ECLI:NL:RBMNE:2023:3442

• Datum uitspraak: 11 juli 2023
• Publicatiedatum: 11 juli 2023
• Zaaknummer: 22/5848
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. van Es-de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak ongegrond verklaard

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 11 juli 2023 uitspraak gedaan in een beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De eiser, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 669.000,- per 1 januari 2021. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en bepleitte een lagere waarde van maximaal € 637.000,-. De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 30 mei 2023, waar zowel de gemachtigde van eiser als de gemachtigde van verweerder aanwezig waren.

De rechtbank overwoog dat de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt en dat deze waarde wordt vastgesteld aan de hand van vergelijkingen met recent verkochte woningen. De heffingsambtenaar had een taxatiematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld, en dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar waren.

Eiser had verschillende beroepsgronden ingediend, waaronder het niet verstrekken van bepaalde informatie door de heffingsambtenaar. De rechtbank oordeelde dat deze beroepsgronden niet meer besproken hoefden te worden, omdat eiser deze tijdens de hoorzitting niet had herhaald. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de uitspraak op bezwaar in stand bleef. Eiser kreeg geen griffierecht terug en er was geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5848

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: P. Loijen),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 1] , verweerder

(gemachtigde: M.F.M Boerlage).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 669.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
23 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 mei 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, [A] (medewerker in opleiding van de gemachtigde van eiser) en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1931 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, met een garage van
14 m2 en een berging van 17 m2. De woning heeft een woonoppervlakte van 148 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 458 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 637.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de waarde van € 669.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen te weten:

• [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op 12 april 2021 voor € 1.185.000,-.
• [adres 3] in [plaats] , verkocht op 30 september 2020 voor € 695.000,-.
• [adres 4] in [woonplaats] , verkocht op 14 november 2020 voor € 885.000,-.

Beoordeling van het geschil

Ingetrokken beroepsgronden

6. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de gebruiksoppervlakte in het BAG-register ingetrokken. Ook de beroepsgronden met betrekking tot de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] heeft eiser op de zitting ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

Is er een schending van artikel 40 van de Wet WOZ?

7. Eiser stelt dat hij in bezwaar om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.

7.1

Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat deze bezwaargronden tijdens de hoorzitting niet zijn herhaald. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in een Excel-bestand wordt bijgehouden wat er tijdens de hoorzitting wordt gezegd. Vervolgens wordt hetgeen dat in het Excel-bestand is genoteerd, verwerkt in de uitspraak op bezwaar.

7.2

De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van de Wet WOZ heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Eiser doelt hierbij op alle stukken/gegevens die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken.

Doordat het verslag van de hoorzitting vormvrij is, kan de rechtbank de uitleg van verweerder volgen. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser opnieuw om informatie tijdens de hoorzitting heeft verzocht. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Eiser heeft pas op de zitting voor het eerst aangevoerd dat de inhoud van het verslag van de hoorzitting niet correct is. Eiser heeft op de hoorzitting in de bezwaarfase niet aangegeven welke stukken hij nog meer nodig had. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. ^[1] Pas in de beroepsfase voert eiser aan dat verweerder niet alle gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.

Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat twee van de drie referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen en de andere woning ( [adres 3] ) in het verlengde ligt van de [adres 1] , zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 3.130,-). Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Voorzieningen en onderhoud

10. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning. Verweerder licht hierover in het verweerschrift toe dat met het onderhouds- en voorzieningenniveau voldoende rekening is gehouden. Uit het ingebrachte fotomateriaal van eiser blijken geen omstandigheden waar een slechter onderhouds- en voorzieningenniveau uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging

11. Eiser stelt daarnaast dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning ligt namelijk nabij twee spoorwegen en de [provinciale weg] . Hiervan wordt overlast ervaren. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat alle woningen dezelfde ligging hebben, namelijk aan de [provinciale weg] . Volgens verweerder zijn deze woningen daarom goed vergelijkbaar. Het standpunt van eiser dat de referentiewoning [adres 3] aan de achterzijde uitzicht heeft op weilanden maakt dit niet anders. Deze woning ligt namelijk in vergelijking met de andere woningen dichter bij het spoor en de [rijksweg] . [adres 4] ligt dichter bij het [sportcentrum] en tegenover de [weg] . Ook [adres 2] ligt dichter bij het spoor. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen vergelijkbare overlast ondervinden, zodat dit punt voldoende is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze objecten. De beroepsgrond slaagt niet.

De gebruikte grondstaffel

12. Eiser heeft ten slotte op de zitting aangevoerd dat voor [adres 3] in [plaats] de grondstaffel van gemeente [gemeente 1] is gebruikt. Verweerder heeft dit op de zitting erkend en hierover toegelicht dat deze woning in het verlengde van de andere referentiewoningen ligt. Bovendien heeft verweerder toegelicht dat de m2-prijs van de grondstaffel van gemeente [gemeente 1] hoger is. In het geval dat de grondstaffel van gemeente [gemeente 2] gehanteerd zou worden, dan zou dit leiden tot een hogere m2-prijs van deze woning en een lagere grondprijs. Dit is ten nadele voor de WOZ-waarde van eiser. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Voetnoten

1. Zie de uitspraak van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890, overweging 14 en de uitspraak van 8 februari 2023 van het Hof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2023:484.