Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1874
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos)
Inleiding
1.1.
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2.
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 240.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [A] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. De woning is een in 1966 gebouwd appartement, met een berging van 6 m2 en een balkon van 8 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 83 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 225.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 240.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 maart 2021 voor € 306.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 september 2020 voor € 250.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 17 september 2020 voor € 242.420,-.
Ingetrokken beroepsgrond
7. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de in bezwaar gehanteerde referentiewoning [adres 5] ingetrokken. De rechtbank zal deze grond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
8. Eiser stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij voert aan dat verweerder de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
9. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift, ingekomen op 11 april 2022, met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ het volgende verzoek heeft gedaan: “Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel (…) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. (...) Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro om alle op de zaak betrekking hebben de stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.”
10. In een e-mail van 16 mei 2022 worden door verweerder de grondstaffels toegestuurd alsook de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of waardegebied. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting op 23 mei 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Vervolgens heeft verweerder naar aanleiding van het verzoek in het kader van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, dat door de gemachtigde van eiser niet alleen in deze zaak maar in veel meer zaken is gedaan, per brief van 28 oktober 2022 de KOUDV-factoren met waardecorrecties en eenheidsprijzen voor dakkappelen, garages, bergingen en dergelijken verstrekt. In de brief van 28 oktober 2022 heeft verweerder eiser in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken zijn bezwaargronden aan te vullen. Vaststaat dat eiser, vóór het instellen van beroep op 27 maart 2023, zijn gronden niet heeft aangevuld dan wel heeft verzocht om (nog) ontbrekende stukken. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht dat hij in deze zaak vóór het instellen van beroep niet beschikte over de gehanteerde VVEreserves.
11. Uit uitspraken van de meervoudige kamer van deze rechtbank [1] volgt dat als een belanghebbende eerder wel, maar in een later stadium van het proces (zoals op de hoorzitting) niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, ervan uit mag worden gegaan dat betrokkene de stukken kennelijk niet meer nodig heeft. Verweerder heeft op meerdere momenten (met de e-mail van 16 mei 2022 en de brief van 28 oktober 2022) de door eiser gevraagde gegevens toegestuurd. Eiser heeft na het verstrekken van stukken door verweerder, op de hoorzitting dan wel na de mogelijkheid om zijn bezwaargronden aan te vullen, niet aangeven dat hij nog steeds op de zaak betrekking hebbende stukken mist. Pas in het beroepschrift wordt het zeer algemene verzoek herhaald. Vervolgens geeft gemachtigde eerst ter zitting aan om welke specifieke gegevens het zou gaan. Niet valt in te zien waarom eiser dit niet in een eerder stadium van het geding naar voren had kunnen brengen. Dit maakt dat de rechtbank deze beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ buiten beschouwing laat, omdat het in strijd met de goede procesorde is ingebracht.
De WOZ-waarde van de woning
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, de toelichting die daarop ter zitting is gegeven en het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in hetzelfde appartementencomplex als de woning zijn gelegen en de ligging, locatie, uitstraling en bouwjaar exact hetzelfde zijn. Bovendien zijn de woningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht.
13. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 2.807,-). [adres 2] heeft in de taxatiematrix namelijk een m2-prijs van € 3.169,-, [adres 3] een m2-prijs van € 3.036,-, en [adres 4] een m2-prijs van € 2.940,-.
14. Door eiser is naar voren gebracht dat de onderhoudstoestand ten onrechte als “voldoende” en het voorzieningenniveau als “normaal” is beoordeeld. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft hij een aantal (detail)foto’s toegestuurd waarin de gebrekkige onderhoudstoestand te zien zou zijn. De rechtbank kan verweerders stelling in het verweerschrift dat de foto’s geen aanleiding geven om deze beoordelingen aan te passen, goed volgen. Op de foto’s zijn enkele detailopnames te zien van punten die wellicht in het kader van onderhoud zouden moeten worden opgepakt. Een beoordeling van de onderhoudstoestand “normaal” betekent echter niet dat er geheel geen onderhoud aan de woning nodig is, maar dat onderhoud op de korte termijn niet nodig is. Dat de voorzieningen anders zouden moeten worden gewaardeerd dan die van de referentiewoningen ziet de rechtbank niet bij een vergelijking van de foto’s. Bovendien is het zo, zoals verweerder ter zitting nogmaals heeft benadrukt, dat vanwege de lage woningwaarde per m² van de woning ten opzichte van de gemiddelde woningwaarde per m² van de referentiewoningen er voldoende investeringsruimte is om onderhoud of voorzieningen, als dat al nodig zou zijn, te verbeteren.
15. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank aldus niet tot een ander oordeel. Dat geldt ook voor de drie verkopen ( [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] ) die eiser in beroep nog heeft aangedragen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder over deze drie verkopen goed volgen. De door verweerder in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen zijn alle gelegen in hetzelfde complex als de woning en daarmee de meest optimale vergelijking. Om die reden kan voorbij worden gegaan aan deze verkoopcijfers.
Het taxatierapport van eiser
16. Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 november 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.