Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1989
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos)
Inleiding
1.1.
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2.
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 432.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [A] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. De woning is een in 1953 gebouwde hoekwoning, met een garage van 15 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2 en is gelegen op een perceel van 272 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 406.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 432.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 5 juni 2020 voor € 350.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 november 2020 voor € 451.518,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 450.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 23 november 2020 voor € 525.000,-.
Beoordeling van het geschil
Ingetrokken beroepsgronden
7. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de in bezwaar gehanteerde referentiewoning [adres 6] ingetrokken. De rechtbank zal deze grond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak. Hetzelfde geldt voor de beroepsgrond over het verkoopcijfer van de [adres 7] . Gemachtigde heeft aangegeven dat de reactie van verweerder duidelijk is en heeft die beroepsgrond ter zitting ingetrokken.
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
8. Eiser stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij voert aan dat verweerder de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
9. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift, ingekomen op 11 april 2022, met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ het volgende verzoek heeft gedaan: “Ik verzoek u bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel (..) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. (..) Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro om alle op de zaak betrekking hebben de stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.”
10. In een e-mail van 16 mei 2022 worden door verweerder de grondstaffels toegestuurd alsook de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of waardegebied. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting op 9 juni 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Vervolgens heeft verweerder naar aanleiding van het verzoek in het kader van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, dat door de gemachtigde van eiser niet alleen in zijn zaak maar in veel meer zaken is gedaan, per brief van 28 oktober 2022 de KOUDV-factoren met waardecorrecties en eenheidsprijzen voor dakkappelen, garages, bergingen en dergelijken verstrekt. In de brief van 28 oktober 2022 heeft verweerder eiser in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken zijn bezwaargronden aan te vullen. Vaststaat dat eiser, vóór het instellen van beroep op 11 april 2023, zijn gronden niet heeft aangevuld dan wel heeft verzocht om (nog) ontbrekende stukken.
11. Uit de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank [1] volgt dat als een belanghebbende eerder wel, maar in een later stadium van het proces (zoals op de hoorzitting) niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, ervan uit mag worden gegaan dat betrokkene de stukken kennelijk niet meer nodig heeft. Verweerder heeft op meerdere momenten (met de e-mail van 16 mei 2022 en de brief van 28 oktober 2022) de door eiser gevraagde gegevens toegestuurd. Eiser heeft na het verstrekken van stukken door verweerder, op de hoorzitting dan wel na de mogelijkheid om zijn bezwaargronden aan te vullen, niet aangeven dat hij nog steeds op de zaak betrekking hebbende stukken mist. Pas in het beroepschrift wordt het zeer algemene verzoek herhaald. Vervolgens geeft de gemachtigde van eiser eerst ter zitting aan om welke specifieke gegevens het zou gaan. Niet valt in te zien waarom eiser dit niet in een eerder stadium van het geding naar voren had kunnen brengen. Dit maakt dat de rechtbank deze beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ buiten beschouwing laat, omdat het in strijd met de goede procesorde is ingebracht.
De WOZ-waarde van de woning
De brandgang achter de woning
12. Eiser voert in zijn beroepschrift aan dat de objectafbakening onjuist is, omdat op zijn perceel een brandgang van 35 m² is gelegen, die buiten de waardering moet worden gelaten. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser zich op het standpunt gesteld dat door het verweerschrift en de taxatiematrix duidelijk is geworden dat de brandgang buiten de waardering is gebleven. Eiser heeft dit tijdens de hoorzitting naar voren gebracht, maar op dit punt is in de uitspraak op bezwaar niet gereageerd, zodat eiser in beroep heeft moeten gaan. Daarmee dient zijn beroepsgrond te slagen.
13. Anders dan eiser zich op het standpunt stelt, slaagt zijn beroepsgrond niet. Bij het taxatieverslag is reeds inzichtelijk gemaakt dat bij het vaststellen van de waarde van de woning rekening is gehouden met een grondoppervlakte van 272 m². De rechtbank gaat ervan uit dat eiser, als eigenaar van de woning bekend is met oppervlakte van zijn perceel en het zodoende voor hem reeds bij de uitspraak in bezwaar duidelijk moest zijn dat de oppervlakte van de brandgang van 35 m², buiten de waardering is gelaten. Dat eiser vanwege onduidelijkheid op dit punt in beroep moest gaan, volgt de rechtbank om deze reden niet. Te meer niet omdat eiser reeds in bezwaar door een professionele gemachtigde werd bijgestaan.
Taxatiematrix
14. Volgens eiser is verweerder er met het overleggen van de taxatiematrix niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hij wijst in dat verband naar de referentiewoning [adres 2] . Dat pand is weliswaar in dezelfde straat gelegen, maar de kaveloppervlakte van dit pand is zoveel kleiner dan de rest waardoor de waarde van de woning per m² veel hoger ligt en daarmee dus minder goed bruikbaar is. De overige drie referentiewoningen die wel bruikbaar zijn, hebben een gemiddelde vierkante meterprijs van € 1591,-. Deze drie referentiewoningen onderbouwen dus een lagere waarde.
15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij eenzelfde ligging hebben, rond dezelfde tijd zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De stelling van eiser ter zitting dat de drie referentiewoningen die hij bruikbaar acht met een gemiddelde vierkante meterprijs van € 1591,-, een lagere waarde van de woning onderbouwen, volgt de rechtbank niet. Zoals de taxateur van verweerder ter zitting heeft toegelicht, houdt deze stelling geenszins rekening met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Zo kent onderbouwing 3 ( [adres 4] , [woonplaats] ) een slechtere staat van onderhoud. Onderbouwing 4 ( [adres 5] , [woonplaats] ), is zeer goed vergelijkbaar qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau en heeft nagenoeg hetzelfde het aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte. Deze referentiewoning heeft een lagere woningwaarde per m² en onderbouwt daarmee dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen goed inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep verder nog aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Het taxatierapport van eiser
16. Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 november 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.