Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5954
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 294.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
23 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
23 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 mei 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, [A] (medewerker in opleiding van de gemachtigde van eiser) en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1968 gebouwd appartement, met een berging van 4 m2 en een balkon van 18 m2. De woning heeft een woonoppervlakte van 125 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 271.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 294.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 319.999,-.
- [adres 3] , verkocht op 24 september 2020 voor € 325.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 20 juli 2020 voor € 250.000,-.
Beoordeling van het geschil
Ingetrokken beroepsgronden
6. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de inzichtelijkheid in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning ingetrokken. Ook de beroepsgronden met betrekking tot de VvE-reserve en over de in bezwaar gehanteerde referentiewoning [adres 5] heeft eiser op de zitting ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Is er een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
7. Eiser stelt dat hij in bezwaar om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd en of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd.
7.1
Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat deze bezwaargronden tijdens de hoorzitting niet zijn herhaald. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in een Excel-bestand wordt bijgehouden wat er tijdens de hoorzitting wordt gezegd. Vervolgens wordt hetgeen dat in het Excel-bestand is genoteerd, verwerkt in de uitspraak op bezwaar.
7.2
De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Eiser doelt hierbij op alle stukken/gegevens die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken.
Doordat het verslag van de hoorzitting vormvrij is, kan de rechtbank de uitleg van verweerder volgen. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser opnieuw om informatie tijdens de hoorzitting heeft verzocht. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Eiser heeft pas op de zitting voor het eerst aangevoerd dat de inhoud van het verslag van de hoorzitting niet correct is. Eiser heeft op de hoorzitting in de bezwaarfase niet aangegeven welke stukken hij nog meer nodig had. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Pas in de beroepsfase voert eiser aan dat verweerder niet alle gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt ( [buurt] ) liggen, waarbij één referentiewoning in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 2.352,-). [adres 2] heeft namelijk een m2-prijs van € 3.015,-, [adres 3] heeft een m2-prijs van € 2.624,- en [adres 4] heeft een m2-prijs van € 2.442,-. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
10. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de betere voorzieningen van [adres 3] . Daarnaast stelt eiser dat deze woning ook een balkon heeft van 18 m2. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de verschillen in de KOUDV-factoren naar voren komen in de m2-prijzen en de woning ook een balkon van 18 m2 heeft. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen van de woning zijn gewaardeerd als ‘eenvoudig/verouderd’ en de voorzieningen van [adres 3] als ‘normaal’. De m2-prijs van [adres 3]
(€ 2.624,-) is ook hoger dan de m2-prijs van de woning (€ 2.352,-). Bovendien heeft eiser niet gemotiveerd onderbouwd waarom de voorzieningen van [adres 3] hoger moeten worden gewaardeerd. Verder blijkt uit de taxatiematrix dat de woning ook een balkon heeft van 18 m2. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
(€ 2.624,-) is ook hoger dan de m2-prijs van de woning (€ 2.352,-). Bovendien heeft eiser niet gemotiveerd onderbouwd waarom de voorzieningen van [adres 3] hoger moeten worden gewaardeerd. Verder blijkt uit de taxatiematrix dat de woning ook een balkon heeft van 18 m2. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
11. Eiser voert daarnaast aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere onderhoudstoestand van [adres 4] . Volgens eiser moet dit hoger worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet gemotiveerd onderbouwd waarom de staat van onderhoud hoger moet worden gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat [adres 2] een gemeentelijk monument is. Volgens eiser is het een commune-woning die erg gewild is. Volgens eiser heeft dit een waardeverhogend effect en hiermee is geen rekening gehouden in de taxatiematrix. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat deze woning niet wordt gebruikt als commune-woning. In de informatie van [adres 2] die verweerder tijdens de zitting heeft opgezocht wordt de gemeenschappelijke ruimte omschreven als een ruime hal dat gebruikt kan worden als speelruimte of ontmoetingsruimte. De gemeenschappelijke ruimte heeft geen meerwaarde. Eiser heeft dit niet weersproken. Daarnaast heeft een gemeentelijk monument volgens verweerder juist een waardedrukkend effect, omdat deze woningen aan meer regels met betrekking tot verduurzaming moet voldoen. Ook dit heeft eiser niet betwist. De rechtbank kan daarom het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De aanwezigheid van liften in de referentiewoningen
13. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een lift in het flatgebouw bij de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] . Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat het algemeen bekend is dat een gebouw hoger dan vier verdiepingen een lift moet hebben. Het appartementencomplex van de woning van eiser bestaat echter uit de begane grond en de eerste verdieping. Bovendien komt niet uit de prijzen naar voren dat de aanwezigheid van een lift een prijsverschil veroorzaakt. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Er is daarom geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een lift bij [adres 2] en [adres 4] . De beroepsgrond slaagt niet.
Afnemend grensnut
14. Eiser stelt ten slotte dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De woning heeft namelijk een gebruiksoppervlakte van 125 m2, [adres 2] heeft een gebruiksoppervlakte van 98 m2 en [adres 4] heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m2. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat het afnemend grensnut alleen bij grote objecten speelt en niet bij appartementen. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De verschillen in de gebruiksoppervlakten zijn namelijk klein. Zo heeft [adres 2] 25 m2 minder gebruiksoppervlakte en [adres 4] 21 m2 minder gebruiksoppervlakte. Bovendien heeft eiser in het geheel niet aangegeven vanaf welke gebruiksoppervlakte een toename van het aantal m2 geen dan wel een lagere meerwaarde heeft dan waarvan verweerder is uitgegaan. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.