Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5949
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. W.G. Vos)
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 305.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing gebouwd opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 16 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting op 3 augustus 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [Taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1.De woning is een in 1919 gebouwde benedenwoning met een berging en een tuin van 90 m². De woning heeft een oppervlakte van 71 m².
2.In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, vanwege de ongunstige ligging van de woning. Tegenover de woning staat een ondergrondse container voor glas en papier. Eiser verwijst naar de rechtspraak waaruit volgt dat de aanwezigheid van een ondergrondse container een waardedrukkend effect heeft op een naastgelegen woning. Achter deze glasbak ligt bovendien een speelplaats die druk wordt bezocht door hangjongeren. De ligging is dan ook niet vergelijkbaar met de ligging van de referentiewoningen. Verder zijn het voorzieningenniveau en de onderhoudsstaat van de woning ten onrechte als gemiddeld beoordeeld. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 211.000,-. Ten slotte voert eiser aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Pas in de beroepsprocedure wordt de prijs per eenheid van de woning duidelijk. Indien deze reeds in de uitspraak op bezwaar kenbaar zou zijn, zou dat veel beroepsprocedures schelen. De gemachtigde wijst in dit kader op een uitspraak van de rechtbank Gelderland waarin een oproep staat om de uitspraken op bezwaar duidelijker te motiveren. [1]
3. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het referentieobject aan [adres 2] in [plaats] kent een identieke ligging en daarom is een eventueel waardedrukkend effect van de ondergrondse container verdisconteerd in de transactiesom. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar er op dat de ligging van de andere referentieobjecten ook verre van ideaal is. Die objecten zijn gelegen aan een drukke doorgaande weg al dan niet in de buurt van horeca en winkels ofwel het object grenst aan een schoolplein. Ten aanzien van de motivering van de beslissing op bezwaar merkt de heffingsambtenaar op dat naar aanleiding van een ingesteld beroep nader naar de referenties wordt gekeken en op basis van de taxatiematrix de eenheidsprijs duidelijk wordt. Het is ondoenlijk om reeds in bezwaar dergelijke matrixen op te stellen en een eenheidsprijs te geven. Wel wijst de heffingsambtenaar er op dat op verzoek grondstaffels in de bezwaarprocedure worden overgelegd. Dat maakt dat er meer inzicht bestaat in de waarde die voor de woning wordt toegekend.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf referentiewoningen in de wijk Zuilen:
- [adres 3] , benedenwoning, verkocht op 4 juli 2020 voor € 295.000,-
- [adres 4] , benedenwoning, verkocht op 1 mei 2021 voor € 350.000,-
- [adres 5] , appartement, verkocht op 18 december 2020 voor € 325.000,-
- [adres 6] , benedenwoning, verkocht op 24 april 2021 voor € 390.000,-
- [adres 7] , benedenwoning, verkocht op 7 december 2020 voor € 285.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank overweegt allereest dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van de vergelijkingsobjecten is bedoeld om de transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en te onderbouwen. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die rond de waardepeildatum zijn verkocht en die goed vergelijkbaar zijn met de woning voor wat betreft type, bouwperiode en uitstraling.
Aldus heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
8. Vervolgens is de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijksobjecten en de woning van eiser. Voor zover er sprake is van verschillen, is de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning.
Onderhoudsniveau/ voorzieningenniveau
9. Zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht en ook uit de taxatiematrix volgt, is de staat van het onderhoud matig en is onderhoud op korte termijn noodzakelijk. Het voorzieningenniveau is als eenvoudig gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft er op gewezen dat het vergelijkingsobject aan de [adres 7] ook een matige staat van onderhoud kent, een eenvoudig voorzieningenniveau en de waarde van de woning per m² een heel stuk hoger ligt (€ 5.296 p/m²) dan die van de woning (€ 3.563 p/m²).
10. De rechtbank is van oordeel dat uit de taxatiematrix blijkt de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau van de woning. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
11. Zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft overwogen in het arrest van 2020 [2] waarop eiser zich beroept, is de rechtbank van oordeel dat de ondergrondse container, gelegen direct naast de woning van eiser, een waardedrukkende factor zou kunnen zijn die bij een verkoop van de woning in de verkoopprijs tot uitdrukking komt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn stelling dat een eventueel waardedrukkend effect van de ondergrondse container is verdisconteerd in de transactiesom omdat het referentieobject [adres 2] een identieke ligging kent. Zoals op de zitting is besproken, is de woning aan [adres 2] , vanwege tussengelegen bovenwoningen, niet het naastgelegen buurpand. [adres 2] ligt op een andere hoek van de straat en die woning staat niet direct tegenover de ondergrondse container. Echter, wanneer wordt gekeken naar de gemiddelde verkoopprijzen van de referentiewoningen, in het bijzonder de verkoopprijs van [adres 2] , dan liggen deze een stuk hoger dan de waarde van de woning van eiser. De gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten is € 4.543,80 en daarmee aanmerkelijk hoger dan de m²-prijs van de woning van eiser die € 3.563,- bedraagt. Dit verschil is dermate groot dat ervan uit kan worden gegaan dat een negatieve invloed van de container, mede gezien de omvang van de in voornoemd arrest in dit verband toegepaste correctie, daarmee kan worden opgevangen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
12. Naar het oordeel van de rechtbank is verder met de door eiser gestelde ongunstige ligging voldoende rekening gehouden bij het vaststellen van de waarde. De waarde is immers bepaald aan de hand van vergelijkbare objecten die eveneens gelegen zijn op drukke locaties. Zo zijn meerdere objecten gelegen aan een drukke doorgaande weg en grenst één van de referentieobjecten aan de achterzijde aan een schoolplein. Deze liggingen zijn, zoals de heffingsambtenaar dat heeft omschreven eveneens “verre van ideaal”. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Strijd met motiveringsbeginsel
13. Gemachtigde van eiser heeft gewezen op een uitspraak van de rechtbank Gelderland waarin de rechtbank van oordeel was dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende had gemotiveerd. In die zaak had eiseres een taxatierapport overgelegd waarop in de uitspraak op bezwaar niet was gereageerd. Om die reden was de rechtbank van oordeel dat eiseres wel in beroep moest gaan en zag de rechtbank aanleiding om verweerder te gelasten het griffierecht te vergoeden om een signaal af te geven dat het van belang is om in de afhandeling van WOZ-bezwaarschriften aandacht te besteden aan de motivering van de uitspraak op bezwaar. Dit geldt volgens de rechtbank Gelderland zeker in die gevallen waarin de belastingplichtige in de bezwaarfase een taxatierapport heeft ingebracht.
14. Anders dan in de hiervoor genoemde uitspraak is in deze zaak niet aan de orde dat eiser in bezwaar zijn standpunten nader heeft onderbouwd met een taxatierapport. In de uitspraak ziet de rechtbank – omdat het een andere situatie betreft – geen aanleiding om in deze zaak een motiveringsgebrek aan te nemen en de heffingsambtenaar te gelasten het griffierecht te vergoeden. Hoewel de rechtbank begrijpt dat door in een eerder stadium te weten wat de voor de woning gehanteerde eenheidsprijs is en het instellen van beroepen zou kunnen voorkomen, zou dit zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht, een onevenredige belasting zijn om deze reeds in de bezwaarfase vast te stellen. Iets anders is, zoals op de zitting eveneens is besproken dat er op verzoek van de bezwaarde wel gegevens over de waardevaststelling door de heffingsambtenaar moeten worden aangeleverd. Zoals uit het arrest van de Hoge Raad in 2018 volgt, is een grondstaffel een op de zaak betrekking hebbend stuk in de zin van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht [3] en dienen deze op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek te worden verstrekt. Mocht blijken dat dit in de praktijk niet gebeurt, dan kunnen daar door de rechtbank consequenties aan worden verbonden.
Conclusie
15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.