Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4574
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Beek).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 518.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P. Loijen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, I. Beek.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1965 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een oppervlakte van 127 m2 en ligt op een kavel van 270 m2. De woning beschikt verder over een aanbouw van 4 m2, een kelder van 15 m2 en een garage van 20 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 496.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de waarde van € 518.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 januari 2021 voor € 597.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 november 2020 voor € 492.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 april 2021, voor € 546.100,-.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar nog twee extra referentiewoningen aangedragen:
- [adres 5] , verkocht op 27 december 2021 voor € 820.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 13 april 2020 voor € 462.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die rond de waardepeildatum zijn verkocht en die goed vergelijkbaar zijn met de woning voor wat betreft grootte, type, bouwperiode en uitstraling. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m2 van de referentiewoningen is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Verweerschrift te laat, buiten beschouwing laten, is geen nadere stuk
8. Eiser stelt dat het verweerschrift te laat is ingediend. Het verweerschrift is namelijk door eiser op 3 januari 2023 ontvangen. Volgens eiser moet daarom het verweerschrift tardief worden verklaard. De rechtbank ziet geen reden om het verweerschrift niet te betrekken in het beroep. De bepalingen van de Awb verzetten zich daar niet tegen. De rechtbank heeft verweerder in de gelegenheid gesteld om tot 10 dagen voor de zitting een verweerschrift in te dienen. Verweerder heeft het verweerschrift weliswaar 2 dagen te laat ingediend, maar het betreft hier geen fatale termijn. Wel wordt de mogelijkheid om stukken in te dienen (of die nu als verweerschrift of als nadere stukken worden aangemerkt) beperkt door de goede procesorde. Als stukken binnen de 10-dagentermijn worden ingediend, kan dat in strijd met de goede procesorde zijn. In verband daarmee heeft de rechtbank eiser alsnog 3 weken gegeven om te reageren op het verweerschrift. Het betrekken van het verweerschrift in het beroep is daarom niet in strijd met de goede procesorde.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
9. Eiser stelt verder dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen. Eiser vraagt om inzicht in de kavelwaarde, grondstaffel, KOUDV- en liggingsfactoren. Volgens eiser heeft verweerder ook geen inzicht gegeven in de waardes van de bijgebouwen. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de brief “bevestiging moment hoorzitting” aan eiser een link is verstrekt waarin de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal ter beschikking worden gesteld. Verweerder erkent echter in het verweerschrift dat niet alle gegevens die beschikbaar waren ter beschikking zijn gesteld aan eiser. De rechtbank overweegt dat het grootste deel van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser is verstrekt. Eiser heeft op de hoorzitting in de bezwaarfase niet aangegeven welke stukken hij nog meer nodig had. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Pas in de beroepsfase voert eiser aan dat verweerder niet alle gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. De rechtbank laat daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
Algehele staat van de woning
10.1
Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de matige tot slechte onderhoudstoestand. Er is sprake van scheurvorming in de buitenmuren, slechte kozijnen, slecht onderhouden schilderwerk en slecht voegwerk. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat er al sinds 2014 rekening wordt gehouden met een iets onder gemiddelde onderhoudstoestand. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de staat van onderhoud in voldoende mate heeft betrokken in de waardebepaling.
10.2
Eiser stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Volgens eiser is er sprake van sanitaire voorzieningen van meer dan 20 jaar oud. Ook stelt eiser dat de woning beschikt over een slecht energielabel (D). Volgens eiser heeft verweerder hiermee onvoldoende rekening gehouden. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. Verweerder hanteert voor de woning een ‘4’ (op een schaal van 1 tot 9) voor zowel de voorzieningen als de kwaliteit van de woning. Daarmee erkent verweerder dus dat er sprake is van gedateerde voorzieningen en een mindere kwaliteit. Daarnaast heeft verweerder voor wat betreft de kwaliteit van de woning toegelicht dat één referentiewoning hetzelfde energielabel heeft en twee referentiewoningen slechtere energielabels hebben, namelijk E en F. De kwaliteit van de woning is dus verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De niet nader onderbouwde stelling van eiser is onvoldoende om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning
11. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school. Eiser ervaart namelijk geluids-en verkeersoverlast en dit heeft volgens eiser een negatieve invloed op de waarde. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 2] op dezelfde afstand is gelegen van dezelfde school. De ligging van de woning is dus verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen De beroepsgrond slaagt niet.
Onderzoeksplicht en informatiebeschikking
12.1
Verweerder heeft na ontvangst van het bezwaarschrift eiser verzocht om informatie te verstrekken met betrekking tot de toestand van de woning. Verweerder heeft met dagtekening 9 juni 2022 een informatiebeschikking opgelegd aan eiser, vanwege het uitblijven van de gevraagde informatie die eiser moest overleggen. Verweerder heeft in die informatiebeschikking gewezen op de gevolgen daarvan, namelijk dat het dan aan eiser is om te doen blijken dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld (de omkering en verzwaring van de bewijslast). Eiser stelt dat verweerder geheel voorbij gaat aan zijn eigen onderzoeksplicht door bij ontvangst van het bezwaar een inlichtingenformulier te sturen en naar aanleiding van het uitblijven van een reactie hierop een informatiebeschikking te nemen.
12.2
De rechtbank stelt vast dat de informatiebeschikking in rechte vaststaat en onherroepelijk is geworden. De consequentie daarvan is dat op grond van artikel 27a, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), sprake is van een omkering en verzwaring van de bewijslast. De omkering en verzwaring van de bewijslast ontslaat verweerder niet van zijn verplichting de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet naar willekeur vast te stellen. De vaststelling dient te berusten op een redelijke schatting. [2] Gelet op het hiervoor overwogene (overweging 6), de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift blijkt dat verweerder de WOZ-waarde niet naar willekeur heeft vastgesteld. Uit de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift blijkt dat verweerder ook zelf onderzoek heeft verricht. Verweerder is namelijk op grond van aanpassingen enkele jaren geleden uitgegaan van een ondergemiddelde toestand. Ook heeft verweerder de door eiser verstrekte foto’s betrokken in de waardering, maar die duiden niet op een slechtere toestand. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet dat verweerder geheel voorbij gaat aan zijn eigen onderzoeksplicht. De beroepsgrond slaagt niet.
Schending vertrouwensbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel
13.1
Eiser stelt ten eerste dat het vertrouwensbeginsel is geschonden, omdat de taxatiewaarde in het in de beroepsfase ingebrachte taxatierapport hoger is (€ 541.312,-) dan de WOZ-waarde (€ 518.000,-). Volgens eiser moet hij erop kunnen vertrouwen dat de beschikte waarde de waarde is die verweerder voorstaat. De rechtbank kan eiser niet volgen dat het vertrouwensbeginsel is geschonden. De in de uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ-waarde is immers, na een hertaxatie, niet aangepast. Evenmin heeft de in beroep getaxeerde, hogere waarde invloed op waardebepalingen in de komende belastingjaren. De beroepsgrond slaagt niet.
13.2
De rechtbank kan eiser ook niet volgen dat gelet op het grote verschil tussen de vastgestelde en in beroep getaxeerde waarde het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden. Een dergelijk verschil is verklaarbaar, omdat verweerder in de uitspraak op bezwaar en in de taxatie in beroep van (deels) verschillende referentieobjecten is uitgegaan. Dat mag verweerder ook doen. Verweerder mag de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren. Dat verweerder eisers WOZ-waarde lager heeft vastgesteld dan uit de laatste taxatie volgt, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig tot stand is gekomen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.