Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3087
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: A. Teunisse).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 312.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 20 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 28 februari 2021 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 17 juli 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020. Het object betreft een horeca-/winkelpand waarvan eiseres eigenaar is. Het object is in 1993 gebouwd en heeft een vloeroppervlakte van 136 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 279.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde voor het object niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de objecten betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De beoordeling door de rechtbank
De waardering van het object
Huurwaarde
5. De heffingsambtenaar is voor de huurwaarde van het object uitgegaan van het eigen huurcijfer van € 34.000,- per jaar (€ 250,- per m²). Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij de huurgegevens van het object heeft ontvangen.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar - ook met de gegeven toelichting tijdens de zitting - het eigen huurcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Een eigen huurcijfer gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Eiseres heeft niet betwist dat de overeengekomen huur niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. Eiseres heeft pas op de zitting gesteld dat de vastgestelde huur voor het object niet wordt betaald, maar zij heeft dit niet gemotiveerd onderbouwd. Verder stelt eiseres dat de heffingsambtenaar het eigen huurcijfer van dit object niet heeft onderbouwd met de huurovereenkomst. De rechtbank ziet echter niet in waarom de heffingsambtenaar die huurovereenkomst had moeten overleggen. Het gaat namelijk om een stuk dat eiseres zelf in bezit heeft. Eiseres is dus voldoende in staat geweest om de juistheid van de gegevens die aan de onderbouwing van de huurwaarde ten grondslag liggen te controleren en te betwisten. Dat heeft eiseres echter niet gedaan. Zij heeft ook niets anders aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan de juistheid van het eigen huurcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.
7. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de op zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde huurwaarde voor het object van eiseres niet te hoog is.
Kapitalisatiefactor
8. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voor het object een kapitalisatiefactor van 10,7 heeft gehanteerd. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar het object vergeleken met vijf in [plaats] gelegen referentieobjecten. Daarnaast is in het taxatierapport ook een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor opgenomen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hier is aangesloten bij de gerealiseerde verkopen en de daaruit vloeiende prijs per m² om discussie over de eventuele invloed van corona op de waarde van panden te vermijden.
9. Eiseres voert aan dat de door heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. In het object is de winkel [bedrijf 1] gevestigd voor gehandicapte mensen. Het referentieobject [bedrijf 2] is een horecabedrijf en het referentieobject [adres 2] is een massageplek. Het andere referentieobject [adres 3] is een horecazaak waar exotische broodjes- en maaltijden worden verkocht die ook bezorgden in de coronaperiode. De mensen die in het pand van eiseres werken, zijn gehandicapt en kunnen geen scooter rijden.
10. De rechtbank geeft eiseres ook op dit punt geen gelijk. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van het object. Daarbij is niet van belang dat in het object van eiseres gehandicapte mensen werken. Het maakt niet uit hoe de onroerende zaak wordt gebruikt. Voor de verhuurmogelijkheden, en daarmee de waarde, gaat het erom wat een huurder zou kunnen doen met een pand. Voor zover eiseres heeft willen betogen dat het object niet met de referentieobjecten kunnen worden vergeleken omdat zij feitelijk anders worden gebruikt, volgt de rechtbank eiseres daarom niet in haar standpunt.
11. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 10,7 voor het object. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er in het winkelcentrum, waar het object is gelegen, niet of nauwelijks leegstand is. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat deze wijze van taxeren, aan de hand van marktcijfers, de voorkeur heeft boven de door eiseres gewenste berekening via de bottom-up methode. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de referentieobjecten in het taxatierapport heeft gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Volgens eiseres moet uitgegaan worden van de datum dat de obligatoire koopovereenkomst is gesloten.
13. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar vanaf de datum van de koopovereenkomst rekening moet houden met de marktontwikkelingen tussen die datum en de waardepeildatum. [1] De datum van de koopovereenkomst moet dus als uitgangspunt dienen. In de taxatiematrix is echter alleen de transactiedatum van de verkochte referentieobjecten genoemd. Naar het oordeel van de rechtbank berust de analyse van de heffingsambtenaar op dit punt daarom op een onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
14. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is en wel hierom. Er zit een verschil van meer dan € 50.000,- tussen de getaxeerde en beschikte waarde, zodat er een ruime marge is waarmee eventuele onvolkomenheden in de taxatie zijn gecompenseerd. Het beroep is ongegrond.
Overschrijding van de redelijke termijn
15. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 24 maart 2021, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen 2 jaar, dus uiterlijk op 23 maart 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met 6 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ongeveer 13 maanden geduurd en daarmee 7 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 30 mei 2022, ongeveer 16 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is dus volledig aan de heffingsambtenaar toe te rekenen.
17. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [2] In dit geval is de redelijke termijn met 6 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op immateriële schadevergoeding van € 50,- te betalen aan eiseres door de heffingsambtenaar.
Het griffierecht
18. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
De proceskosten
20. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
21. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
22. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit hier aan bij de uitspraak van deze rechtbank van 21 december 2022. [5] Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
23. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 september 2023.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.