Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/4701, UTR 21/4705 en UTR 21/4706
uitspraak van de meervoudige kamer van 21 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [woonplaats] (de objecten).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 13 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de objecten vastgesteld op:
UTR 21/4701
[adres 1]
€ 342.000,-
UTR 21/4705
[adres 2]
€ 258.000,-
UTR 21/4706
[adres 3]
€ 199.000.-
De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021. De heffingsambtenaar heeft bij de genoemde beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook aanslagen onroerende-zaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 13 februari 2021 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2023 op zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. In geschil zijn de WOZ-waarden van de drie objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020. Partijen zijn het niet eens over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de objecten. Volgens eiseres zijn de WOZ-waarden te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden.
Het beoordelingskader
2. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer.
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden voor de drie objecten niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de objecten betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De beoordeling door de rechtbank
De waardering van de objecten
[adres 1]
4. [adres 1] is een pension/logiesgebouw (recreatie/sportcentrum) en bestaat uit een aangebouwde sanitaire ruimte (buiten), twee groepsaccommodaties en een vrijstaande berging/schuur. De opstallen zijn gebouwd in 1952 en gerenoveerd in 2013. De sanitaire ruimte is gebouwd in 2010. Het object heeft een totale bruto vloeroppervlak van 1.041 m² en een totale perceeloppervlakte van 6.966 m². Het object wordt geëxploiteerd door [bedrijf] V.O.F.
5. Om de WOZ-waarde van dit object van € 342.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daaruit blijkt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald op de bedrijfswaarde. Bij incourante onroerende zaken die in de commerciële sfeer worden gebruikt, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dat is dan de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf vertegenwoordigt. [1] Tussen partijen staat niet ter discussie dat het hier gaat om een incourante niet-woning die in de commerciële sfeer wordt gebruikt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar het object terecht heeft gewaardeerd op de bedrijfswaarde. Op basis van deze methode heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object getaxeerd op € 346.000,-.
6. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 219.000,-. Tegen de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix gegeven onderbouwing van de bedrijfswaarde heeft eiseres ingebracht dat daarin wordt uitgegaan van onjuiste gegevens over het aantal overnachtingen in het jaar 2020. De heffingsambtenaar gaat uit van 3777 overnachtingen van groepen tot 22, 31 of 53 personen, maar eiseres heeft geen idee waarop de heffingsambtenaar dit heeft gebaseerd. Volgens eiseres betreft het object een uitgaansgelegenheid waar mensen bijeenkomen, maar dit was vanwege de corona-maatregelen niet meer mogelijk. Eiseres mist een onderbouwing van verschillende door de heffingsambtenaar gehanteerde elementen voor de berekening van de bedrijfswaarde zoals de omzet, de herbouwwaarde per m² van de opstallen en de grondwaarde. Eiseres heeft de grondstaffels niet ontvangen, terwijl hij de heffingsambtenaar daar wel om heeft gevraagd.
7. De taxateur heeft toegelicht dat de gehanteerde gegevens in de taxatiematrix zijn gebaseerd op zijn ervaringscijfers. Hij beschikt over 40 jaar ervaring in het vakgebied. Volgens de taxateur gaat hier om een uniek object. Het object was volgens hem voorheen een betonschuur die voor graanopslag werd gebruikt en die vervolgens is omgebouwd, vernieuwd en geïsoleerd tot een 5-sterren accommodatie. Daarvoor bestaan volgens de taxateur geen exacte kengetallen om de herbouwwaarde van de opstallen en de grondwaarde te onderbouwen.
8. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op de zitting een toelichting gegeven op de onderbouwing van de getaxeerde waarde volgens de bedrijfswaarde-methode. Zo is toegelicht dat de bezoekersaantallen van 3777 overnachtingen in 2020 zijn overgenomen uit de aangifte toeristenbelasting die eiseres zelf heeft ingevuld. In 2021 zijn er 5400 overnachtingen geweest. Gezien dit verschil is het volgens de taxateur ondanks de coronamaatregelen wel mogelijk geweest om in bepaalde perioden in het jaar 2020 veel bezoekers te ontvangen en is er weinig omzetderving geweest. Daarbij heeft de heffingsambtenaar eiseres een aantal keren gevraagd om de omzetcijfers van het object over meerdere jaren te verstrekken, maar eiseres heeft deze gegevens niet verstrekt. De taxateur heeft vervolgens op basis van 3777 overnachtingen in 2020 de omzet van het object voor het belastingjaar 2021 berekend op € 120.000,-. Met het op de zitting ingebrachte tweede rekenblad heeft de taxateur toegelicht dat van de omzet van € 120.000,- de kosten in mindering zijn gebracht wat resulteert in een bedrag van € 48.064,-. Na aftrek van 7% overdrachtsbelasting en afschrijvingskosten is er een bedrag van € 24.483,- over om het kapitaal te dekken. Rekening houdend met de totale rentelasten, afschrijving en de investering en afgezet tegen de berekende winst voor de kapitaalslasten, is er sprake van een tekort om die lasten te dekken. Dit levert volgens de taxateur een economische correctiefactor op van 0,768. Over de gehanteerde grondprijzen van € 49,- voor gebouw-gebonden grond en € 10,- voor de extra grond heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat er geen grondstaffels zijn. Het object is gelegen in een buitengebied met erf, maar het is geen agrarisch bedrijf. Het gemiddelde van de gehanteerde prijzen ligt volgens de taxateur rond dezelfde grondprijzen als van een agrarisch bedrijf, terwijl het object een 5-sterren accommodatie is. Daarmee zijn de gehanteerde grondprijzen voor het object volgens de taxateur zeker niet te hoog.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze toelichting op de zitting heeft voldaan aan de verplichting om inzicht te verschaffen in voornoemde elementen voor de berekening van de bedrijfswaarde van het object. Hoewel dit pas op de zitting duidelijk is geworden, ziet de rechtbank geen reden om deze toelichting niet te betrekken bij de beoordeling van de waarde van het object. Eiseres heeft dat ook niet gesteld en heeft op de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting kunnen reageren. Daarbij heeft eiseres niet gemotiveerd onderbouwd dat de berekening van de bedrijfswaarde en de daaraan ten grondslag liggende gegevens onjuist zijn.
10. Op de zitting heeft eiseres verder toegelicht dat een correctie had moeten worden toegepast in verband met de coronapandemie vanwege de belemmering van het gebruik van het object. Eiseres verwijst daarbij naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021 in een civiele zaak waarbij de huurder de helft van de huur hoefde te betalen. [2] Eiseres vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen. Verder wijst eiseres op de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân in de zaak van café The Legend, waarbij een coronacorrectie van 75% is toegepast.
11. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de coronamaatregelen kunnen worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ. In dit geval heeft de heffingsambtenaar gekeken naar het aantal overnachtingen in de jaren 2017 tot en met 2021. Zoals hiervoor aangegeven, is de heffingsambtenaar voor het berekenen van de omzet in het belastingjaar 2021 uitgegaan van het aantal overnachtingen in 2020 waardoor met een (eventuele) invloed van de coronacrisis rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft dus de toestandsdatum 1 januari 2021 als uitgangspunt genomen bij de waardebepaling. Voor zover er sprake kan zijn van een situatie als bedoeld in artikel 18, derde lid, onder c, van de WOZ, heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet nader geconcretiseerd en onderbouwd dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van coronacrisis.
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden slagen niet.
[adres 2]
13. [adres 2] is een in 1952 gebouwde vrijstaande bedrijfswoning. Het object heeft een inhoud van 471 m³ en een perceelsoppervlakte van 1712 m².
14. Om de WOZ-waarde van deze bedrijfswoning van € 258.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie.
15. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 199.000,-. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met het object, omdat de referentiewoningen vrijstaande woonboerderijen zijn. Volgens eiseres heeft een bedrijfswoning zijn beperkingen ten opzichte van een woonboerderij.
16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De gebruikte referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met het object. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het aantal vergelijkbare referentieobjecten zeer beperkt is. De gebruikte referentiewoningen zijn allemaal vrijstaande woningen in een landelijk gebied met een vergelijkbare inhoud. Het object wordt weliswaar gebruikt als bedrijfswoning, maar heeft volgens de heffingsambtenaar een woonbestemming. De omstandigheid dat het object gebruikt wordt als een bedrijfswoning, komt naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate terug in de gehanteerde lagere prijs per m³ ten opzichte van de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
17. Verder stelt eiseres dat de heffingsambtenaar voor twee referentiewoningen, [adres 4] en [adres 5] , een correctie heeft toegepast vanwege asbest, maar dat dit verder niet inzichtelijk is gemaakt. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Eiseres heeft haar stelling pas op de zitting naar voren gebracht en verder ook niet concreet gemaakt waarom de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie onjuist is. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de referentiewoningen in de taxatiematrix onjuist heeft gecorrigeerd naar de waardepeildatum door niet uit te gaan van de datum waarop de levering van de referentiewoningen heeft plaatsgevonden (de datum van de obligatoire koopovereenkomst), maar van de transactiedatum. Daarbij wijst eiseres erop dat in de taxatiematrix de data van de koopovereenkomst niet zijn vermeld. Volgens eiseres is bij de indexering naar de waardepeildatum dan ook uitgegaan van een onjuiste datum.
19. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat hij uitgaat van de datum van de koopovereenkomst. Er is dus wel rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum. Die gegevens vraagt de heffingsambtenaar op. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken, zodat de rechtbank geen reden ziet aan deze toelichting te twijfelen. In de taxatiematrix staan de data van de koopovereenkomst weliswaar niet vermeld, maar de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat die data zijn weggevallen. Zonder verdere toelichting van eiseres, ziet de rechtbank niet in waarom de indexering van de verkoopcijfers niet juist is.
[adres 3]
20. [adres 3] is een in 1955 gebouwde hoekwoning met een dakkapel en twee vrijstaande bergingen. De inhoud van de woning is 291 m³ met een totale perceelsoppervlakte van 860 m². Het object betreft een vakantiewoning voor huisvesting van arbeidsmigranten.
21. Om de WOZ-waarde van deze hoekwoning van € 199.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Die methode staat ook hier tussen partijen niet ter discussie. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De gebruikte referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met het object.
22. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 119.000,-. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar ook bij deze waardering de verkoopprijzen van de referentiewoningen verkeerd geïndexeerd naar de waardepeildatum door uit te gaan van de transactiedata. Gezien de hiervoor gegeven toelichting van de heffingsambtenaar ziet de rechtbank geen reden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de correctie van de verkoopprijs naar de waardepeildatum van een onjuiste datum is uitgegaan.
Overschrijding van de redelijke termijn
23. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
24. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 31 maart 2021, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen 2 jaar, dus uiterlijk op 30 maart 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met ongeveer (naar boven afgerond) 6 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ongeveer (naar boven afgerond) 7 maanden geduurd en daarmee 1 maand te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 26 november 2021, ongeveer (naar boven afgerond) 22 maanden geduurd en daarmee 4 maanden te lang.
25. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [3] In dit geval is de redelijke termijn met 6 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 10,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 40,-.
Het griffierecht
26. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
De proceskosten
28. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
29. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
30. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit aan bij de uitspraak van deze rechtbank van 21 december 2022. [6] Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
31. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de in geding zijnde objecten niet te hoog zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 10,- aan schadevergoeding aan eiseres betalen en de Staat een bedrag van € 40,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 10,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 40,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, voorzitter, en mr. K. de Meulder en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 september 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.