Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1834
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 596.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 februari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd naar € 464.000,- en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 oktober 2023. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
Eiser is eigenaar van de woning, een 2-onder-1 kapwoning die in 1967 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 140 m² en een garage van 22 m². De woning ligt op een perceel van 310 m².
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 418.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de na bezwaar vastgestelde waarde van € 464.000,-.
Het beoordelingskader
Het beoordelingskader
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met vier andere woningen gelegen aan de [straat] in [plaats] , waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referentiewoningen op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor de woning van € 464.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
De beoordeling van de zaak
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 464.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
Eigen koopcijfer
Eigen koopcijfer
Eiser voert aan dat hij op 29 oktober 2021 eigenaar is geworden van de woning voor een bedrag van € 486.000,-. Op de zitting heeft hij gezegd dat de verkoopprijs is vastgesteld op de WOZ-waarde die gold voor het belastingjaar 2021. Hij vindt dat WOZ-waarde niet meer mag bedragen dan deze waarde, geïndexeerd naar de waardepeildatum.
Volgens de heffingsambtenaar is de transactie niet op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs. De woning is niet op de vrije markt aangeboden, maar betrof een familietransactie. Hierdoor kon hij van de transactie geen leveringsakte vinden en eiser heeft deze zelf ook niet overgelegd. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting gezegd dat de onderling vastgestelde verkoopprijs dus de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 was. Hij betwist dat de transactie tot stand is gekomen tegen een marktconforme prijs.
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde in beginsel het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen koopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer [1] .
9. In dit geval heeft eiser op de zitting erkend dat hij de woning van een familielid heeft gekocht en dat zij de verkoopprijs onderling hebben vastgesteld op de WOZ-waarde die gold voor het belastingjaar 2021. De rechtbank oordeelt daarom dat onder deze omstandigheden geen sprake is van een marktconforme verkoop. Hierdoor is het eigen verkoopcijfer in dit geval geen geschikt uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Dit brengt de rechtbank terug bij de onderbouwing van de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsmethode.
Ingetrokken beroepsgrond
Ingetrokken beroepsgrond
10. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de ligging van de woning ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
11. De rechtbank is met partijen van oordeel dat de woning aan de [adres 5] niet geschikt is als referentiewoning. Het bouwjaar van deze woning wijkt af en deze woning is een hoekwoning, terwijl de woning en de andere referentiewoningen 2-onder-1 kapwoningen zijn. De rechtbank laat daarom dit verkoopcijfer buiten beschouwing. De rechtbank oordeelt dat de andere drie referentiewoningen wel goed bruikbaar zijn. Deze woningen liggen in dezelfde straat. Zij zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Wat bouwjaar en uitstraling betreft zijn de referentiewoningen ook voldoende vergelijkbaar met de woning.
Wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde correctie toepast
Wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde correctie toepast
12. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase vaste bedragen hanteert als waarde correctie voor de verschillende KOUDV-factoren terwijl de heffingsambtenaar een andere methode in beroep hanteert. Volgens eiser is het niet toegestaan om ‘tijdens het spel de regels te veranderen’. Hij verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 februari 2022. [2]
13. De rechtbank stelt vast dat heffingsambtenaar in de beroepsprocedure heeft gekozen voor een andere methode voor het bepalen van de waarde dan in de bezwaarfase. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de methode kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen methode afwijkt van de eerder gebruikte methode. De heffingsambtenaar mag ervoor kiezen om op een andere manier inzichtelijk te maken welke verschillen in KOUDV-factoren er zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waarde vaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor. [3]
14. Volgens de rechtbank gaat de vergelijking met de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch niet op. In de aangehaalde uitspraak had de heffingsambtenaar de in bezwaar gehanteerde grondstaffel losgelaten en de waarde van de grond in hoger beroep gebaseerd op zijn eigen deskundigheid. De heffingsambtenaar had voor het loslaten van de grondstaffel geen afdoende verklaring gegeven en evenmin een verklaring gegeven voor het feit dat de waarde van de grond in deze benadering veel lager is dan bij het hanteren van de grondstaffel en ook in een andere verhouding is komen te staan tot de waarde van de grond van de vergelijkingspanden. Het hof heeft in die zaak daarom geoordeeld dat de aan de grond toegekende waarde niet inzichtelijk is. Het gaat in deze zaak niet om de grondstaffel en niet om een waardering op grond van de deskundigheid van een taxateur als zodanig. Het gaat om de KOUDV-factoren waarvan eiser de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen als juist heeft erkend. De beroepsgrond slaagt niet.
Wijze waarop de heffingsambtenaar rekening houdt met de verschillen in de objectkenmerken
15. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix het verschil in de bouwkundige kwaliteit, de onderhoudstoestand en de voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen onvoldoende tot uiting heeft gebracht. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat de heffingsambtenaar anders dan andere heffingsambtenaren in Nederland geen correcties voor waardebepalende verschillen met de referentiewoningen hanteert bij de waardebepaling. Eiser heeft een berekening gemaakt van de WOZ-waarde door correctiepercentages toe te passen op de verkoopcijfers voor waarde bepalende verschillen met zijn woning. Via deze methode komt hij op een woningwaarde per m² van € 1690,- en een totale (lagere) WOZ-waarde van € 396.545,-.
15. De heffingsambtenaar geeft in de taxatiematrix de onderlinge verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen tussen de woning en de drie resterende referentiewoningen, de woningwaarde per m² en de verkoopcijfers per m² van de referentiewoningen als volgt weer:
Bouwkundige kwaliteit
Onderhoud
Voorzieningen
Woningwaarde per m²
De woning
Matig
Slecht
Zeer gedateerd
€ 2.172
[adres 2]
Matig
Voldoende
Gedateerd
€ 2.566
[adres 3]
Voldoende
Voldoende
Normaal
€ 3.743
[adres 4]
Voldoende
Voldoende
Normaal
€ 2.805
17. De rechtbank overweegt in lijn met haar overweging onder punt 13 dat de heffingsambtenaar vanwege de vrije bewijsleer zelf mag bepalen hoe hij de waarde onderbouwt en dat alleen de eindwaarde ter toetsing voorligt. De rechtbank stelt vast dat eiser de kwalificaties van de onderhavige woning en referentiewoningen niet heeft betwist. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de onderlinge verschillen tussen de woningen voldoende inzichtelijk tot uitdrukking heeft gebracht in de taxatiematrix. Hieruit blijkt dat de woningwaarde per m² van de woning is ruim lager dan de verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen. Volgens de rechtbank is hierdoor voldoende rekening gehouden met de mindere bouwkundige kwaliteit, de staat van het onderhoud en de zeer gedateerde voorzieningen in de woning.
Conclusie en gevolgen
18. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.