ECLI:NL:RBMNE:2023:4018

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/648

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. R. van der Weide),

de heffingsamtenaar van de gemeente Wijdemeren, verweerder

(gemachtigde: T. Medemblik).

Procesverloop

In de beschikking van 30 april 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 899.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 juli 2023. De gemachtigde van eiser, F.A. Wisker (medewerker in opleiding van de gemachtigde van eiser) en de gemachtigde van verweerder en hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1933 gebouwde vrijstaande woning met aanbouw en een vrijstaande schuur/berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 186 m2 en is gelegen op een perceel van 870 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 823.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 899.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen te weten:

- [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op 2 april 2021 voor € 950.000,-.

- [adres 3] in [woonplaats] , verkocht op 22 oktober 2019 voor
€ 651.000,-.

- [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 23 november 2019 voor € 770.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in hetzelfde of een nabijgelegen dorp zijn gelegen en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In het taxatierapport van eiser hanteert eiser [adres 5] en [adres 4] als referentiewoningen. Deze referentiewoningen heeft verweerder daarom in de taxatiematrix overgenomen. Doordat eiser en verweerder allebei deze woningen als referentiewoningen hanteren, acht de rechtbank deze referentiewoningen bruikbaar. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

8. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgronden over de in het taxatieverslag gebruikte referentiewoningen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

De voorzieningen van de woning

9. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de voorzieningen van de woningen, vanwege de badkamer en de keuken, mede aan de hand van de door eiser overgelegde foto’s op een ‘2’ zijn gewaardeerd. Dit betekent dat de voorzieningen als ondergemiddeld zijn gewaardeerd. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Uit het ingebrachte fotomateriaal blijken geen omstandigheden waar een slechtere waardering uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat de waardering van de voorzieningen van de woning onjuist en te hoog zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

De kwaliteit van de woning

10. Eiser voert daarnaast aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het energielabel van de woning. Verweerder laat het energielabel niet meewegen omdat de registratie daarvan niet op orde is. Eiser heeft dit niet betwist. Gelet op het ontbreken van goede registratiegegevens, kan de rechtbank volgen dat verweerder het energielabel niet in de waardering heeft betrokken. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de verduurzaming van zijn woning slechter is dan van de referentiewoningen en dat er op dit punt sprake is van een waardedrukkende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.

Het onderhoud van de woning

11.1

Eiser stelt dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De woning heeft volgens eiser wateroverlast in de kruipruimte, vochtoverlast, lekkages, scheuren, houtrot en schimmelplekken door vochtoverlast. De staat van onderhoud van de woning moet volgens eiser op een ‘2’ worden gewaardeerd. Daarnaast stelt eiser dat de staat van onderhoud van [adres 2] op een ‘2’ is gewaardeerd en de woning daarom ook op een ‘2’ moet worden gewaardeerd. Ook stelt eiser dat de staat van onderhoud van de woning slechter is dan [adres 4] , waardoor deze woning op een ‘4’ of de woning van eiser op een ‘2’ moet worden gewaardeerd. Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij vanwege de wateroverlast de kwaliteit van de woning heeft gewaardeerd op een ‘2’. Verweerder heeft verder toegelicht dat de staat van onderhoud ziet op de buitenkant van de woning. Ook heeft verweerder toegelicht dat de woning kunststof kozijnen heeft, waardoor er geen sprake van houtrot kan zijn. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Uit het ingebrachte fotomateriaal blijken verder geen omstandigheden waar een slechtere waardering van het onderhoudsniveau van de woning uit zou volgen dan is gehanteerd. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat de staat van het onderhoud van de woning onjuist en te hoog is gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.

11.2

Eiser heeft tijdens de zitting nog verzocht om een bouwkundig rapport in te dienen, maar dat acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde. Verweerder kan hier immers tijdens de zitting niet meer adequaat op reageren.

Referentiewoning [adres 2]

12. Eiser stelt verder dat [adres 2] een woonoppervlak heeft van 209 m2. Uit de taxatiematrix blijkt echter dat deze woning een woonoppervlakte heeft van 103 m2. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de overige ruimtes niet behoren bij het woonoppervlak. Hierdoor is verweerder uitgegaan van een woonoppervlakte van 103 m2. De rechtbank kan daarom het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Eiser heeft tijdens de zitting aangevoerd dat bij de "iWOZ Vastgoedkaart Woningen” van [adres 2] geen foto’s zijn meegestuurd. Verweerder heeft hierover toegelicht dat er geen foto’s van [adres 2] zijn en er enkel een koopformulier van de koper is ontvangen. Eiser heeft hierover vervolgens aangevoerd dat hij het koopformulier niet heeft ontvangen en daardoor deze informatie niet kan controleren. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing. Eiser heeft deze beroepsgrond namelijk te laat in het geding gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.^[1]Verweerder heeft op 21 juni 2023 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn op 21 juni 2023 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. Doordat eiser pas op de zitting van 5 juli 2023 heeft gewezen op het ontbreken van het koopformulier, is verweerder niet meer in staat deze gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde. De beroepsgrond slaagt niet.

De datum van de koopovereenkomst

14. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder ten onrechte niet de transportdatum van [adres 4] en [adres 3] heeft gehanteerd. In het beroepsschrift en het taxatierapport van eiser is de transactiedatum van [adres 3] , 3 april 2020 en van [adres 4] , 1 april 2020. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij uitgaat van de datum van de koopovereenkomst. Verweerder heeft met deze datum verder gerekend tot de geïndexeerde transactieprijs van de referentiewoningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Verweerder dient de datum van de koopovereenkomst als uitgangspunt te nemen en niet de datum van inschrijving van de transportakte.^[2]Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat verweerder moet uitgaan van de transportdatum van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 augustus 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.