ECLI:NL:RBMNE:2023:5907

• Datum uitspraak: 8 november 2023
• Publicatiedatum: 9 november 2023
• Zaaknummer: 10741491 / MV EXPL 23-137
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over standplaats voor chalet op recreatiepark met opzegging huurovereenkomst

In deze zaak, die zich afspeelt in Almere, heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 8 november 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en [gedaagde] B.V. Het geschil betreft de huur van een perceel recreatiegrond met een chalet, dat eigendom is van [eiser]. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2024, waarop [eiser] in kort geding vorderingen heeft ingesteld om de huur voort te zetten en om de mogelijkheid te krijgen zijn chalet te verkopen aan een derde. [gedaagde] heeft in reconventie verzocht om ontruiming van het perceel.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er geen schriftelijke huurovereenkomst is, maar dat er wel een huurrelatie bestaat. De rechter oordeelt dat de vraag wie als contractspartij moet worden aangemerkt, of er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd, en de gevolgen daarvan, niet in dit kort geding kunnen worden vastgesteld. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen, evenals de vordering in reconventie van [gedaagde] tot ontruiming. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 8 november 2023

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 10741491 / MV EXPL 23-137 M/50723 van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie, hierna ook te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.L.J. Leijendekker,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.M. van der Salm.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1-12
• de akte van [eiser] met producties 13-17
• de voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1-17.

1.2.

Op 25 oktober 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in het gebouw van de rechtbank. Ter zitting is [eiser] met zijn gemachtigde verschenen. Namens [gedaagde] is [A] met zijn gemachtigde verschenen. De gemachtigden van beide partijen hebben ter zitting pleitaantekeningen overgelegd. Die zijn toegevoegd aan het dossier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] dan wel [bedrijf] B.V. ( [eiser] is de eigenaar en bestuurder van [bedrijf] B.V.) huurt gedurende twaalf jaar een perceel recreatiegrond met aanlegsteiger (nummer [nummer] ) gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het perceel) van [gedaagde] . Het huurreglement Recreatiehaven “ [naam] ” is aan [eiser] ter hand gesteld.

2.2.

Op het gehuurde bevindt zich een gebouw (recreatiewoning), eigendom van [eiser] .

2.3.

[bedrijf] B.V. ontvangt voor de huur van het perceel jaarlijks een factuur. [bedrijf] B.V. betaalt de jaarlijkse factuur.

2.4.

Bij e-mail van 9 april 2023 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2024.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis in kort geding, samengevat:

1. te bepalen dat [eiser] ook na 31 december 2023 het door hem gehuurde perceel mag blijven huren tegen betaling van de reguliere huurpenningen en subsidiair te bepalen dat [eiser] ook na 31 december 2023 het door hem gehuurde perceel kan blijven huren voor een door de voorzieningenrechter te bepalen periode van (tenminste) twee jaar en [eiser] in de gelegenheid te stellen zijn chalet te verkopen aan een derde.

2. te bepalen dat [gedaagde] [eiser] de gelegenheid dient te geven – ten minste voor een periode van twee jaar te rekenen na 31 december 2023 – het chalet van [eiser] aan een derde te verkopen en de huur van het perceel aan deze derde te vergunnen, op straffe van een dwangsom van € 150.000,00.

3. bij afwijzing van het gevorderde onder 1. en 2., veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50.000,00 aan voorschot op de schadevergoeding.

4. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert in kort geding samengevat – (voorwaardelijk) veroordeling van [eiser] om het perceel uiterlijk op 31 december 2023 te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.5.

[eiser] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

Contractspartij?

4.1.

De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen geen schriftelijke huurovereenkomst is gesloten. [eiser] stelt dat hij een huurovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten voor een aanlegplaats en het bijbehorende genummerde perceel grond, welke overeenkomst is verkleurd naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde] daarentegen stelt dat niet met [eiser] is gecontracteerd, maar met de besloten vennootschap van [eiser] , [bedrijf] B.V. Dit volgt volgens [gedaagde] uit de jaarlijkse (huur)betalingen die zijn verricht door [bedrijf] B.V. en de correspondentie die steeds via info@ [e-mail] .nl is gelopen. [eiser] stelt dat de betalingen door [bedrijf] B.V. namens [eiser] worden gedaan en meent dat uit het reglement volgt dat het hier gaat om particuliere verhuur. De kantonrechter is van oordeel dat de vraag of [eiser] dan wel [bedrijf] B.V. als contractspartij moet worden aangemerkt in een bodemprocedure verder moet worden beantwoord. Indien [bedrijf] B.V. de contractspartij zou zijn, zoals door [gedaagde] gesteld, dan komt de vordering in reconventie, gericht tegen [eiser] , niet voor toewijzing in aanmerking.

De vordering in conventie

4.2.

Voorop gesteld wordt dat in kort geding de kantonrechter op grond van een voorlopig oordeel over het geschil van partijen een voorlopige voorziening kan geven (art. 254 Rv). Het voorlopige karakter van een beslissing in kort geding brengt mee dat aan die beslissing geen gezag van gewijsde toekomt en dat partijen en de kantonrechter niet aan die beslissing zijn gebonden in een bodemprocedure of een later kort geding. Gelet op het voorlopige karakter van het kort geding, kan de kantonrechter slechts een voorlopig oordeel geven over de rechtsverhouding tussen partijen, en daarover niet een definitieve uitspraak doen. Dit betekent dat in een uitspraak in kort geding geen plaats is voor een verklaring voor recht. Het petitum in conventie onder 1. heeft echter een declaratoir karakter waar het ziet op de vraag om te bepalen dat [eiser] huurder van het perceel grond blijft tegen de reguliere betaling van de huurpenningen. Die vaststelling dient dan ook eveneens te worden overgelaten aan de bodemrechter. Hetgeen hiervoor is overwogen geldt ook voor het gevorderde onder 2.

4.3.

Subsidiair vordert [eiser] een voorschot op schadevergoeding van
€ 50.000,00 vanwege de opzegging van de huurovereenkomst. [eiser] stelt dat het einde van de huurovereenkomst betekent dat hij forse schade lijdt. De kantonrechter overweegt hiertoe het volgende. Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld. Van enige mate van spoedeisendheid is de kantonrechter niet gebleken noch is de vordering op enige wijze onderbouwd. Daarnaast verwijst de kantonrechter naar hetgeen al onder overweging 4.1 en 4.2 is overwogen.

Huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd

4.4.

De kantonrechter overweegt nog het volgende. Tussen partijen is geen schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Wel is het reglement Recreatiehaven “ [naam] ” van toepassing verklaard. Daarin is opgenomen dat het gehuurde ziet op een aanlegplaats en het bijbehorende genummerde perceel grond voor een periode van één jaar, lopend van januari tot en met 31 december. De kantonrechter stelt naar voorlopig oordeel vast dat de huurovereenkomst niet is aangegaan met het doel om voor één bepaalde periode te gelden en dan te eindigen. Het gaat daarentegen om huurovereenkomsten die jaarlijks automatisch worden verlengd, die in de praktijk vele jaren tot tientallen jaren plegen te blijven bestaan, in dit geval al twaalf jaar, en die aldus op grond van artikel 7:228 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) alleen door opzegging door de huurder of verhuurder kunnen eindigen. De huurovereenkomst heeft daarmee mogelijk het karakter van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Partijen sluiten ook niet jaarlijks een nieuwe overeenkomst, althans dit is vooralsnog niet gebleken. Dat aan het einde van het seizoen het park wordt gesloten en de kavels worden afgesloten van de nutvoorzieningen, maakt dit niet anders. De aan de huurder in eigendom toebehorende tuinhuis blijft immers gewoon op de kavel staan.

Toetsingsmaatstaf opzegging

4.5.

De huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] heeft betrekking op de huur van onbebouwde grond (aanlegplaats en standplaats voor recreatiewoning). De wettelijke regelingen die aan huurders bijzondere bescherming bieden, zoals huurbescherming en/of ontruimingsbescherming bij de huur van woonruimte en/of bedrijfsruimte, zijn op deze huurovereenkomsten niet van toepassing. Wel zijn van toepassing de algemene regels uit de huurtitel van boek 7 van het BW, aangevuld met de gewone regels van het verbintenissenrecht.

4.6.

Dit betekent dat op de beëindiging van de huurovereenkomsten artikel 7:228 BW van toepassing is. Volgens lid 2 van dit artikel eindigt een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, door opzegging met een opzegtermijn van tenminste één maand. Artikel 7:228 BW is echter van regelend recht. Dat betekent dat partijen over het beëindigen van de huurovereenkomst andere afspraken kunnen maken, waarbij zij afwijken van artikel 7:228 BW. In dit geval heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd op 9 april 2023 tegen 1 januari 2024. Een specifieke reden bij de opzegging ontbreekt, maar is in beginsel ook niet vereist (HR 2 februari 2018 ECLI:NL:HR:2018:1412).

4.7.

Daarnaast is mogelijk ook de jurisprudentie over de opzegging van duurovereenkomsten van toepassing. De Hoge Raad heeft in het Goglio-arrest (ECLI:NL:HR:2018:141) over duurovereenkomsten als volgt overwogen:

(...) 3.6.2

Of en, zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen.

Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. (Vgl. onder meer HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, NJ 2012/685, rov. 3.6, HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4163, NJ 2013/341, rov. 3.5.1 en HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450, rov. 4.4.2)

3.6.3

Ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling van de opzegging, kunnen, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden.

3.6.4

Een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (vgl. HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450, rov. 4.4.2). (…)

Conclusie

4.8.

Voorgaande overwegingen leidt tot de conclusie dat de beoordeling wie als contractspartij moet worden aangemerkt, of hier sprake is van een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd en of mogelijk sprake is van een duurovereenkomst en welke consequenties daaraan dienen te worden verbonden in het kader van dit kort geding niet valt vast te stellen en ter beoordeling voorligt aan de bodemrechter. Het gevolg is dat de vorderingen in conventie moeten worden afgewezen. De vordering in reconventie tot ontruiming van het gehuurde volgt op grond van dezelfde overwegingen een gelijk lot en wordt eveneens afgewezen.

Proceskosten

4.9.

De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren op de hierna te melden wijze.

5. De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

in conventie en in reconventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.