de onder 5. genoemde beroepsgronden daarom buiten beschouwing.
7. Daarnaast voert eiser aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt, terwijl dat op grond van artikel 40 Wet WOZ wel had gemoeten. De rechtbank verwijst hiervoor naar de vorige overweging, waarin is aangegeven dat op 16 mei 2022 een e-mail is gestuurd door de heffingsambtenaar over de indexering. Met deze e-mail is een indexeringspercentage verstrekt onder de vermelding dat dit het gemiddelde indexeringspercentage is van de referenties voor het type woning in de betreffende gemeente of het betreffende waardegebied. Dat is op 28 oktober 2022 nogmaals gebeurd. Niet is gesteld of gebleken dat eiser daarop heeft gereageerd en heeft aangegeven welke stukken ten aanzien van de indexering hij nog miste om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Dat had wel op zijn weg gelegen. De rechtbank vindt het in die omstandigheden in strijd met de goede procesorde dat eiser deze grond opnieuw aanvoert in beroep. Deze beroepsgrond laat de rechtbank daarom ook buiten beschouwing.
De WOZ-waarde van de woning
8. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere in dezelfde straat gelegen woningen, waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om de [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5]. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat het niet duidelijk is hoe de onderlinge verschillen tussen de onderhavige woning en de referentiewoningen worden gecorrigeerd. De correcties zijn volgens hem niet terug te zien in de taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat er in beroep op een andere manier wordt gewaardeerd. In de initiële fase wordt de WOZ-waarde modelmatig bepaald en daarbij spelen correcties een rol, terwijl in de beroepsfase de taxatiematrix met behulp van de deskundigheid van de taxateur tot stand komt. Daarbij worden geen cijfermatige correcties voor verschillen gebruikt, maar worden de verschillen benoemd in termen zoals: voldoende, normaal, modern/luxe. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vrijheid heeft om zelf te bepalen op welke manier de waarde wordt onderbouwd. Er bestaat geen verplichting voor de heffingsambtenaar om eventuele verschillen te corrigeren op een manier die door eiser gewenst is. Wel is het aan de heffingsambtenaar om aan de hand van zijn gekozen onderbouwing (de taxatiematrix) aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat eiser graag ziet dat de verschillen op een andere manier gecorrigeerd worden, maakt de werkwijze van de heffingsambtenaar niet onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
13. De beroepsgrond over de brandgang is door eiser op de zitting ingetrokken, waardoor de rechtbank deze beroepsgrond niet inhoudelijk zal beoordelen.
14. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, de keuken en het sanitair zijn meer dan 20 jaar oud en dienen gemoderniseerd te worden. De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van gedateerde voorzieningen ten opzichte van de referentiewoningen. Volgens hem kan worden uitgegaan van de kwalificatie ‘normaal’. De rechtbank ziet geen aanleiding de kwalificatie van de voorzieningen in de taxatiematrix als ‘normaal’ niet te volgen. De rechtbank concludeert dat eiser deze stelling niet verder heeft onderbouwd. Eiser heeft bijvoorbeeld geen foto’s overlegd van de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser gaat daarnaast in op het onderhoudsniveau en de staat van de voorzieningen bij de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4]. De heffingsambtenaar heeft deze elementen bij deze woningen gekwalificeerd als respectievelijk voldoende en normaal en eiser stelt dat deze beoordeling te laag is. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Op basis van de foto’s van de referentiewoningen ziet de rechtbank geen aanleiding om aan deze kwalificatie te twijfelen. Gelet op de uitstraling van de referentiewoning is te volgen dat de heffingsambtenaar hier voor de kwalificaties ‘voldoende/normaal’ kiest. Eiser heeft ook geen argumenten gegeven waarom de gehanteerde kwalificaties niet representatief zijn.
16. Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat hij geen iWOZ-formulier met foto’s heeft ontvangen van de referentiewoning [adres 3]. Voor zover eiser daarmee beoogt aan te geven dat de onderbouwing van de kwalificaties van de voorzieningen en het onderhoud niet toereikend is, overweegt de rechtbank het volgende. De heffingsambtenaar heeft ook bij deze referentiewoning de kwalificaties voor het onderhoud en de voorzieningen van respectievelijk ‘voldoende’ en ‘normaal’ gehanteerd. Het feit dat er geen iWOZ-formulier is aangeleverd, maakt echter niet dat de rechtbank een reden ziet om aan de kwalificaties te twijfelen. De heffingsambtenaar heeft de passendheid van de kwalificatie voldoende toegelicht door onder meer aan te geven dat hij voor het bepalen van de kwalificaties, de woning en de referentiewoningen onderling heeft vergeleken aan de hand van foto’s van de woningen.
17. Tot slot voert eiser aan dat de verkoop van de [adres 6] (buurpand) gebruikt had moeten worden als onderbouwing van de waarde. Deze woning en zijn woning zijn volgens eiser identiek. [adres 6] is verkocht voor € 272.000, terwijl de waarde van de onderhavige woning op € 319.000 is vastgesteld. De heffingsambtenaar geeft aan dat [adres 6] niet is opgenomen in de taxatiematrix, omdat de woning in minder goede staat verkeert. Er is bijvoorbeeld sprake van een lekkage.
18. De heffingsambtenaar heeft gekozen voor andere referentiewoningen. Dat is in principe ook toegestaan, omdat partijen zelf mogen bepalen hoe zij hun waarde willen onderbouwen. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, moet wel gelet worden op dat wat eiser aanvoert (de rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:33). Als eiser in zijn beroepschrift wijst op een verkoopcijfer van een andere referentiewoning, dan ligt het op de weg van de heffingsambtenaar om de transactie in ieder geval te bekijken en, als deze transactie volgens hem minder geschikt is, toe te lichten waarom hij niet wordt gebruikt.
19. [adres 6] betreft het buurpand van eiser dat rond de waardepeildatum is verkocht (14 februari 2020) en dat volgens eiser identiek is aan zijn woning. De heffingsambtenaar heeft hier slechts tegen ingebracht dat de woning [adres 6] in minder goede staat verkeert onder verwijzing naar een foto van een lekkage. De rechtbank is van oordeel dat deze motivatie onvoldoende is voor de conclusie dat het verkoopcijfer van [adres 6] niet geschikt is ter onderbouwing van de waarde De rechtbank wijst in dat verband ook op de gehanteerde referentiewoning [adres 5]. De voorzieningen van deze woning worden als luxe/modern gekwalificeerd en wijken daarmee af van het voorzieningenniveau van de woning dat als normaal is beoordeeld. Dit waardebepalende verschil heeft de heffingsambtenaar er echter niet van weerhouden om de [adres 5] wel als referentiewoning te gebruiken. De heffingsambtenaar had de aangedragen woning van eiser dus kunnen betrekken in de taxatiematrix.
20. De vraag is vervolgens of er ook een lagere waarde voor de onderhavige woning moet worden vastgesteld als de verkoop van de [adres 6] wordt meegenomen. Deze woning is verkocht voor € 272.000 op 14 februari 2020. Het feit dat het buurpand een lagere verkoopprijs heeft dan de vastgestelde WOZ-waarde, betekent in dit geval volgens de rechtbank niet dat aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning ook te hoog is vastgesteld. Daar betrekt de rechtbank bij dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de woning [adres 6] in een slechtere staat verkeerde op het moment van verkoop. Met dit verschil moet rekening worden gehouden. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de woning van eiser met nog vier andere goed vergelijkbare in dezelfde straat gelegen woningen vergeleken die alle, gelet op de (ruim) hogere verkoopprijs per vierkante meter, de vastgestelde waarde onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
21. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.